现为北京在明律师事务所副主任、创始合伙人、首席督导律师。师从杨在明律师,秉持“以息诉的理念做征拆”的执业理念,专注征地拆迁法律领域近二十年,精准掌握全国各地区补偿政策与标准,带领团队累计主办及参与案件逾两千件;具有强大的谈判技巧与综合斡旋能力,切实为被征收人争取合法权益,始终奋斗在维权一线。
【案情简介】:未分土地款,外嫁女怒诉
郭某(女)为集美某村某小组村民,户口一直落户于村小组,婚前在小组有承包地。2008年与思明区居民高某结婚,婚后户口未迁出,但一直与其夫共同居住于思明区。2009年12月,村小组部分土地因开发建设被征用获得征地补偿款,村小组决议按每人口55644元分配补偿款,但以郭某系外嫁女生活和工作都不在小组为由,拒绝分配给郭某。郭某不服分配决定,于2010年向厦门市集美区人民法院提起诉讼。
【法院观点】:土地系保障,支持诉请
集美法院经审理后认为,郭某能否与其他村民享有同等分配征地补偿款关键在于其是否属于小组集体成员。郭某自出生起即落户于小组,且系农业户口人员嫁给非农业户口人员,婚后户口也未迁出,虽然未在小组生产、生活,但仍应认定其具备小组集体成员资格。据此,集美法院一审判决村小组向郭某支付土地补偿款55644元。村小组不服一审判决,向厦门市中级法院提起上诉。
厦门市中级人民法院终审认为,郭某系村小组集体成员,2008年与夫高某结婚后,其户籍并未从小组迁出,因高某系思明区居民,郭某无法从高某户籍所在地获得土地承包等权利的保障,故应认定郭某生活保障基础仍需依赖于村小组,其请求与其他村民一样分配得征地款,依法应当得到支持,遂于2011年3月7日判决驳回村小组上诉。
【律师提示】
许真等律师提醒:根据妇女权益保护法第三十三条规定“任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由,侵害妇女在农村集体经济组织中的各项权益”和农村土地承包法第三十条规定“承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。”,若妇女原为村集体成员享有土地承包权益的,外嫁后未在新居住地承包土地,则仍享有原村集体成员权益,有权分配征地补偿款。
现实生活中,因法律意识薄弱及受传统错误观念影响,很多村委会或村小组在制定征地补偿款的分配方案时,常以妇女外嫁等为由,将外嫁女排除在分配方案之外,严重损害了妇女的正当权益。若出现此类纠纷的,受侵害人可依法提起诉讼,通过法律途径维护自身权益。
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文章来源参考:头条-外嫁女能分宅基地吗,外嫁女权益受损找谁诉内容审核:梁红丽律师
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拆迁面积认定,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
房屋被拆没拿到钱,合法强制拆除的办法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才能动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
房子被偷拆,合法强制拆除的路子很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
安置房不交付,协议签了不等于事情结束,对方不付款、不交房、停发过渡费,都属于不履行协议。老百姓可以起诉,也可以先书面催告,把催告记录留作证据。征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议,性质上属于行政协议。
停产停业损失,土地这一块最容易被忽略。国有出让地按剩余年期和基准地价核算,集体建设用地上的厂房,土地价值往往体现不出来。国有出让地的厂房,土地按剩余年期和基准地价核算,建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列,才能看出土地价值有没有被计入。
补偿面积少算,评估报告要送达被征收人,报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后,先看评估时点是不是征收决定公告之日,时点错了,价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定,协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
自管公房拆迁,先分清房屋性质。公房分三类:直管公房,产权在房管部门;自管公房,产权在单位;房改房,已经按房改政策卖给个人但可能没办证。直管公房是房管部门代表政府管理的房屋,产权归国家,住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房,产权归单位。
无证房按违建拆除,卡点落在认定这两个字上,房子定成违建,补偿基数归零;定成历史遗留,合法面积照算。老百姓先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。农村的房子大量没有宅基地使用证,城市的老房子不少没办产权登记。
被逼签协议后强拆,合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定,被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁,行政机关才能向法院申请强制执行,法院审查后裁定准予执行,才可以动手。这条路上任何一环缺失,拆除行为都构成违法。
外嫁女不能分补偿,2026年实务里,争议多集中在三类人:外嫁但户口没迁走的女儿、离婚后回原籍居住的妇女、在校大学生和现役军人。认定成员资格,看四个要素:户籍登记在本村;有承包地或者曾经有过;履行了村民义务,比如集资、出工、参保;以集体土地为基本生活保障。