非宅基地房拆迁补偿标准2019，非集体经济组织成员拆迁赔偿项目

非宅基地房拆迁补偿标准2019，非集体经济组织成员拆迁赔偿项目

一、非集体经济组织成员拆迁赔偿项目

《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第四十八条规定,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

《中华人民共和国土地管理法实施条例(2014修订)》第二十六条规定, 土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

二、集体经济组织成员和拆迁关系

农村集体经济组织成员资格的确定

一、农村集体经济组织成员资格的确定原则：

1、是否具有农村集体经济组织所在地常住户口；

2、是否在农村集体经济组织所在地长期生产、生活；

3、是否以农村集体经济组织的土地为基本生活保障注意：

上述三个标准并非并列关系，也非选择关系，要根据具体情况综合判断和分析

二、农村集体经济组织成员资格的取得方式

1、原始取得：

出生时，父母一方或双方具有本集体经济组织成员资格。

2、加入取得：

原非本集体经济组织成员，但基于一定法律关系嗣后取得本集体经济组织成员资格

①婚姻

②收养

③政策性迁移。

因国防建设或其他政策因素，通过移民进入本集体经济组织所在地生产生活并依法登记为所在地常住户口的人也应取得所在地集体经济组织成员资格。

二、农村集体经济组织成员资格确定的特殊情况：

1、不具有农村经济集体经济组织所在地常住户口但具有农村集体经济组织成员资格：

此类人员虽然丧失原农村集体经济组织所在地常住户口，但因为其还是以农村集体经济组织农村土地为基本生活保障，故应保留其农村集体经济组织成员资格，集体包括以下三类：

①学习人员，具体指考入大中专院校将户口迁入所在学校，所在学校以集体户口的形式统一管理，应当注意，所在学校之所以要求将户口迁入学校集体户口仅仅是出于行政管理的需要，并不表示其取得学校所在地的常住户口，学生仍然以农村集体经济组织农村土地为基本生活保障，保留其成员资格对提高农村人口素质有积极意义；

②服兵役人员。

《退伍义务兵安置条例》和国务院、中央军委《士官退出现役安置暂行办法》规定，农村入伍的义务兵和初级士官，复员后会农村，政府不负责安排工作和解决城市户口，所以该类人员仍需要以承包的土地为为基本生活来源，保留该类人员成员资格对维护国家安全、巩固国防有重大意义。

③两劳服刑人员。

其虽因违法犯罪行为丧失人身自由甚至于政治权利，但集体经济组织成员资格并不因此丧失。

该类人员虽然迁出所在地常住户口，但迁入户口所在地并不负担其回归社会后的基本生活保障，保留其成员资格，对她们积极接受改造以及避免回归社会因生活所迫再次陷入犯罪深渊，真正实现改造目的具有不可替代的作用。

2、具有农村集体经济组织所在地常住户口但并不代表具有农村集体经济组织成员资格，以回乡退养人员为代表。

该类人员虽然将户口迁入农村也在该地生产、生活，但其享有退休人员的工资和各项福利待遇，具有基本生活保障来源，该类人员不宜认定为具有农村集体经济组织成员资格。

四、“农嫁女”人员集体经济组织成员资格的确定 实践中，该类问题最为复杂。

出于经济利益的驱动，相对富裕的集体经济组织的成员嫁入相对贫穷的集体经济组织时，虽已在嫁入地生产生活但并不将户口迁入。

但其既然脱离原集体经济组织所在地生产生活，就表明其与原集体经济组织成员已不存在较为固定的集体生产生活状态，认定其具有原集体经济组织成员资格将导致单一户口标准带来的富裕集体经济组织人口的畸形膨胀，加大该区域内人口于资源的“负压差”；

另外，从集体经济组织的自然共同属性出发，因迎娶进入本集体经济组织生产生活所增加的人口自古就被认为本集体经济组织人口数量增长的重要途径之一，以实际生产生活所在地集体经济组织认定其成员资格，也符合历史形成的自然习惯。

三、拆迁中所说的集体经济组织成员认定

一、农村集体经济组织是拆迁吗?

农村集体经济组织不是拆迁的主体。

村委员并不是土地征收拆迁的主体，土地征收拆迁的主体是国家，国家在公共利益需要的情况下，可以对土地进行征收。

相关法律规定

《中华人民共和国土地管理法》

第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。

但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

二、农村土地征收赔偿标准是什么?

土地补偿费一般由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。

土地征收的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

土地征收的安置补助费

按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

青苗补偿标准

对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。

对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。

对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。

对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。

其他附着物的补偿标准

征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。

拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。

用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。

在当代的社会，涉及到拆迁等相关的问题，那么按照法律方面的规定必然是需要对此进行一定的补偿的，当然了，拆迁的主体只能够是国家，农村集体经济组织是不能够成为拆迁的主体的。

因为基于社会公共利益的需要，国家是有权利对农村的土地来进行一定的征收。

四、农村集体经济组织是拆迁吗？

根据我国《土地管理法》的规定，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。

该权利与特定的身份联系，只能由农村集体经济组织内的成员享有，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得该权利。

因此，将房屋转让给非集体经济组织外的人的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。

民事行为被确认无效，依据法律规定，取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般情况下，将宅基地转让给非集体经济组织人的合同是无效的。

转让房屋的拆迁补偿款按照双方过错大小进行分配。

一、拆迁协议无效承担责任的方式有哪些，由谁承担

若是采取欺诈、胁迫手段，在乘人之危或显事公平的情况下签订的拆迁协议，是可以申请法院撤销的，法院撤销后，协议自始无效。

协议无效后可以重新签订补偿协议，重新约定补偿的条款，拆迁协议无效的法律责任由过错方承担。

拆迁协议属于合同的一种，我国《民法典》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。

第58条规定：

“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

第59条规定：

“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人”。

另外，我国《民法典》规定了无效合同和可撤销合同的当事人应承担一定责任的法律后果。

即“民事行为被确认为无效或者被撤销以后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

有过错的一方应当赔偿对方因此实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。

二、农村宅基地使用权的转让

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。

也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。

理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百六十六条规定：

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百一十五条规定：

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

五、房屋转给非集体经济组织人的补偿款分配

根据我国《土地管理法》的规定，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。

该权利与特定的身份联系，只能由农村集体经济组织内的成员享有，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得该权利。

因此，将房屋转让给非集体经济组织外的人的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。

民事行为被确认无效，依据法律规定，取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般情况下，将宅基地转让给非集体经济组织人的合同是无效的。

转让房屋的拆迁补偿款按照双方过错大小进行分配。

一、拆迁协议无效承担责任的方式有哪些，由谁承担

若是采取欺诈、胁迫手段，在乘人之危或显事公平的情况下签订的拆迁协议，是可以申请法院撤销的，法院撤销后，协议自始无效。

协议无效后可以重新签订补偿协议，重新约定补偿的条款，拆迁协议无效的法律责任由过错方承担。

拆迁协议属于合同的一种，我国《民法典》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。

第58条规定：

“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

第59条规定：

“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产归国家所有或者返还集体、第三人”。

另外，我国《民法典》规定了无效合同和可撤销合同的当事人应承担一定责任的法律后果。

即“民事行为被确认为无效或者被撤销以后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

有过错的一方应当赔偿对方因此实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人”。

二、农村宅基地使用权的转让

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。

因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。

无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。

反之，则应认定其合同无效。

也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。

理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条中农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百六十六条规定：

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，《民法典》（自2021年1月1日起施行）第二百一十五条规定：

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，不影响合同效力。

据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

六、非集体经济组织成员安置补偿 -安置

农村集体经济组织成员资格的确定

一、农村集体经济组织成员资格的确定原则：

1、是否具有农村集体经济组织所在地常住户口；

2、是否在农村集体经济组织所在地长期生产、生活；

3、是否以农村集体经济组织的土地为基本生活保障注意：

上述三个标准并非并列关系，也非选择关系，要根据具体情况综合判断和分析

二、农村集体经济组织成员资格的取得方式

1、原始取得：

出生时，父母一方或双方具有本集体经济组织成员资格。

2、加入取得：

原非本集体经济组织成员，但基于一定法律关系嗣后取得本集体经济组织成员资格

①婚姻

②收养

③政策性迁移。

因国防建设或其他政策因素，通过移民进入本集体经济组织所在地生产生活并依法登记为所在地常住户口的人也应取得所在地集体经济组织成员资格。

二、农村集体经济组织成员资格确定的特殊情况：

1、不具有农村经济集体经济组织所在地常住户口但具有农村集体经济组织成员资格：

此类人员虽然丧失原农村集体经济组织所在地常住户口，但因为其还是以农村集体经济组织农村土地为基本生活保障，故应保留其农村集体经济组织成员资格，集体包括以下三类：

①学习人员，具体指考入大中专院校将户口迁入所在学校，所在学校以集体户口的形式统一管理，应当注意，所在学校之所以要求将户口迁入学校集体户口仅仅是出于行政管理的需要，并不表示其取得学校所在地的常住户口，学生仍然以农村集体经济组织农村土地为基本生活保障，保留其成员资格对提高农村人口素质有积极意义；

②服兵役人员。

《退伍义务兵安置条例》和国务院、中央军委《士官退出现役安置暂行办法》规定，农村入伍的义务兵和初级士官，复员后会农村，政府不负责安排工作和解决城市户口，所以该类人员仍需要以承包的土地为为基本生活来源，保留该类人员成员资格对维护国家安全、巩固国防有重大意义。

③两劳服刑人员。

其虽因违法犯罪行为丧失人身自由甚至于政治权利，但集体经济组织成员资格并不因此丧失。

该类人员虽然迁出所在地常住户口，但迁入户口所在地并不负担其回归社会后的基本生活保障，保留其成员资格，对她们积极接受改造以及避免回归社会因生活所迫再次陷入犯罪深渊，真正实现改造目的具有不可替代的作用。

2、具有农村集体经济组织所在地常住户口但并不代表具有农村集体经济组织成员资格，以回乡退养人员为代表。

该类人员虽然将户口迁入农村也在该地生产、生活，但其享有退休人员的工资和各项福利待遇，具有基本生活保障来源，该类人员不宜认定为具有农村集体经济组织成员资格。

四、“农嫁女”人员集体经济组织成员资格的确定 实践中，该类问题最为复杂。

出于经济利益的驱动，相对富裕的集体经济组织的成员嫁入相对贫穷的集体经济组织时，虽已在嫁入地生产生活但并不将户口迁入。

但其既然脱离原集体经济组织所在地生产生活，就表明其与原集体经济组织成员已不存在较为固定的集体生产生活状态，认定其具有原集体经济组织成员资格将导致单一户口标准带来的富裕集体经济组织人口的畸形膨胀，加大该区域内人口于资源的“负压差”；

另外，从集体经济组织的自然共同属性出发，因迎娶进入本集体经济组织生产生活所增加的人口自古就被认为本集体经济组织人口数量增长的重要途径之一，以实际生产生活所在地集体经济组织认定其成员资格，也符合历史形成的自然习惯。

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文章来源参考：头条-非宅基地房拆迁补偿标准2019，房屋转给非集体经济组织人的补偿款分配

内容审核：李群杰律师

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