安义县征地补偿，上海专业房产案件律师：商品房交付不得附加不合理条件

安义县征地补偿，上海专业房产案件律师：商品房交付不得附加不合理条件

一、上海专业房产案件律师：商品房交付不得附加不合理条件

【基本案情】

2021年2月，杨某与江西某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定置业公司应在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置业公司应向杨某支付逾期交房违约金。合同签订后，杨某支付了全部购房价款。案涉房屋达到交付使用条件后，置业公司向杨某发出《商品房交付通知书》。杨某前往收房时，得知置业公司委托了物业办理交房事宜。杨某因没有按照《交付流程单》要求预交一年物业费，物业拒绝将案涉房屋钥匙交给杨某。杨某遂起诉要求置业公司协助办理交房手续，并要求置业公司承担逾期交付违约责任。2021年9月27日，置业公司将案涉房屋钥匙及附件物交给杨某。

【裁判结果】

南昌市中级人民法院经审理认为，开发商委托交房的物业公司将预交一年物业费作为向杨某交付房屋钥匙的前置条件，既无合同约定，亦无法律依据，该行为客观上增加了杨某的经济负担，亦违反案涉《商品房买卖合同》有关房屋交付的约定，导致案涉房屋实际未完成交付，置业公司对此应当承担逾期交房的违约责任。安义县人民法院一审判决置业公司向杨某协助办理房屋交付手续并交付钥匙，并向杨某支付逾期交房违约金10272.68元，处理正确，故判决驳回置业公司的上诉，维持原判。后置业公司履行了生效判决。

【典型意义】

按约交付商品房是开发商的主要合同义务，该义务的履行受到法律与合同的双重约束，开发商不得利用自身强势地位，在交房时附加合同未约定或不合理的条件，增加购房人负担。本案就是因开发商委托物业交房时，物业将预交物业费作为不当交房条件所引发的纠纷。开发商与物业系两个不同的法律主体和经济实体，商品房买卖合同与物业服务合同亦属不同的法律关系。开发商委托物业交房本无可厚非，但将预交物业费作为交房前置条件，缺乏法律和合同依据，且有违诚信原则，购房人有权拒绝。商品房交付时，开发商应严格按照合同约定的方式、程序、期限和条件进行交房，不得将预交物业费或收取其他不合理费用等作为交房的附加条件。本案判决对于促进开发商依约履行合同义务，遵循诚实信用原则，保护购房人合法权益，规范房地产行业的商业行为，具有积极的引导作用。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com

二、上海房产买卖纠纷案件律师：定金罚则在房屋买卖合同纠纷中的运用

我国法律法规中有关房屋交付条件的规定，法律层面的有：

《建筑法》第61条第2款：

“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；

未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

”《城市房地产管理法》第27条第2款：

“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

”修订前（2008年10月28日修订）的《消防法》第10条第3款：

“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；

未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

”

行政法规层面的有：

《建设工程质量管理条例》第16条第3款：

“建设工程经验收合格的，方可交付使用。

”《建设项目环境保护管理条例》第23条：

“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

”《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款：

“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收···...”

由以上规定可见，我国对于房屋交付的条件，所使用的定义为“验收合格”，而非“竣工验收合格”，也就是说，对于房屋交付，应当具备两个层次的条件，先是竣工，而后是验收合格，但对于竣工和验收的内容却无明确规定，由此在实务界对于房屋交付条件产生了争议，并产生了以下两种不同意见：

一种意见是：

《城市房地产管理法》的规定，房屋竣工验收合格即具备交付条件，此竣工验收指的是建设单位组织的，由建设、勘察、设计、施工和监理五方参加的竣工验收。

建办法函［2003］524号建设部办公厅关于对深圳市建设局＜关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函》中也明确指出：

商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。

因此，由建设、勘察、设计、施工和监理五方共周验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件。

另一种意见是：

建设单位组织的五方主体验收，仅是针对房屋主体质量的验收，而房屋是否具备交付条件，还应当结合《消防法》《建设项目环境保护管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，即竣工验收的内客，除了房屋主体质量，还包括消防、环境保护设施或是规划、配套、拆迁、物业等应当综合验收的内容。

因此，建设单位组织的五方主体验收合格，但消防等设施未验收合格的，房屋仍不具备交付条件。

以上两种意见在当时均具有一定的说服力，但由于国家法律的修订，第二种意见现在已失去重要的法律规定支持，如2008年10月28日修订的《消防法》仅将“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”纳入消防验收的范围，而其他工程则采取了建设单位验收报公安消防机构备案的原则，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消，《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款规定的综合验收也失去了操作方式，至于《建设项目环境保护管理各例》所规定的环境保护设施的验收，则只针对需要配套建设的环境保护设境的建设项目，司法实践中法院也均未将对此方面的验收认定为竣工验收的内容，因此，第一种意见即建设单位组织的五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件，已成为现在的统一认识，司法实践中法院也基本采取了这一裁判原则。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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三、上海房产买卖纠纷律师：如何认定房屋具备交付条件？

【基本案情】

2018年2月3日，马某（甲方、卖方）与彭某（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》，约定：

房屋交易价款及给付方式：

1.房屋的交易总价210000元。

2.乙方于本合同签订之日给付购房定金50000元。

3.乙方已向甲方支付购房定金转为购房款后，乙方在2019年12月31日以前向甲方支付房款150000元。

4.乙方于甲乙双方办理更名手续的当天，一次性付清剩余房款10000元。

后彭某向马某累计支付150000.00元购房款，尚欠60000元房款未支付。

马某多次向彭某请求支付剩余房屋款项，但彭某认为房屋存在漏水情况，拒绝支付房屋款项，马某遂提起诉讼。

【法院裁判】

《房屋买卖合同书》系彭某与马某所签订，系双方真实意思表示，不存在不合法无效的情形，应为合法有效，对合同双方当事人具有拘束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。

马某在依约交付房屋后，与之相对应的，彭某也应支付房屋价款。

若彭某坚持认为马某所交付房屋存在质量问题以致于不能实现合同目的，则应拒绝交付，而非在已经接受房屋后，又以房屋质量存在瑕疵为由拒绝支付房屋价款。

法院遂判决彭某向马某支付剩余房款。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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四、上海房屋买卖合同纠纷案件律师：以质量瑕疵为由拒付房款合法不？

【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。

同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。

商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。

赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。

法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

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五、上海房产律师：商品房买卖合同约定低于法定交付标准如何处理？

【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。

同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。

商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。

赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。

法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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六、沪房管规范征2012年9号文件 法律问题

我国法律法规中有关房屋交付条件的规定，法律层面的有：

《建筑法》第61条第2款：

“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；

未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

”《城市房地产管理法》第27条第2款：

“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

”修订前（2008年10月28日修订）的《消防法》第10条第3款：

“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；

未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。

”

行政法规层面的有：

《建设工程质量管理条例》第16条第3款：

“建设工程经验收合格的，方可交付使用。

”《建设项目环境保护管理条例》第23条：

“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

”《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款：

“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收···...”

由以上规定可见，我国对于房屋交付的条件，所使用的定义为“验收合格”，而非“竣工验收合格”，也就是说，对于房屋交付，应当具备两个层次的条件，先是竣工，而后是验收合格，但对于竣工和验收的内容却无明确规定，由此在实务界对于房屋交付条件产生了争议，并产生了以下两种不同意见：

一种意见是：

《城市房地产管理法》的规定，房屋竣工验收合格即具备交付条件，此竣工验收指的是建设单位组织的，由建设、勘察、设计、施工和监理五方参加的竣工验收。

建办法函［2003］524号建设部办公厅关于对深圳市建设局＜关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函》中也明确指出：

商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。

因此，由建设、勘察、设计、施工和监理五方共周验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件。

另一种意见是：

建设单位组织的五方主体验收，仅是针对房屋主体质量的验收，而房屋是否具备交付条件，还应当结合《消防法》《建设项目环境保护管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，即竣工验收的内客，除了房屋主体质量，还包括消防、环境保护设施或是规划、配套、拆迁、物业等应当综合验收的内容。

因此，建设单位组织的五方主体验收合格，但消防等设施未验收合格的，房屋仍不具备交付条件。

以上两种意见在当时均具有一定的说服力，但由于国家法律的修订，第二种意见现在已失去重要的法律规定支持，如2008年10月28日修订的《消防法》仅将“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”纳入消防验收的范围，而其他工程则采取了建设单位验收报公安消防机构备案的原则，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消，《城市房地产开发经营管理条例》第18条第1款规定的综合验收也失去了操作方式，至于《建设项目环境保护管理各例》所规定的环境保护设施的验收，则只针对需要配套建设的环境保护设境的建设项目，司法实践中法院也均未将对此方面的验收认定为竣工验收的内容，因此，第一种意见即建设单位组织的五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件，已成为现在的统一认识，司法实践中法院也基本采取了这一裁判原则。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中善于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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文章来源参考：头条-安义县征地补偿，上海房产律师：商品房买卖合同约定低于法定交付标准如何处理？

内容审核：殷浩律师

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