袁海超律师
有多年法律行业工作经验，专注行政法领域，师从征地拆迁领域资深律师杨念平，沉稳细心，擅长谈判沟通，对集体土地征收和群体性拆迁案件有丰富经验。
婚姻内共同还贷房屋 离婚时房子该如何分割,夫妻共同财产还贷的房子离婚怎么办
现实生活中男女双方结婚，一般会选择购买新的房屋作为婚房，由于房屋的价格比较高，很多人会选择通过按揭的方式购买。随着各个城市离婚率不断增高，咨询我们离婚房产分割的客户也是越来越多，经过统计我们发现对按揭房的分割有疑问的人最多。
一方婚前贷款买房并取得房产证，婚后共同还贷离婚时怎么分？
取得了房产证书，就意味着取得了房屋的所有权，离婚时房产应归属于其中一方。但是夫妻关系存续期间的财产增长部分仍会作为共同财产分割。
由于有婚后偿还贷款因素和房屋升值因素的介入，就房屋的价值而言，离婚时的房产价格大于结婚时的价格。婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产，分割房产价值时应当首先予以扣除。婚后偿还的贷款、房屋的升值部分作为夫妻双方共同财产。
夫妻双方分割的共同财产应当是房屋实际价值减去婚前支付部分、尚未偿还贷款后的差额部分。
一方婚前贷款买房，婚后取得房产证，并继续还贷离婚时怎么分？
这种情况要分两种情形对待。第一种情况，一方婚前出首付款，然后按揭贷款，在婚后取得房产证后仍然用个人财产还贷的情况。此时，房屋属于夫妻一方的个人财产，离婚时不参与财产分割。
第二种情况比较常见，即一方婚前出首付款，婚后取得房产证后用夫妻共同财产还款。这种情形可以认为房屋属于夫妻共同财产，需要在离婚时要计算好婚前出资和婚后还贷中夫妻双方的出资比例，从而分割房产。
夫妻双方婚后共同出资支付首付，以贷款方式取得房屋产权证书后离婚怎么分？
尽管此时已经办理了房屋所有权证书，但是业主并不实际掌握房产证，房产证还被抵押在银行。这时夫妻离婚，涉及分割的按揭房产存在首付款、已经偿还的贷款、尚未偿还的贷款、房屋实际升值的价值等四部分。因此，房屋的实际价值，即合同价值与房屋升值之和，减去尚未偿还的银行贷款后的剩余价值才是夫妻双方分配的对象。
其中的一方取得房产后，应继续向银行偿还贷款，同时向另一方支付房屋价值的一半。
现实生活当中，房产价值的不断攀升，小夫妻结婚成本的不断增加，而北上广等一线城市离婚率的不断增高使得在未来的五年、十年、甚至是更久的时间内，房产分割以及增值计算仍然是夫妻双方离婚主要的争议焦点。鉴于，房产分割伴随较大的财产利益，对夫妻双方离婚后的经济生活影响较大，且分割方式情况多样，计算复杂，建议诉讼或协议前咨询专业人士，分的明明白白，离的利利索索。
附录：房屋增值部分如何确定？
以上三种情况，无论哪一种，都避不开对房屋增值部分的分割，那么房屋的增值部分应该如何计算呢？
法律规定“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿”。而对应的“增值”该如何计算？最高院一直未出台有关司法解释，司法实践当中，对于房产增值的计算方式也是仁者见仁智者见智，不同的法院也给出了大相径庭的判决。
在这里我们给出司法实践当中几种常见的增值计算方式供大家参考。
第一种计算方式为：
对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款（房屋购买价格+贷款总利息）×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。
第二种计算方式为：
对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×（离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值）此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。
第三种计算方式：
夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价首付款增值部分=首付款÷（房屋购置价+已还利息）×（离婚时房屋的市场价值 -房屋购买价）
个人还贷增值部分=个人还贷额÷（房屋购置价+已还利息）×（离婚时房屋的市场价值-房屋购买价）
此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。
司法实践当中，不同的法官对房产增值所运用的方式有所不同，适用原理的不同导致最终计算出来的结果有很大差异。从本质上来说，任何一种原理都足够有理有据。
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