涿州2019拆迁补偿，以房屋抵工程款建筑商风险何在

涿州2019拆迁补偿，建设工程领域以房抵款：了解与应对法律风险的关键

一、建设工程领域以房抵款：了解与应对法律风险的关键

在建设工程领域，以房抵款作为支付工程款项的替代方式逐渐流行起来。这种方式通过将建成但尚未售出的房屋或未来建成的房屋作为抵押物，来履行支付义务。然而，与其带来的便利性和灵活性相伴而来的是一系列法律风险。了解和有效防控这些法律风险，对于建设单位、施工单位以及其他相关当事人至关重要。

以房抵款是指建设单位将建筑工程委托给施工单位，施工单位完成工程后，由于一些原因无法按照合同约定以货币形式支付工程款项。为了履行支付义务，建设单位与施工单位通过协议方式，将所有已建成但尚未售出的房屋，或者未来建成的房屋，作为代替货币支付工程款项的抵押物转交给施工单位。

在建设工程领域，常见的以房抵款情形包括招标投标阶段、施工阶段、竣工结算后和发生纠纷后。在招标投标阶段，业主可以在招标文件中要求投标人提交以房抵款承诺书，或在合同中明确规定以房屋抵付部分工程款。这些做法在法律上被认为是有效的招标条件。在施工阶段，如果业主因资金困难无法支付工程款，可以与承包人签订以房抵款协议，约定以指定的房产直接抵偿拖欠的工程款。类似地，竣工结算后，如果业主无力支付拖欠的工程款，与承包人可以签订以房抵款协议，将商品房直接折抵工程款。此外，在纠纷发生后，当事人也可以在诉讼过程中协商达成以房抵款协议，约定将指定的房产折价归还给承包人，以清偿拖欠的工程款。

根据相关规定和指导性案例，以房抵款未办理过户登记的裁判规则可以总结如下：债务清偿期届满后，债务人反悔不履行以房抵债协议时，债权人可以要求继续履行协议或要求确认所抵押物的所有权归自己，法院应继续审理该请求。然而，在办理过户登记之前，债权人无法取得房屋所有权，仅享有普通债权请求，不能优先于其他债权人对抵债房屋主张权利。此外，若签订以房抵债协议后双方未办理房屋过户手续，不会发生物权变动。同时，债权人在人民法院查封之前未支付全部价款且合法占有房屋的情况下，不能对抗法院的执行行为。

建设工程以房抵款存在多种法律风险。首先是流押、流质风险，即在工程支付期限届满前签订以房抵款协议，违反了禁止流押、流质的规定，可能导致协议无效。其次是无法取得抵款房产的风险，例如抵款房屋缺乏建设审批手续、被抵押或查封，或者房产的施工单位享有建设工程价款优先受偿权，或者房产已被销售。此外，还存在建设工程价款优先受偿权的风险，签订以房抵款协议并不表示工程款已收回，如果抵款房产未办理预告登记或物权转移手续，承包人在应付款项起算后6个月内未主张建设工程价款优先受偿权，可能丧失该权利。最后是未办理过户登记的风险，以房抵款协议本身并不产生房屋所有权转移的效力，对尚未实际履行的协议法院不予确认其效力。因此，对于未办理预告登记或物权转移手续的房产，存在不发生物权变动的风险。

为了防控这些风险，需要关注工程款支付期限，确保不违反相关规定。进行抵款房产的合规性尽职调查，包括审查土地、规划、工程、预售等审批手续，查询抵押和查封情况，确保选择合规的抵款房产。重视建设工程价款优先受偿权的保留，签订完善的以房抵款协议，防止开发商反悔，可以在应付工程款的6个月内主张建设工程价款优先受偿权，保留该权利。及时办理预告登记和物权转移手续，签订房屋买卖合同，办理房产预告登记，以确保权益的实现。

综上所述，建设工程以房抵款在实践中存在一定的法律风险。为了有效防控这些风险，建设单位、施工单位以及其他相关当事人应当密切关注工程款支付期限、进行合规性尽职调查、明确协议条款、保留优先受偿权，并及时办理过户登记和物权转移手续。需要注意的是，建设工程领域的以房抵款是一个复杂且具有风险的领域，本文所提供的信息仅供参考。如需进一步了解或面临具体情况，请咨询专业的法律顾问或律师，以获得准确的法律建议。只有在充分了解并有效应对法律风险的情况下，我们才能在建设工程以房抵款交易中确保自身的权益和合法利益得到最大的保护。

二、在建工程抵押风险

1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。

2、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。

3、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。

一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。

4、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。

5、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。

6、虽然很多地方都已施行商品房网上备案工作，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。

7、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

一、在建工程抵押解押手续

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

《民法典》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。

《民法典》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

二、评估范围

房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。

由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。

因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。

1、土地权属

在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；

以租赁方式取得的土地使用权；

以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；

集体所有制土地使用权。

不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属

对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。

若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；

若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。

评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度

在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；

有的是刚刚完成了裙房的结构部分；

有的已完成全部的结构封顶等等。

大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。

对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。

因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况

有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。

评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；

二是开发商已实际出售了多少建筑面积。

评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。

因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

三、以房屋抵工程款建筑商风险何在

以房屋抵工程款建筑商风险何在 施工过程中，开发商在出现资金难以周转，暂时无法支付工程款时，为了使工程完工销售、资金回笼，开发商往往可能提出以房屋抵工程款。

建筑商为了保全工程款，也倾向于接受以房抵工程款的方案。

笔者结合曾代理的此类案件，从建筑商的角度对以房抵工程款法律风险进行分析，以期建筑商防范风险。

一、案例基本情况2003年某建筑公司与某房地产开发公司签订《施工合同》，约定由某建筑公司承建某商品房住宅小区工程项目，工程暂估价壹亿壹仟万元，工程款按工程量据实结算。

在工程施工过程中某房地产开发公司未能按时足额支付工程进度款，目前已经产生工程欠款约两千多万。

现发包人已经发生资金困难无法支付工程款，承包人已停工。

发包人在其资金困难的情况下为了能够按期完工，提议将在建的部分商品房折价出售给承包人抵扣工程款。

二、法律分析该方案中涉及到两个法律关系：

工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。

以房抵款，实际上是开发商将商品房售出，以所得价款支付工程款的简化形式。

目的是支付工程款。

其形式是以房屋的交付履行支付工程款的义务。

从法律上看，对于建筑商而言，采取以房抵工程款需要防范以下法律风险：

1、由于本案中工程尚未竣工，因此签订开发商折抵给建筑商的商品房属于期房，双方签订的合同为商品房预售合同。

建筑商需要查验开发商是否已经取得商品房预售许可证，在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，而且也无法到房管局备案，买房人权益难以保护。

2、建筑商需要审查该商品房在建工程是否为银行设置了抵押权。

根据最高院关于担保法的司法解释第六十七条：

抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。

因此，如果存在抵押权，抵押权人实现抵押权时将会使建筑商难以现实的获得房屋所有权。

3、建筑商以房抵工程款目的不是获得房屋所有权，而是通过出售商品房获得现金。

在现实中，为了避免繁琐的过户手续和交易税费，建筑商通常并不要求房屋过户，而是委托开发商或销售公司销售房屋，并由开发商与购房人签订商品房买卖合同，开发商将收到的销售款返还给建筑商。

这种操作模式虽然比较简单，但是存在较大的法律风险。

如果建筑商买的是期房，则存在着期房再转让受限的法律问题。

如果建筑商买的是现房，则存在房屋未经过户，建筑商委托他人销售商品房的效力问题。

同时，如果开发商不诚信，未将收到的销售款支付给建筑商，则建筑商将面临着很大的风险，钱财两空。

4、另外一个很大的风险是，如果达成以房抵款协议，则视为双方重新达成还款协议，还款期限视销售情况而定，建筑商难以再行使工程款优先受偿权。

四、工程款抵房款风险

法律分析：

工程款抵房款最大风险在于开发商会不会因为资金问题无法完成开发，到时购房者则必然会有经济损失。

同时，如果开发商缺钱，通常会将项目、土地抵押用于融资，如果购房者不清楚开发商的融资状况而购买了房子，后期可能会面临不少法律方面的纠纷问题，而且后续办理房产证、土地证等也会受到影响。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第三百五十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。

使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。

五、在建工程抵押存在的法律风险

1、目前，虽然我处严格规定，要在建工程抵押权人与按揭贷款抵押押权人必须一致，但因为贷款额度等原因，也存在开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款，同时在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议，出现重复抵押的现象。

2、为不影响销售开发商预售抵押在建项目的商品房之前，并未按有关规定要求应取得抵押权人的书面同意并且如实告之购房者。

3、施工单位垫资，开发商将部分房地产抵付工程款后，又将其进行抵押。

一旦与工程价款优先权相竞合，银行将处于次受偿顺序，债权的保障程度将大打折扣。

4、在建工程抵押价值的评估及允许抵押的在建工程比例等问题尚无通一标准。

5、部分开发商为回避在进行合同备案时预售管理部门对其施行的预售款监管管理工作，与购房人签定合同后，不及时进行备案登记，造成预售款挪用。

6、虽然很多地方都已施行商品房网上备案工作，但购房群众对此仍不了解，不能通过网上公示的商品房信息了解自己购房屋的基本情况。

7、个别预售款监管银行监管措施不力或未及时从预售款中收取贷款，至使在办理《房屋所有权证》时，《国有土地使用证》或在建工程仍未解除抵押，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。

一、在建工程抵押解押手续

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

《民法典》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。

《民法典》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

二、评估范围

房地产价值是房地产权利价值的货币表现形态，对房地产的估价实际上是对其权利价值的评估。

由于在建工程与已建成或旧有的房地产不同，其权利状态中的某些情况由于种种原因，具有一定的隐蔽性。

因此，科学的在建工程抵押价值评估应建立在对在建工程评估范围的准确界定上。

1、土地权属

在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；

以租赁方式取得的土地使用权；

以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；

集体所有制土地使用权。

不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

2、项目权属

对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。

若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；

若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。

评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。

3、工程进度

在估价实务中，各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程（包括地下室结构部分）；

有的是刚刚完成了裙房的结构部分；

有的已完成全部的结构封顶等等。

大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。

对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。

因此在对在建工程进行抵押价值评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

4、销售状况

有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。

评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；

二是开发商已实际出售了多少建筑面积。

评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。

因为已售部分楼盘的权利已不属于委托单位所有，委托人无权将其抵押。

六、工程款抵房款风险 -法律知识

1、权属风险在建工程的权利是由土地使用权和建安工程的所有权组成的。

土地使用权可以是通过划拨方式或是出让方式取得的。

主要的风险有：

权利主体是否明确、权属是否有纠纷、设定的土地面积是否界定清楚、土地的使用年限是否短于贷款期限等。

2、价值风险价值风险的产生原因有：

评估原因、市场原因和权属界定原因。

3、质量风险开发商为了降低开发成本，在建筑工程招投标过程中，实行工程量清单后，以合理最低价为中标条件之一，使得承包商为了能够中标，以很低的报价投标。

中标后，在施工过程中可能会有偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，从而造成质量隐患。

当抵押权人处置该在建工程时，出现了质量问题，其处置价格会比正常价格低很多，由此造成贷款风险。

4、登记风险抵押物只有在办理抵押登记后，贷款银行才是真正的抵押权人，才能享有优先受偿权。

有的贷款银行根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。

当开发商不能履行合同时，会造成贷款风险。

5、重复风险在土地管理部门和房产管理部门相分离的地方，土地抵押在土地管理部门登记，在建工程（含土地）在房产管理部门登记。

当开发商用单独的土地和在建工程（含土地）在不同的银行办理抵押贷款，同时由于房产管理部门和土地管理部门信息不互通，而分别办理了抵押登记，造成了同一宗土地办理了两次抵押，可能会造成贷款风险。

在建工程在办理了抵押登记后，仍然进行销售，并由另一家银行办理按揭，按揭款没有归还原该套房在建工程抵押的贷款额度，造成该套房产重复抵押，也会有贷款风险。

6、处置风险在建工程处置时，会影响开发商形象和开发项目的形象，同时处置行为乃非公平市场行为，使得该项目的处置价值远低于市场价值，从而造成贷款不能全额收回的风险。

在建工程抵押能很好的规避以上风险，才能很好的保证在建工程的抵押。

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文章来源参考：头条-涿州2019拆迁补偿，在建工程抵押存在的法律风险

内容审核：杨念平律师

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