上海2021拆迁补偿层高规定，未经登记的房屋如何认定建筑面积？

上海2021拆迁补偿层高规定，未经登记的房屋如何认定建筑面积？

一、未经登记的房屋如何认定建筑面积？

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二、未登记建筑的认定标准

国有土地房屋征收中，房屋合法建筑面积的认定，直接关系到被征收人补偿、安置利益，是征收工作中极易引发争议的问题。

对于已经登记的房屋，建筑面积的认定一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

对于未登记的房屋建筑面积如何确定呢？现结合杭州市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实务，予以理清。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

认定程序

根据《杭州市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法》第八条规定，未登记建筑认定程序为：

（一）调查；

（二）认定；

（三）公示。

在具体操作中，也有在调查和认定环节间，增设初示环节，以听取被征收人意见。

如果被征收人有异议的，征收人或者征收实施单位应当及时将异议是否采纳及理由反馈给异议人。

在调查环节，征收人主要通过组织所在地街道办事处、乡镇人民政府进行调查、委托房产测绘单位对未登记建筑开展房产建筑面积测绘方式收集相关资料、证据。

然后由市、县级人民政府根据收集的材料，对房屋建筑面积、建造年份等内容作出认定，进而公示。

这其中，房产测绘单位的测绘结果对建筑面积的认定有重要参考价值。

测量依据和方法

根据关于贯彻执行《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的通知规定，自2007年7月1日起，此前未经测绘和已经测绘但尚未出具测绘报告的房屋，一律按国标《房产测量规范》和《细则》执行。

因此，浙江省范围内，房屋测量依据为国标《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。

《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.一般规定中明确，测绘人员应采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。

《关于贯彻执行房产测量规范的若干规定》第七条房屋面积测算要求规定，房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算。

综合上述规定，未登记房屋建筑面积由市、县级人民政府认定，认定的主要依据材料为测绘报告。

房屋建筑面积的测量应运用实地量测法，有些测量公司会采用宗地测量方式计算建筑面积，应予以注意、区分。

三、未登记房屋建筑面积如何认定

建筑面积的认定方法如下：

1、单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

2、多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

6、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

7、住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

8、雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积。

9、突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

11、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

12、建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。

阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。

13、住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；

楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

建筑面积能够比较真实的反映该建筑物的建筑规模、各项经济技术指标和技术参数。

综上所述，合法建筑面积等于有效面积加上结构面积。

【法律依据】：

《中华人民共和国商品房销售管理办法》

第十八条

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

四、合法建筑面积是如何认定的

根据《房产测量规范》规定，以下几种情况下，建筑面积不计算。

1、层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

一、建筑面积和使用面积是怎么计算的

使用面积从字面意思上即可理解为户主真正所使用的面积。

专业的说法是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

建筑面积大于使用面积，它是在使用面积的基础上还加上了墙体所占用的面积。

专业的说法是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

建筑面积和使用面积计算公式：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

明确房屋建筑面积计算公式是一方面，但开发商通常会在户型图上标注清楚每一个户型的建筑面积和套内面积，所以购房者更为重要的是理解房屋建筑面积和套内面积的区别，以免多付了房款而享受不到应有的空间。

二、如何防范商品房套内建筑面积缩水

1、购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。

特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。

这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。

2、另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。

3、购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。

由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。

因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。

五、哪些情况不计入建筑面积

根据《房产测量规范》规定，以下几种情况下，建筑面积不计算。

1、层高小于2．20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3、房屋之间无上盖的架空通廊；

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8、活动简易房屋；

9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

一、建筑面积和使用面积是怎么计算的

使用面积从字面意思上即可理解为户主真正所使用的面积。

专业的说法是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

建筑面积大于使用面积，它是在使用面积的基础上还加上了墙体所占用的面积。

专业的说法是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

建筑面积和使用面积计算公式：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积

明确房屋建筑面积计算公式是一方面，但开发商通常会在户型图上标注清楚每一个户型的建筑面积和套内面积，所以购房者更为重要的是理解房屋建筑面积和套内面积的区别，以免多付了房款而享受不到应有的空间。

二、如何防范商品房套内建筑面积缩水

1、购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。

特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。

这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。

2、另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。

3、购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。

由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。

因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。

六、建房超过批准面积怎么办

国有土地房屋征收中，房屋合法建筑面积的认定，直接关系到被征收人补偿、安置利益，是征收工作中极易引发争议的问题。

对于已经登记的房屋，建筑面积的认定一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。

对于未登记的房屋建筑面积如何确定呢？现结合杭州市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实务，予以理清。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

认定程序

根据《杭州市区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定办法》第八条规定，未登记建筑认定程序为：

（一）调查；

（二）认定；

（三）公示。

在具体操作中，也有在调查和认定环节间，增设初示环节，以听取被征收人意见。

如果被征收人有异议的，征收人或者征收实施单位应当及时将异议是否采纳及理由反馈给异议人。

在调查环节，征收人主要通过组织所在地街道办事处、乡镇人民政府进行调查、委托房产测绘单位对未登记建筑开展房产建筑面积测绘方式收集相关资料、证据。

然后由市、县级人民政府根据收集的材料，对房屋建筑面积、建造年份等内容作出认定，进而公示。

这其中，房产测绘单位的测绘结果对建筑面积的认定有重要参考价值。

测量依据和方法

根据关于贯彻执行《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的通知规定，自2007年7月1日起，此前未经测绘和已经测绘但尚未出具测绘报告的房屋，一律按国标《房产测量规范》和《细则》执行。

因此，浙江省范围内，房屋测量依据为国标《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》。

《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.一般规定中明确，测绘人员应采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。

《关于贯彻执行房产测量规范的若干规定》第七条房屋面积测算要求规定，房屋建筑面积测绘采用实地量距法测算。

综合上述规定，未登记房屋建筑面积由市、县级人民政府认定，认定的主要依据材料为测绘报告。

房屋建筑面积的测量应运用实地量测法，有些测量公司会采用宗地测量方式计算建筑面积，应予以注意、区分。

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文章来源参考：头条-上海2021拆迁补偿层高规定，哪些情况不计入建筑面积

内容审核：王家才律师

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