拆迁补偿项目资产评估的方法，拆迁补偿资产评估的内容

拆迁补偿项目资产评估的方法，拆迁补偿资产评估的内容

一、拆迁补偿资产评估的内容

拆迁补偿资产评估的内容主要包括被征收房屋的价值、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。这些补偿内容的评估遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。

被征收房屋的价值评估：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。这通常涉及对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况的详细调查，以确保评估结果的公正性和准确性。

评估过程中，会考虑被征收房屋的实际状况、重置成本、市场价值等因素。如果被征收人对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，甚至向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

搬迁和临时安置的补偿评估：

搬迁补偿主要涵盖因征收房屋导致的被征收人需要支付的搬迁费用。评估时会考虑搬迁距离、搬迁物品的数量和种类等因素。

临时安置补偿则是针对被征收人在房屋征收后、获得最终安置前所需支付的临时住宿费用。评估时会根据当地租房市场价格、临时安置时间等因素来确定。

停产停业损失的补偿评估：

如果被征收房屋用于生产经营活动，那么因征收导致的停产停业损失也应得到补偿。评估时会考虑被征收前的生产经营状况、停产停业期间的经济损失等因素。

停产停业损失的补偿旨在确保被征收人能够在征收后维持原有的生活水平，不会因征收而陷入经济困境。

综上所述，拆迁补偿资产评估是一个综合考量多种因素的过程，旨在确保被征收人得到公正、合理的补偿。

二、房屋拆迁评估程序是怎样的

（一）房屋建（构）筑物拆迁损失。

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（二）管道沟槽拆迁损失。

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（三）机器设备拆迁损失。

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；

最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。

（四）土地使用权。

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

一、拆迁补偿项目资产评估的价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

二、拆迁补偿项目资产评估的法律依据

1．中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2．原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3．国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4．国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5．国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知。

三、拆迁补偿项目资产评估方法有哪些

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

四、房屋拆迁怎么评估

1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2.原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》

一、街道审查企业改制内容规范

企业改制工作由街道办负责组织实施。

各街道办应成立企业改制工作领导小组，由党工委书记或办事处主任挂帅，主管经济的副主任和纪检、组织、劳动、财政、审计、法律服务中心和投资管理公司等有关部门领导参与组成。

领导小组主要负责企业改制总体方案的制订，审定每个企业的改制方案；

组织企业的财务审计和产权界定，委托有资质的中介机构对企业进行清产核资和资产评估，并对财务审计、清产核资、资产评估结果进行确认；

负责企业债权债务的处理与资产损失的核销；

管理企业改制专项资金；

做好企业员工安置和经济补偿工作等。

区国有资产监督管理局（以下简称区国资局）主要负责企业改制工作的指导、协调与监督，对企业的资产处置、不良资产核销、产权转让、改制方案等进行备案；

并对改制过程中的资产评估报告、产权转让合同审查后进行备案。

二、协议转让的内涵

企业转让产权中，由于市场机制尚不完善，而转让产权又涉及到转让方案的设计、职工安置、债权、债务的处理，产权转让行为的报批、资产的评估等诸多情况，所以企业产权交易往往还是以协议转让为主。

但是国务院国有资产监督管理委员会在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让程序，也在第十八条规定经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采用协议转让的方式。

五、拆迁补偿项目资产评估的法律依据

1.中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2.原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3.国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4.国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》

一、街道审查企业改制内容规范

企业改制工作由街道办负责组织实施。

各街道办应成立企业改制工作领导小组，由党工委书记或办事处主任挂帅，主管经济的副主任和纪检、组织、劳动、财政、审计、法律服务中心和投资管理公司等有关部门领导参与组成。

领导小组主要负责企业改制总体方案的制订，审定每个企业的改制方案；

组织企业的财务审计和产权界定，委托有资质的中介机构对企业进行清产核资和资产评估，并对财务审计、清产核资、资产评估结果进行确认；

负责企业债权债务的处理与资产损失的核销；

管理企业改制专项资金；

做好企业员工安置和经济补偿工作等。

区国有资产监督管理局（以下简称区国资局）主要负责企业改制工作的指导、协调与监督，对企业的资产处置、不良资产核销、产权转让、改制方案等进行备案；

并对改制过程中的资产评估报告、产权转让合同审查后进行备案。

二、协议转让的内涵

企业转让产权中，由于市场机制尚不完善，而转让产权又涉及到转让方案的设计、职工安置、债权、债务的处理，产权转让行为的报批、资产的评估等诸多情况，所以企业产权交易往往还是以协议转让为主。

但是国务院国有资产监督管理委员会在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让程序，也在第十八条规定经公开征集只产生一个受让方或者按照有关规定经国有资产监督管理机构批准的，可以采用协议转让的方式。

六、评估报告对拆迁补偿是否有用

（一）房屋建（构）筑物拆迁损失。

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（二）管道沟槽拆迁损失。

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（三）机器设备拆迁损失。

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；

最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。

（四）土地使用权。

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

一、拆迁补偿项目资产评估的价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

二、拆迁补偿项目资产评估的法律依据

1．中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2．原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3．国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4．国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5．国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿项目资产评估的方法，拆迁补偿项目资产评估的法律依据

内容审核：黄伟律师

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