村里宅基地拆迁怎样谈补偿，2022年农村宅基地有偿使用怎样收费？退出补偿又能拿多少？

村里宅基地拆迁怎样谈补偿，2022年农村宅基地有偿使用怎样收费？退出补偿又能拿多少？

一、2022年农村宅基地有偿使用怎样收费？退出补偿又能拿多少？

随着农村宅基地制度改革逐步扩大试点范围、步入深水区，宅基地“有偿使用”与“自愿有偿退出”这两个此前并不多见的新概念逐渐走上了舞台中央。在明律师在此前的分析中曾指出，这二者在妥善处置“一户多宅”“超占面积”问题上均有重要作用。那么，宅基地的有偿使用费究竟怎样收取呢?申请自愿有偿退出又能拿到多少补偿呢?本文，在明律师就结合日前广东省汕尾市陆河县正在征求意见的《农村宅基地有偿使用、流转和退出管理办法(试行)》做一番解读。

“宅基地有偿使用费”并无法律法规领域的依据，是自2015年启动的农村宅基地制度改革试点中一些县市的一种政策尝试。

有偿使用费的收取对象主要是“一户多宅”中的“多宅”部分，面积控制标准下的超占部分，以及非本集体经济组织成员因继承房屋等原因占有宅基地的情形。

一言以蔽之，政策尝试仅能对“非常态”情况下的宅基地收费。对符合“一户一宅”原则，确为农户唯一住宅用宅基地的，不存在收费的问题。宅基地制度的特征之一就是“无偿取得”，而收费政策事实上是对这一特征的某种挑战。

【这3种宅基地或需交费才能继续使用】

我们来看陆河县拟定的具体内容。农村建房符合村庄规划的，有下列情形之一，应收取宅基地有偿使用费:

1.农村集体经济组织成员、非本集体经济组织成员通过继承或其他合法方式在农村占有宅基地，符合“一户一宅”原则的，本集体经济组织成员征收超出面积标准部分的有偿使用费，非本集体经济组织成员征收占用宅基地有偿使用费;

2.农村集体经济组织成员、非本集体经济组织成员通过继承或其他合法方式在农村占有宅基地，形成“一户多宅”的，原则上退出多宅部分。因特殊原因不能退出的，全部征收多宅部分整栋宅基地有偿使用费，多宅部分不得充减“一宅”中面积不足部分。

3.由于历史原因办理有土地权属证建房的，一直使用至今未翻建、未加建的，不征收有偿使用费，加建无证部分原则上应当退出，确实无法退出的征收有偿使用费。

也就是说，付费才能继续使用的宅基地首先必须是合法占有的。如果是“未批先占”且未经确权登记的宅基地，恐需要“无偿退出”或由村集体强制收回，难以交纳这笔有偿使用费。

当然，特殊的困难群体是经申请并由村集体通过，是可以缓交、减交或者免交这笔费用的。\n\n\n【宅基地收费标准】

这个收费标准拟区分不同情况而有所差异。为确保大家直观地了解其计费方式，在明律师将征求意见稿的原文誊进来供大家仔细研究:

1.对于符合“一户一宅”的宅基地，宅基地面积超过规定面积的，有偿使用根据其超出起收面积实行阶梯式计费。

(1)超出面积1-30平方米部分按每年10元m2计费;

(2)超出面积31-60平方米部分按每年15元m2计费;

(3)超出面积61-90平方米部分按每年20元m2计费;

(4)超出面积90平方米以上部分按每年25元m2起征，每增加30平方米标准提高10元m2计费，以此类推。

2.对“一户多宅”的，鼓励农户退出多出宗数的宅基地。不愿退出的农户，收取宅基地有偿使用费。农户自愿选择一宅居住，多出的宅基地整宗全部按照阶梯式计费，不扣除一宅不足面积部分。

3.集体经济组织成员因继承、赠与房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过规定面积的，按照阶梯式计费进行收取。

4.非本集体经济组织成员通过继承、赠与等方式在农村占有和使用宅基地按每年5元m2收费，宅基地超过规定面积的部分实行阶梯式计费收取。

(1)超出面积1-30平方米部分按每年15元m2计费;

(2)超出面积31-60平方米部分按每年20元m2计费;

(3)超出面积61-90平方米部分按每年25元m2计费;

(4)超出面积90平方米以上部分按每年30元m2起征，每增加30平方米标准提高10元m2计费，以此类推。

我们来为此前备受关注的城镇户籍子女继承农村房屋后的情形做一次推算。譬如某人继承的宅基地面积为300平方米，而控制标准为150平方米以下。

那么此人需要交纳的宅基地使用费就是5× 150+ 30×90+40×30+50×30=6150元。\n\n\n【自愿有偿退出到底能拿多少补偿?】

了解了宅基地有偿使用的收费标准，我们再来看自愿有偿退出宅基地能拿多少补偿。从目前各地的政策性文件上看，自愿有偿退出的补偿全凭村集体的力量完成，其补偿标准是无法和征地拆迁相提并论的。

征地拆迁存在将集体土地变更为国有土地入市后的土地增值收益，这一部分利益是应当回馈给被征地农民的。而宅基地的自愿有偿退出则显然没有这东西，退出后宅基地依旧是宅基地，仍要被分配给其他有住房保障需求的村民使用，或者作为农村宅基地来盘活利用。

关于自愿有偿退出宅基地的补偿标准问题，陆河县拟作出这样的规定:

1.对于符合“一户一宅”并愿意有偿退出宅基地使用权的农户，补偿标准可由集体经济组织内部开会讨论决定。

2.“一户多宅”愿意退出“多宅”部分使用权的农户，补偿标准可由集体经济组织内部根据实际情况与宅基地使用权退出户协商确定，并将补偿标准及补偿情况在集体经济组织公示。

3.全部退出宅基地使用权到城镇居住的村民以及符合宅基地申请条件而放弃申请资格到城镇居住的农户，凭借宅基地退出的依据和村组证明，享受政府相关优惠政策。

补偿资金从农村集体经济组织自筹资金、宅基地有偿使用费、闲置宅基地和闲置房屋盘活利用的收益资金中支付。

大家可以看到，文件表述了这么半天，并没有给出个准数来，这和前文堪称详实的“收费标准”形成了鲜明对照。

一般而言，宅基地自愿有偿退出的补偿费用在每平米几百元左右，是难以参照周边类似房地产的市场价格给予补偿的。

在明律师最后要提示大家的是，宅基地制度改革的试点范围、改革力度在2022年一定会进一步加大，农民朋友要就此作出一定的准备。伴随着“宅改”的深入，征收集体土地、合村并居拆迁等项目数量将可能会减少，指望通过拆迁“致富”的可能性也会相应缩减。不过农民朋友也不必气馁，而是要善于抓住宅基地制度改革的红利，结合自身情况和所在村、县的有关政策，将闲置的宅基地和房屋彻底盘活，让实际居住使用的房屋确权登记，让新政策的红利惠及自身。

二、有偿退出宅基地补偿标准

法律分析：

农村宅基地有偿退出是按照农村的“一户一宅”制原则，农村家庭拥有宅基地的标准是每户家庭只能拥有一处宅基地，之所以施行宅基地有偿退出，这也是根据当前农村发展的形式，为提高农村闲置宅基地的利用率，国家出台了针对农村宅基地的一项政策。

农村宅基地有偿退出机制，各地农村所执行的补偿标准和方式也并非都是一致的，因区域性经济发展状况不同，宅基地退出补偿标准也并不统一，少则几万元，多则几十上百万元不等的标准，所以说大家要参照当地的情况。

法律依据：

《关于加强农村宅基地管理的意见》

(七)健全宅基地管理制度。

在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。

即：

受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

三、农村宅基地有偿退出补偿标准

属于农村集体土地所获得的农村宅基地一般情况下是不会被无偿收回的，除非发生以下几种情况：

1、改变宅基地使用性质。

宅基地作为村民生活基本资料，村民可以无限期免费使用，但仅限于居住，若村民擅自更改宅基地的用途，如修建工厂、商铺等，农村集体有权无偿收回农村宅基地使用权；

2、一户拥有多处宅基地。

按照规定，农村宅基地采取“一户一宅”的使用原则，而部分村民有“一户多宅”的现象，这一现象损害了其他村民的权益，因而“一户多宅”这一现象是将要被取缔的，农村集体有权收回多余宅基地的使用权，若有特殊原因不能收回的，户主须缴纳给村集体一部分资金；

3、宅基地长时间闲置。

宅基地最重要的使用原则就是保障农村居民的正常生活，如果宅基地长时间闲置就无法发挥其作用，农村集体有权收回。

如宅基地建有的老房子倒塌两年以上没有修建，或者农村居民在城市安家，老房子闲置，这些情况下，农村集体有权无偿收回宅基地；

4、户口不在农村，不能继承宅基地。

随着城镇化的发展，不少农村人涌入城市，在城市安家落户，户口也迁往了城市。

对于户口不在农村的继承人，农村老人去世后，农村集体有权无偿收回宅基地；

5、超出规定面积。

从2016年农村土地确权起，农民领到了耕地和宅基地使用证和经营证，农村的宅基地和耕地使用也得到了规范化管理。

按照规定，农村居民的宅基地使用权不能超过规定范围，对于超出规定范围的部分，农村集体有权无偿收回超出部分的农村宅基地。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

四、农村宅基地收回政策

法律分析：

(1)宅基地有偿退出主要按照土地征收补偿标准支付农民个人部分，一级地类补助28688元一亩，二级地类补助27710元一亩，三级地类补助26080元一亩。

如果你家属于一级地类，宅基地总面积在2亩的话就能获得57376元的补偿。

(2)据相关文件了解，农民一户多宅退出多余的宅基地，有偿退出补偿应支付农民80%的补助;

(3)如果你的宅基地在当地已经完成确权工作，宅基地有偿退出补偿按照当地现行土地征收补偿标准支付农民60%的补助;

(4)宅基地有偿退出补助面积按照政府实际测量面积来计算，其中包含一些附属物，200平方米以内的宅基地有偿退出按照标准进行补偿，超过200平方米的就进行减半补偿。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

五、农村宅基地退出补偿标准2021

法律分析：

(1)宅基地有偿退出主要按照土地征收补偿标准支付农民个人部分，一级地类补助28688元一亩，二级地类补助27710元一亩，三级地类补助26080元一亩。

如果你家属于一级地类，宅基地总面积在2亩的话就能获得57376元的补偿。

(2)据相关文件了解，农民一户多宅退出多余的宅基地，有偿退出补偿应支付农民80%的补助;

(3)如果你的宅基地在当地已经完成确权工作，宅基地有偿退出补偿按照当地现行土地征收补偿标准支付农民60%的补助;

(4)宅基地有偿退出补助面积按照政府实际测量面积来计算，其中包含一些附属物，200平方米以内的宅基地有偿退出按照标准进行补偿，超过200平方米的就进行减半补偿。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

六、宅基地的补偿

法律分析：

农村宅基地有偿退出是按照农村的“一户一宅”制原则，农村家庭拥有宅基地的标准是每户家庭只能拥有一处宅基地，之所以施行宅基地有偿退出，这也是根据当前农村发展的形式，为提高农村闲置宅基地的利用率，国家出台了针对农村宅基地的一项政策。

农村宅基地有偿退出机制，各地农村所执行的补偿标准和方式也并非都是一致的，因区域性经济发展状况不同，宅基地退出补偿标准也并不统一，少则几万元，多则几十上百万元不等的标准，所以说大家要参照当地的情况。

法律依据：

《关于加强农村宅基地管理的意见》

(七)健全宅基地管理制度。

在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。

即：

受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

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文章来源参考：头条-村里宅基地拆迁怎样谈补偿，农村宅基地退出补偿标准2021

内容审核：聂荣律师

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