未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷如何解决，房子没过户拆迁怎么赔

未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷如何解决,房子没过户拆迁怎么赔

未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷如何解决

未过户的房屋拆迁赔偿产生纠纷的，房屋买受人可以依法维权。

1、维权依据：诚实信用原则和公平原则。

2、《物权法》明确规定，不动产买卖如果没有办理产权过户登记，即使买受人实际占有了该不动产，买受人也不能取得该不动产的物权，在买受人占有房屋期间，如果该房屋被拆迁，那么谁有权利得到拆迁补偿利益？实践中做法不一，绝大多数开发商都给房屋产权登记人，我们分析的是谁有权利获得补偿利益，一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益，如果这样的话，违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。

3、出卖人已经全额得到了卖房款，又将房屋交付买受人占有，如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款，出卖人又反悔不卖房子了，将得到的房款退给买受人，然后想要补偿利益，显然违反了诚实信用原则，如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益，仅有法律原则不行，必须要结合法律规则。

4、两种情况买受人应得到拆迁补偿：

（1）第一种情况，如果出卖的房屋占用的土地是国有土地，容易找到法律依据，因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效，其次是让出卖人继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记，补办不了产权变更登记，可以参照《物权法》第十九条，对该条法律规则进行目的性扩张解释，同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释，同时结合诚实信用原则和公平原则，让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

（2）第二种情况，如果是农民的房屋卖给城镇居民，是变更不了房屋产权登记的，因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是，如果城镇居民到农村买房屋，农村集体经济组织就少了一块宅基地，如果宅基地不够，还得将其他土地变为宅基地，这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益，对保护农村耕地有影响，也损害了集体利益，并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收，禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空，此时如果支持买房人的利益，并不损害集体利益和其他农民的利益，出卖人自愿出卖自己的房屋，对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的，拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

5、在房屋买卖过程中，双方应该缔约协议内容，不允许欺诈、胁迫等情形，且协议内容是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、法规的强制性规范。因此，必须拟定合法的房屋转让协议。这样更有益于维护自己的合法权益。

未过户房屋被拆迁卖方能反悔吗

1、未过户房屋被拆迁卖方不能反悔

房屋即使没有办理过户手续，这也不会影响房屋买卖合同的生效，双方受到生效合同的约束。因此卖方不能反悔，主张撤销合同，但因为房屋未过户，房产证上登记的是卖方的名字，卖方仍有权收取拆迁费用，买方便不得再向拆迁方索取费用。

2、买方可请求卖方履行房屋过户义务

在这种情况下，买方要想获得拆迁补偿费用，可以依据双方签订的合同要求对方履行房屋过户手续。由于补偿款在卖方的手上，所以赔偿金很可能会因其随意挥霍或转移而消耗殆尽，因此建议买方在得知卖方取得补偿款时，因及时起诉申请保全，扣押补偿款，待判决书生效后申请执行，以保障权利的存续。

3、卖方可以情势变更为由主张撤销合同

（1）卖方的利益也不是一点都得不到维护，如果卖方能证明双方在订立合同时无法预见拆迁事由的产生，如果继续维持合同会显失公平，不能实现合同目的，则可以请求法院撤销合同，支持撤销合同的情形主要包括了货币贬值、法律政策变动、灾难等因素。

（2）但实践中法院是否支持这类主张，人为因素较大且要求不可预见的因素会必然导致合同履行的不公平，门槛较高，卖方存在着举证困难的问题。根据最新的民法总则，当事人只能请求撤销合同，不能主张变更合同内容。因此这种情况下，卖方因优先考虑与买方协商变更房屋价款，在合理范围内协商一致增加房屋价格，另外签订一份补充合同。

房屋买卖未过户拆迁款归谁

房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖.自己的名下的房产必修具备房屋产权所有证。

房屋拆迁补偿是针对房屋产权也就是所有权进行的补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》被拆迁人是指“被拆迁房屋的所有权人”，没有自己是合法房屋所有权人的证明文件（一般是房屋所有权证），从法律意义上说也就不是拆迁当事人，自然不能得到补偿。我国实行的是不动产登记生效制度，房产过户未经登记，是不发生法律效力的，不能证明你是合法的产权人，补偿款会支付给房屋所有权证登记的那个人，就是卖房子的人，买房子是另外的关系，拆迁补偿只能双方通过协商解决，协商不成就只能通过民事诉讼的方式解决。如果不办理过户手续，极有可能会无法拿到拆迁补偿，因为从法律角度说，房产证上的名字的人，才是房产所有者，要是拿到拆迁补偿，也是人家拿。所以应当及时过户。

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内容审核：谭深杰律师

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