企业拆迁评估补偿程序很严谨，处理问题的三个特质

企业拆迁评估补偿程序很严谨，处理问题的三个特质

一、处理问题的三个特质

处理问题的三个特质

本人具有律师背景，自然具备以下独到的三个特质：

1. 细节控：作为执业律师，面对纷繁复杂的诉讼案件和商务谈判，仅凭方向把握是远远不够的。必须具备细节控的能力，也就是所谓的定性和定量中的量化细化和碎片化。举例而言，代理一起重大刑事案件，卷宗达 246 本，这就要求辩护人对案件细节进行精准把握：从定性、事实、证据到适用法律，甚至审判程序可能出现的问题，都需要通过精益求精的方式进行分析。本人的细节控能力形成了对待人生严谨态度的基础，也确保了工作的顺利进行。

2. 自律自虐：在律师这个职业中，自律自虐是成败的关键，而

不是将责任推给外部环境。本人深知自律自虐的重要性，时刻以严以律己、宽以待人为动力准则。尽管执业中常常感到压力巨大，但在这个纷繁复杂的行业中，必须保持自律，同时接受当事人、律师协会和司法行政机关的监督。本人多年来一直保持着谦卑、低调的态度，时刻铭记心中的敬畏之心。

3. 理性至上：在处理任何问题时，都要保持理性，避免被情绪

左右。本人强调不能矫情和情绪化，因为任何问题的出现都有其原因。在面对挑战时，必须精于计算，将要做的事情或未来事务的流程牢记于心，并始终贯彻执行，力求客观理性地对待每一个情况。

二、产生问题的主要原因

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：

（一）估价时可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：

1、房地产之间缺乏可比性。

由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；

2、集体建设用地使用年限难以确定。

国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。

虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。

（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。

而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。

在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。

笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。

这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。

防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。

但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。

没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：

1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；

2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；

3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；

4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权的内涵是：

1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的；

2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。

也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；

3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。

三、疑难问题的具体体现

开发商的不诚信行为导致购房人权益受损，包括隐瞒资质、恶意搭售、逾期交付、设计调整和房屋质量问题。

购房人往往无法获得合同约定的权益，开发商利用合同条款规避责任，导致购房人无法重新选择或获得合理赔偿。

这些问题对购房人造成了经济和居住上的困扰，需要加强法律保护和监管。

法律分析

（1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。

一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。

在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。

（2）开发商恶意搭售商品房。

特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的实测面积与暂测面积差异的处理条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同，只能按合同价补足。

这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于缩水的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。

（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。

而且在现行的格式文本甲方逾期交付的违约责任条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。

（4）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。

这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。

依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

（5）房屋的裂、漏是个大问题。

而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

结语

购房人在面对开发商的诸多不良行为时，往往陷入被动地位。

开发商隐瞒事实、恶意搭售、逾期交付、设计调整和房屋质量问题，都给购房人带来了困扰和损失。

现行的合同条款往往对购房人保护不足，赔偿机制不完善。

购房人需要更多的权益保障和补偿措施，以确保公平交易和安全居住。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

商品房销售管理办法：

第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

四、需警惕哪些潜在问题

法律主观：

从中国公开审判制度的执行情况来看，主要存在着以下问题：

1、缺乏实质性公开，公开审判流于形式。

公开审理要求法院对案件的实质性审判活动，即对案件证据的采用、事实的认定、对当事人是非责任的评判都应当在公开的法庭上进行，法官只有通过法庭审理，才能形成对案件的认识，作出裁判，作到让胜诉方赢的堂堂正正，败诉方输的明明白白，旁听者听的清清楚楚。

而在司法实践中，普遍存在着公开审理形式化的倾向，突出表现为：

(1)先定后审。

尽管随着民事审判方式改革的不断推进，法官“大包大揽”的状况已经有所改观，但总体而言，人民法院在诉讼过程中行使职权时仍显的过于积极主动。

法官在开庭审理之前过多的介入诉讼，通过对证据的调查收集和对当事入的询问，事实上已经开始了对案件的实质性审理，评断意见也已经形成，使得公开审理仅仅是走走过场而已;(2)审理与判决脱离。

即审案的不判案、的不审案。

在审判委员会是法院里的最高权利机构，绝大多数案件要经过审判委员会讨论后，才能定案，合议庭必须执行。

事实上，审判委员会在决定肘，一般由“主办人”汇报案情，如当事人争议的事实，双方各自的证据和理由、合议庭对证据和事实的认定、适用法律及最终的处理意见。

审判委员会委员根据汇报的情况各自发表意见，最后少数服从多数形成决议。

这实际上是在审判委员会的委员未直接听证的情况下，对案件又进行了一次审理。

这种情况就必然导致“审”与“判”的脱节，更何况有些法院甚至由主管院长或庭长拍板定案的情形屡见不鲜了。

2、审判公开的内容不彻底。

突出表现在开庭走过场现象的存在。

审判方式改革所倡导的及时开庭、当庭宣判的主要目的是充分发挥庭审功能，有证举在庭上，有理辩在庭上。

由于庭前证据交换还没有形成一项法律制度，有的审判人员开庭前，就通知当事人进行询问，对判决的结果内心早已形成确信，特别是一些庭审直播、观摩庭的案件，法官对案件的如何处理早已心中有数，开庭变成形式。

3、公开审判程度不够，即在判决理由和法律适用上的公开不够。

审判公开既包括认定事实的公开，也包括适用法律的公开。

有的审判人员，由于缺乏一定的法学功底，对判决结果不能从法理的高度作出令当事人信服的解释。

不能针对当事人的诉讼请求，并结合案件具体事实，说明采纳与否的理由，只简单地说明依据某某法律多少多少条。

但对该条的内容是什么，却没有注明，而当事人由于受到其文化水平的限制，查找法律条文特别是一些司法解释性文件往往还存在一定的困难。

4、审判公开的程序不规范。

审判公开，一是在庭审过程中，对社会公众的公开不够，尤其对新闻媒体，常常限制记者采访和报道。

公开开庭的实际效果不理想，大多数是当事人的亲友到庭旁听，公众旁听开庭的制度还未形成。

而审判公开的对象，不仅包括当事人，还包括社会。

二是审判人员在开庭的准备程序中，也很不规范。

有的案件应该公开审理却未公开，也有的审判人员对某些案件想公开就公开，不想公开就不公开。

有的开庭进行了公告，有的开庭未公告，只在卷宗中附有一张开庭公告，群众无从知晓开庭，当然也就无法旁听。

三是有的法院无专门的公告场所;有的法院开庭场所不规范，法官由于审判庭紧张或为图省事，在办公室内开庭。

群众无法旁听，公开开庭无法落实。

四是在宣判环节上，对当庭宣判的不公开审理的案件，往往没有做到公开宣判。

五是在执行过程中，权利人对自己的案件何时能够执结，心中没底，权利不能得到及时有效的保护，执行程序如何公开没有法定。

如果在审理案件时涉及到了国家的机密或者是公民的隐私等情况时，是可以选择不进行公开审理和宣判的，这样也是可以在最大程度上保护当事人的隐私，当决定不公开宣判时也是会在审理的过程中不进行公开，在审理时除了法定的人员外，也是不许其他人进行到法庭的。

五、存在问题依据是什么

法律主观：

从中国公开审判制度的执行情况来看，主要存在着以下问题：

1、缺乏实质性公开，公开审判流于形式。

公开审理要求法院对案件的实质性审判活动，即对案件证据的采用、事实的认定、对当事人是非责任的评判都应当在公开的法庭上进行，法官只有通过法庭审理，才能形成对案件的认识，作出裁判，作到让胜诉方赢的堂堂正正，败诉方输的明明白白，旁听者听的清清楚楚。

而在司法实践中，普遍存在着公开审理形式化的倾向，突出表现为：

(1)先定后审。

尽管随着民事审判方式改革的不断推进，法官“大包大揽”的状况已经有所改观，但总体而言，人民法院在诉讼过程中行使职权时仍显的过于积极主动。

法官在开庭审理之前过多的介入诉讼，通过对证据的调查收集和对当事入的询问，事实上已经开始了对案件的实质性审理，评断意见也已经形成，使得公开审理仅仅是走走过场而已;(2)审理与判决脱离。

即审案的不判案、的不审案。

在审判委员会是法院里的最高权利机构，绝大多数案件要经过审判委员会讨论后，才能定案，合议庭必须执行。

事实上，审判委员会在决定肘，一般由“主办人”汇报案情，如当事人争议的事实，双方各自的证据和理由、合议庭对证据和事实的认定、适用法律及最终的处理意见。

审判委员会委员根据汇报的情况各自发表意见，最后少数服从多数形成决议。

这实际上是在审判委员会的委员未直接听证的情况下，对案件又进行了一次审理。

这种情况就必然导致“审”与“判”的脱节，更何况有些法院甚至由主管院长或庭长拍板定案的情形屡见不鲜了。

2、审判公开的内容不彻底。

突出表现在开庭走过场现象的存在。

审判方式改革所倡导的及时开庭、当庭宣判的主要目的是充分发挥庭审功能，有证举在庭上，有理辩在庭上。

由于庭前证据交换还没有形成一项法律制度，有的审判人员开庭前，就通知当事人进行询问，对判决的结果内心早已形成确信，特别是一些庭审直播、观摩庭的案件，法官对案件的如何处理早已心中有数，开庭变成形式。

3、公开审判程度不够，即在判决理由和法律适用上的公开不够。

审判公开既包括认定事实的公开，也包括适用法律的公开。

有的审判人员，由于缺乏一定的法学功底，对判决结果不能从法理的高度作出令当事人信服的解释。

不能针对当事人的诉讼请求，并结合案件具体事实，说明采纳与否的理由，只简单地说明依据某某法律多少多少条。

但对该条的内容是什么，却没有注明，而当事人由于受到其文化水平的限制，查找法律条文特别是一些司法解释性文件往往还存在一定的困难。

4、审判公开的程序不规范。

审判公开，一是在庭审过程中，对社会公众的公开不够，尤其对新闻媒体，常常限制记者采访和报道。

公开开庭的实际效果不理想，大多数是当事人的亲友到庭旁听，公众旁听开庭的制度还未形成。

而审判公开的对象，不仅包括当事人，还包括社会。

二是审判人员在开庭的准备程序中，也很不规范。

有的案件应该公开审理却未公开，也有的审判人员对某些案件想公开就公开，不想公开就不公开。

有的开庭进行了公告，有的开庭未公告，只在卷宗中附有一张开庭公告，群众无从知晓开庭，当然也就无法旁听。

三是有的法院无专门的公告场所;有的法院开庭场所不规范，法官由于审判庭紧张或为图省事，在办公室内开庭。

群众无法旁听，公开开庭无法落实。

四是在宣判环节上，对当庭宣判的不公开审理的案件，往往没有做到公开宣判。

五是在执行过程中，权利人对自己的案件何时能够执结，心中没底，权利不能得到及时有效的保护，执行程序如何公开没有法定。

如果在审理案件时涉及到了国家的机密或者是公民的隐私等情况时，是可以选择不进行公开审理和宣判的，这样也是可以在最大程度上保护当事人的隐私，当决定不公开宣判时也是会在审理的过程中不进行公开，在审理时除了法定的人员外，也是不许其他人进行到法庭的。

六、各种解决途径的优缺点

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：

（一）估价时可操作性差

集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：

1、房地产之间缺乏可比性。

由于集体建设用地的开发建设缺乏统一规划，即便是相同地区也很少找到类似的房地产，市场的相对窄小造成可比性房地产不易寻求或无法寻求；

2、集体建设用地使用年限难以确定。

国有土地国家都规定了最高的法定使用年限，而集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。

虽然有些土地所有者和使用者，在用地协议中自己设定了使用年限，但是，这些使用年限不是法律承认的使用年限，所以也就不科学，即便在估价中采用了这些使用年限后得出的价格也不是客观合理的价格。

（二）集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料

集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，而且交易的频率极高，交易时体现的内容也很丰富，有了丰富的市场就给估价提供了极为丰厚的交易资料，供估价时筛选使用。

而集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料哪有客观实例可用。

在估价时就显得枯燥乏味，评估出的价格也极难适应市场的要求。

笔者在估价实践中深深地感受到，无论运用哪种估价方法进行集体建设用地评估，资料都难以收集，如有效的房地产市场交易资料，房地产创造的社会平均利润，房地产创造的净收益，房地产资本化率等，一般都是跑断了腿、磨破了嘴、费尽了工夫搜集来的资料经筛选加工整理后得出的结论还是不可比、不可用，做起来相当艰难。

（三）大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据

按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。

这是因为基准地价是国家或政府制定的为规范土地市场的一种法定价格。

防止土地进行人为炒作，或是随意压低或抬高价格，扰乱市场秩序，或是造成资产流失而要求的。

但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。

没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。

（四）使用权内涵不同，价格（价值）不可比

集体建设用地使用权与国有土地使用权的内涵不同，表现在：

1、国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；

2、按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；

3、国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；

4、国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权的内涵是：

1、集体建设用地使用权的使用开发建设相对来说是无序的，市场是不充分的；

2、集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少。

也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现；

3、集体土地使用权的价格以何种方式进行估价，其中的资料都会受到限制，使用权价格难以体现科学、客观。

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文章来源参考：头条-企业拆迁评估补偿程序很严谨，存在问题依据是什么

内容审核：段园莉律师

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