国有土地拆迁补偿实务，2021年度上海市房屋征收补偿利益分割纠纷案件十大经典案例（五）

国有土地拆迁补偿实务，2021年度上海市房屋征收补偿利益分割纠纷案件十大经典案例（五）

一、2021年度上海市房屋征收补偿利益分割纠纷案件十大经典案例（五）

【案例五】:原告涂A等起诉被告涂B涂C涂D涂E涂F等共有纠纷一案

——六兄弟姐妹对老宅的三次争夺战，居非混合房屋非居部分面积补偿如何分配?

[争议焦点]:

1、私房非产权户籍在册人员应当如何安置?

2、居非混合房屋非居部分面积补偿应如何分配?

[审理法院]:静安区人民法院

[房屋性质]:私房

[律师代理]:原告方家庭

[案情简述]:

上海市静安区永兴路某号系私房，产权面积80m2，其中居住部分建造面积55m2，非居部分建筑面积25m2。在征收之前已经经历过两次法定和遗嘱继承诉讼，第一次父亲过世后，第二次母亲过世后，最终按照法院的调解书达成产权按份共有，其中涂A占30m2，涂B、涂C、涂D、涂E、涂F各占10m2。系争房屋有六兄弟家庭共计22个户口，其中涂A、涂E、涂F家庭实际居住在系争房屋，且底楼非居面积部分实际由涂A经营书店使用。

系争房屋征收后，获得征收补偿款1000万元，各方对征收利益分配无法达成一致。非居住产权人认为应当按产权份额分配，居住产权人认为应当考虑实际居住情况，在册户籍人员认为产权人应当给予安置，实际经营人认为非居部分面积及经营补偿应当归其所有。

各方争执不休，原告涂A等遂委托“旧改征收律师再次提起第三次诉讼。

[一审判决]:

一审法院审理后认为，系争房屋为私房，产权登记为涂A、涂B、涂C、涂D、涂E、涂F按份共有。私有住房的征收以产权平移为原则，本案中其余户籍在册人员亦对征收补偿利益由各产权人取得无异议，故系争房屋征收补偿利益应在上述六位产权人之间予以分割。关于居住部分的征收补偿利益，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款后应当负责安置房屋使用人。征收时，系争房屋由涂A、涂E、涂F家庭实际实际居住，故与实际居住相关的征收补偿利益应用以保障涂A、涂E、涂F的居住利益，而居住部分的其余征收补偿利益由各产权人按份取得。

至于非居部分的征收补偿利益，虽各方均确认实际经营者为涂A，但并未一致确认非居部分面积单独归其所有，故非居部分因面积和因使用而取得的征收补偿利益，本院综合考虑产权份额、实际使用情况予以酌定。

综上，本院酌定，系争房屋征收补偿利益中涂A应享有380万元，涂E、涂F各享有160万元，涂B、涂C、涂D各享有100万元。

判决后，各方均未提起上诉，判决已经发生法律效力。

[典型意义]:

(1)关于私房非产权户籍在册人员的安置利益

2020年3月25日《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》

【房屋使用人的利益保护】当事人是否可以依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条“被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”的规定主张其为被安置人并要求分割征收补偿利益?

在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。

因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。

值得注意的是，上海高院上述口径出来之后，改变了原有的私房征收利益审判分配原则，有利于非居住产权人，有损于居住产权人和实际居住户籍在册人员，解决了一些问题，但也产生了一些问题。

比如:某基层法院法官庭后发牢骚，撇去法官的身份，其也认为不公平，但中院就是这个口径，她也无能为力;实务中，私房非产权居住人拖延搬迁，导致强拆;某基层法院法官拒绝把非产权在册户籍人员追加为当事人，要求另案起诉，造成诉累。等等。

《物权法》颁布之后，上海高院为了统一法律适用，对私房物权的权利保障无可厚非，但现有列入征收范围的私房大部分形成于我国产权制度并未完善的六七十年代，那时候的私房有历史形成原因，比如登记、翻建、重建等，与我国产权制度完善后形成的私房不可同日而语。因此，征收补偿利益分配中一刀切过度强调产权保护的做法显然会引发新的矛盾。

实务中，一些有智慧的法官尊重房屋来源、考虑历史因素，运用公平原则予以酌情分配，值得点赞。

(2)居非混合房屋非居部分面积补偿的归属

非居部分面积补偿一般分为两部分，一部分为非居面积补偿，一部分为经营相关补偿。

《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》及《2011年上海高院动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述》相关意见。

对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

据此，非居部分面积补偿除非有特别约定，否则一般由产权人按产权份额分配;而经营的相关补偿，比如装修、搬迁及停产停业补偿等应归属实际经营人。

二、上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则 法律问题

沪高法(2000)687号

1.本意见所称房屋拆迁民事案件，是指拆迁人和被拆迁人之间因城市房屋拆迁而发生争议，从而提起民事诉讼的房屋拆迁协议纠纷、要求安置补偿纠纷，及要求拆迁赔偿等案件。

未取得拆迁许可，由于村镇建设等需要使用集体土地而发生的平等主体之间因拆除房屋引起的争议，不属于本规定所称房屋拆迁民事案件。

2.在拆迁期限内，拆迁人起诉要求被拆迁人履行协议中关于搬迁义务的，应裁定不予受理或驳回起诉，并告知拆迁人根据拆迁有关法律规定，依程序向区、县房管局申请限期拆迁，由区、县房管局报请同级人民政府作出责令限期搬迁的决定。

3.在拆迁期限内，被拆迁人和拆迁人未签订拆迁协议，被拆迁人起诉要求拆迁人安置补偿的，应告知其根据拆迁法律规定，申请房管部门进行拆迁裁决。

4.房屋拆迁民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管辖。

5.审理中，对于涉及拆迁协议中未起诉的私房产权人、公房使用权人的，应将其列为第三人，但原告未就拆迁协议起诉，仅要求拆迁安置的除外。

6.拆迁人委托拆迁，被委托单位以自己名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，由拆迁人承担有关民事责任。

7.被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委托关系不能成立的，应予支持;部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以安置的，应予支持。

人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。

对按规定可回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币安置。

8.拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。

9.私房所有人放弃保留产权，且户口不在拆迁范围内的，拆迁人就拆迁安置补偿仅与私房所有人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分有效;拆迁人就拆迁安置补偿仅与房屋使用人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分无效。

10.公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效并要求安置的，应认定协议无效或部分无效，并判令拆迁人予以安置。

11.私房所有人和个体工商户不一致的，私房所有人与拆迁人签订协议，处分个体工商户的权利，个体工商户就此起诉要求确认拆迁协议无效或要求安置的，应予支持。

12.私房所有人的子女、亲属或其他同住人非经私房所有人明确委托，以私房所有人的名义签订协议，或以自己的名义签订协议，处分私房所有人的财产并取得安置补偿，私房所有人在知道自己权利被侵犯之日起二年内提出异议的，不以视为委托或授权为由驳回私房所有人的诉讼请求。

13.拆迁双方在房屋拆迁裁决未撤销的情况下，又签订拆迁协议，后以拆迁协议纠纷诉至法院，要求确认拆迁协议无效的，人民法院不以裁决未撤销作为确认协议无效的理由。

14.拆迁双方在拆迁期限届满后签订拆迁安置协议，引发纠纷诉至法院的，人民法院不以已过拆迁期限为由确认拆迁协议无效。

15.拆迁协议中明确不予安置或者未明确是否予以安置的被拆迁人提起诉讼，未要求确认协议效力，仅要求拆迁人进行安置的，审理中可就其应否安置作出判决，而不审查协议的效力。

拆迁人因此而要求确认拆迁协议无效的，应告知其另行起诉。

16.拆迁协议当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人请求人民法院增加违约金的，人民法院可予以支持;约定的违约金过分高于损失，当事人请求人民法院适当减少的，人民法院可予以支持。

17.协议对延长过渡期的过渡费约定低于有关规定的，按规定;高于有关规定的从约定。

三、上海高院关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见

上海征收补偿律师：

补偿款分割纠纷怎么处理？

四、上海征收补偿律师：征收补偿款分割纠纷的处理

法律分析：

为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定，上海市人民政府发布了《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，其中详细规定了上海市征收集体土地实施房屋补偿的各项规定。

法律依据：

上海市人民政府发布的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》

第二条 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。

第三条 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。

第四条 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。

市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。

第五条 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。

第六条 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。

征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。

五、上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定

法律分析：

为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定，上海市人民政府发布了《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，其中详细规定了上海市征收集体土地实施房屋补偿的各项规定。

法律依据：

上海市人民政府发布的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》

第二条 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。

第三条 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。

第四条 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。

市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。

镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。

第五条 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。

区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。

第六条 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。

征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。

六、上海高院关于动拆迁补偿款

沪高法(2000)687号

1.本意见所称房屋拆迁民事案件，是指拆迁人和被拆迁人之间因城市房屋拆迁而发生争议，从而提起民事诉讼的房屋拆迁协议纠纷、要求安置补偿纠纷，及要求拆迁赔偿等案件。

未取得拆迁许可，由于村镇建设等需要使用集体土地而发生的平等主体之间因拆除房屋引起的争议，不属于本规定所称房屋拆迁民事案件。

2.在拆迁期限内，拆迁人起诉要求被拆迁人履行协议中关于搬迁义务的，应裁定不予受理或驳回起诉，并告知拆迁人根据拆迁有关法律规定，依程序向区、县房管局申请限期拆迁，由区、县房管局报请同级人民政府作出责令限期搬迁的决定。

3.在拆迁期限内，被拆迁人和拆迁人未签订拆迁协议，被拆迁人起诉要求拆迁人安置补偿的，应告知其根据拆迁法律规定，申请房管部门进行拆迁裁决。

4.房屋拆迁民事案件由被拆除房屋所在地或被安置房屋所在地法院管辖。

5.审理中，对于涉及拆迁协议中未起诉的私房产权人、公房使用权人的，应将其列为第三人，但原告未就拆迁协议起诉，仅要求拆迁安置的除外。

6.拆迁人委托拆迁，被委托单位以自己名义与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，由拆迁人承担有关民事责任。

7.被拆迁房屋为共有产，拆迁人和部分共有产人签订协议，或部分共有产人以其余共有产人的被委托人身份签约，其余共有产人要求确认协议无效，经审查委托关系不能成立的，应予支持;部分共有产人以个人名义签约，并保证承担法律后果，但无证据证明其他共有产人同意，其他共有产人要求确认协议无效并予以安置的，应予支持。

人民法院判决确认协议无效的，应同时判令返还财产或赔偿损失，对被拆迁人提出要求安置诉讼请求判决支持的，应要求拆迁人提供相应房源，如拆迁人无房源的，可视情况参照货币化安置的有关政策规定，判决货币安置。

对按规定可回搬安置，但拆迁人又无法提供房源的，可参照回搬地区的同类房屋，判决货币安置。

8.拆迁安置协议合法有效，但由于拆迁人的原因，致拆迁协议安置房源无法落实，应判令拆迁人另行提供房源安置或支付同等价值的货币。

9.私房所有人放弃保留产权，且户口不在拆迁范围内的，拆迁人就拆迁安置补偿仅与私房所有人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分有效;拆迁人就拆迁安置补偿仅与房屋使用人签订协议致引起诉讼的，协议中涉及拆迁补偿部分无效。

10.公房承租人与拆迁人签订拆迁协议侵犯其他使用人应有的被安置权，其他使用人起诉要求确认协议无效并要求安置的，应认定协议无效或部分无效，并判令拆迁人予以安置。

11.私房所有人和个体工商户不一致的，私房所有人与拆迁人签订协议，处分个体工商户的权利，个体工商户就此起诉要求确认拆迁协议无效或要求安置的，应予支持。

12.私房所有人的子女、亲属或其他同住人非经私房所有人明确委托，以私房所有人的名义签订协议，或以自己的名义签订协议，处分私房所有人的财产并取得安置补偿，私房所有人在知道自己权利被侵犯之日起二年内提出异议的，不以视为委托或授权为由驳回私房所有人的诉讼请求。

13.拆迁双方在房屋拆迁裁决未撤销的情况下，又签订拆迁协议，后以拆迁协议纠纷诉至法院，要求确认拆迁协议无效的，人民法院不以裁决未撤销作为确认协议无效的理由。

14.拆迁双方在拆迁期限届满后签订拆迁安置协议，引发纠纷诉至法院的，人民法院不以已过拆迁期限为由确认拆迁协议无效。

15.拆迁协议中明确不予安置或者未明确是否予以安置的被拆迁人提起诉讼，未要求确认协议效力，仅要求拆迁人进行安置的，审理中可就其应否安置作出判决，而不审查协议的效力。

拆迁人因此而要求确认拆迁协议无效的，应告知其另行起诉。

16.拆迁协议当事人约定的违约金低于造成损失的，当事人请求人民法院增加违约金的，人民法院可予以支持;约定的违约金过分高于损失，当事人请求人民法院适当减少的，人民法院可予以支持。

17.协议对延长过渡期的过渡费约定低于有关规定的，按规定;高于有关规定的从约定。

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文章来源参考：头条-国有土地拆迁补偿实务，上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定

内容审核：翁碧霞律师

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