孙志平律师
擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。对群体性拆迁案件的谈判、诉讼有丰富的实战经验。
建设工程拆迁房屋安置补偿合同，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
一、「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
裁判要旨
建设工程价款优先受偿权属于法定权利，它优先于普通的民事权利，其立法目的在于保护建设工程承包人的合法权益，维护交易安全性。但优先受偿权的行使也有其条件和限制。交付全部或者大部分款项的商品房消费者对于建筑物的物权期待权优于承包人优先受偿权，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。故被拆迁人对建筑物的权益优先于承包人的优先受偿权，在承包人申请对涉案房屋强制执行的时候，被拆迁人享有排除执行的优先权。
基本案情
原告王某聪、王某林共同承建了某村中和国际城东临六栋安置房及一栋门头房的建设，后因A村民委员会拖欠其工程款，王某聪、王某林向本院提起诉讼，2019年11月6日本院就原告王某聪、王某林与被告A村民委员会建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)鲁0881民初21XX号民事判决书，其中第四项判决:原告王某聪、王某林对涉案工程享有优先受偿权。2020年2月10日本院作出(2020)鲁0881执1XX号执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。后桂某朋、桂某振于2021年4月向本院提起执行异议，本院于2021年5月12日作出(2021)鲁0881执异10号执行裁定书，裁定中止对A村民委员会中和国际城A排11号东户房屋的执行。原告对该裁定不服，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告桂某朋、桂某振系纸坊村集体组织成员，其父亲桂某华在A村民委员会有两处房屋，后因某村拆迁，两处房屋均在拆迁范围内，经结算，两处房屋分别补偿34664元、124251.5元，A村民委员会于2013年5月18日、5月28日向桂某华出具房屋拆迁补偿款收据二张，该补偿款可用于折抵拆迁后所购房屋的购房款。2013年5月14日交购房款10000元。上述三张收据中均有记载“20号楼西单元四层四户，储藏室\u002F车库4号车库”等内容。2013年6月27日桂某华向A村民委员会交购房款90000元，2014年1月25日桂某朋向A村民委员会缴纳购房款60000元，2015年4月16日桂某朋、桂某振与A村民委员会签订《商品房买卖合同》，合同约定购买A村民委员会大门东侧东延7号楼，房款339561元。2018年9月28日A村民委员会向桂某华出具40773元补助租金借据一张。
还查明，拆迁后因急需用房，2019月3月15日桂某朋、桂某振的父母就涉案房屋与原告王某林签订《临时借用房子协议》，约定向原告缴纳10000元保证金后使用房屋七天，后桂某朋、桂某振及其家人在涉案房屋居住使用至今。
裁判结果
曲阜市人民法院于2021年12月1日作出(2021)鲁0881民初24XX号民事判决:驳回原告王某聪、王某林的诉讼请求。
案例解读
建设工程优先受偿权的权利主体为承包人，本案是由申请执行人提起的执行异议之诉，意在推翻案外人桂某朋、桂某振的执行异议。被告提出的执行异议认为涉案房屋是被告的拆迁安置房，应排除执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。......”。该条明确了建设工程优先受偿权无法对抗买受人的物权期待权，立法目的旨在保护房屋买受人的合法权益，维护社会与交易稳定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。即被拆迁人享有优先取得安置房屋的权利，能够对抗其他购买人。该条表明被拆迁人对补偿安置房优先于普通购买人。立法目的旨在保护被拆迁人的合法权利。
通过比较分析，本案被告即被拆迁人法益保护相对于普通购房人以及承包人的权利更具紧迫性，因为被拆迁人如果丧失对涉案补偿安置房屋的占有、使用，便会由拆迁之前对房屋的所有权转为普通债权，由原先的物权保护转换为普通债权保护，有违公平原则。因此，相对于承包人的优先受偿权，被拆迁人的权利更具优先性和紧迫性。故被拆迁人对拆迁安置房享有排除执行的优先权。
相关法条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第七条第一款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条
法官简介\n\n\n张学燕 曲阜市人民法院王庄法庭法官
二、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权？
法律主观：
拆迁补偿是国家对征收行为给予原 土地使用权人 、 房屋所有权 人的补偿，与行政赔偿是没有关系的。
对被征收人给予的补偿包括：
(一) 被征收房屋 价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的 停产停业损失 的补偿。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
三、拆迁补偿款是否有优先受偿权
法律分析：
拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，无论是否办理了房屋过户登记手续，被拆迁人起诉要求拆迁人与第三人向其交付该房屋的，人民法院均应予以支持。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
四、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权
法律分析：
是。
1、建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
2、所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
五、工程款是否享有优先受偿权 -拆迁补偿
法律分析：
是。
1、建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
2、所谓优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
六、被拆迁人对补偿安置房屋的优先取得权 法律问题
法律主观：
拆迁补偿是国家对征收行为给予原 土地使用权人 、 房屋所有权 人的补偿，与行政赔偿是没有关系的。
对被征收人给予的补偿包括：
(一) 被征收房屋 价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的 停产停业损失 的补偿。
法律客观：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题
1、建设工程拆迁房屋安置补偿合同范本
2、建设工程拆迁房屋安置补偿合同模板
3、建设工程拆迁房屋安置补偿合同怎么写
4、建筑拆迁补偿
5、拆迁建筑
6、拆迁建安费是什么意思
7、拆迁安置房的建设单位
8、建筑拆迁合同
9、拆迁建安价
10、拆迁对建设用地的赔偿
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“建设工程拆迁房屋安置补偿合同，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：头条-，工程款是否享有优先受偿权 -拆迁补偿
内容审核：孙志平律师
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
集体土地核发施工许可吗,集体土地可以办理建设工程规划许可证吗
集体土地施工许可证,集体土地可以办理建设工程规划许可证吗
英德房屋拆迁补偿，诉讼文书｜民事答辩状（建设工程施工合同纠纷）
在集体土地建厂,农村集体土地建工厂可以吗,集体土地建厂房办建设工程许可证还是乡村规划许可证
搬迁腾退项目招标,建设工程要公示的内容在哪个法规里面
长沙拆迁赔偿100万,建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证在完工后收回吗
关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答
省级建设工程拆迁赔偿,大中型水利水电工程建设拆迁补偿标准
拆迁房屋交底，拆除工程是否属于建设工程
《武汉市京汉大道建设工程房屋拆迁安置补偿办法》的通知，京汉大道什么时候建成
被拆迁户优先补偿案例，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
征地补偿款应当优先受偿么，拆迁补偿款优先权
房屋拆迁补偿条例优先权，拆迁补偿中是否有优先权？该如何操作？
拆迁补偿优先受偿,回迁安置工程能否享有优先受偿权
拆迁安置房屋优先，拆迁安置房优先权的法律规定
安置款后 被拆迁人 权利，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
拆迁房屋补偿款的合法性，「以案说典」被拆迁人对拆迁安置房享有的优先权优于建设工程价款受偿权
高新园区拆迁补偿,公安紧急优先权是赔偿还是补偿
农村集体土地承包优先权,民法典中关于优先承包的规定
拆迁房优先购置权,法律关于房屋优先购买权的规定
最新新闻
拆迁面积认定，单价低不等于没空间
拆迁面积认定，评估报告要送达被征收人，报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后，先看评估时点是不是征收决定公告之日，时点错了，价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
房屋被拆没拿到钱，房子没了也能主张的赔偿项
房屋被拆没拿到钱，合法强制拆除的办法很窄。征收方要先作出补偿决定，被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁，行政机关才能向法院申请强制执行，法院审查后裁定准予执行，才能动手。这条路上任何一环缺失，拆除行为都构成违法。
房子被偷拆，2026年先固定证据
房子被偷拆，合法强制拆除的路子很窄。征收方要先作出补偿决定，被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁，行政机关才能向法院申请强制执行，法院审查后裁定准予执行，才可以动手。这条路上任何一环缺失，拆除行为都构成违法。
安置房不交付，2026年先把付款期限固定住
安置房不交付，协议签了不等于事情结束，对方不付款、不交房、停发过渡费，都属于不履行协议。老百姓可以起诉，也可以先书面催告，把催告记录留作证据。征收补偿协议是行政机关为了实现征收目的、与被征收人协商订立的协议，性质上属于行政协议。
停产停业损失，惠州这类企业的补偿标准
停产停业损失，土地这一块最容易被忽略。国有出让地按剩余年期和基准地价核算，集体建设用地上的厂房，土地价值往往体现不出来。国有出让地的厂房，土地按剩余年期和基准地价核算，建筑物按重置成本或者市场评估。两块分开列，才能看出土地价值有没有被计入。
补偿面积少算，单价低不等于没空间
补偿面积少算，评估报告要送达被征收人，报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后，先看评估时点是不是征收决定公告之日，时点错了，价格基准就错了。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。
自管公房拆迁，2026年公房性质梳理
自管公房拆迁，先分清房屋性质。公房分三类：直管公房，产权在房管部门；自管公房，产权在单位；房改房，已经按房改政策卖给个人但可能没办证。直管公房是房管部门代表政府管理的房屋，产权归国家，住户持有租赁凭证。自管公房是单位自建自管的职工住房，产权归单位。
无证房按违建拆除，2026年先看建成时间这一步
无证房按违建拆除，卡点落在认定这两个字上，房子定成违建，补偿基数归零；定成历史遗留，合法面积照算。老百姓先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。
被逼签协议后强拆，2026年赔偿路子梳理
被逼签协议后强拆，合法强制拆除的走法很窄。征收方要先作出补偿决定，被征收人在法定期限内不复议、不起诉、又不搬迁，行政机关才能向法院申请强制执行，法院审查后裁定准予执行，才可以动手。这条路上任何一环缺失，拆除行为都构成违法。
外嫁女不能分补偿，2026年先看四个要素
外嫁女不能分补偿，2026年实务里，争议多集中在三类人：外嫁但户口没迁走的女儿、离婚后回原籍居住的妇女、在校大学生和现役军人。认定成员资格，看四个要素：户籍登记在本村；有承包地或者曾经有过；履行了村民义务，比如集资、出工、参保；以集体土地为基本生活保障。
