拆迁未签订满意房屋补偿协议，因对房屋补偿标准不满,被拆迁人甲一直未签订拆迁补偿协议随后,甲-|||-开始信

拆迁未签订满意房屋补偿协议，因对房屋补偿标准不满,被拆迁人甲一直未签订拆迁补偿协议随后,甲-|||-开始信

一、因对房屋补偿标准不满,被拆迁人甲一直未签订拆迁补偿协议随后,甲-|||-开始信

法律主观：

一、确定可取得拆迁利益主体的同住人资格根据相关法律规定，在涉及公有房屋拆迁补偿纠纷中，对于同住人的界定：为拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的他处虽有住房但居住困难的情况，是指他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋。此外还要考虑三种情况：一是在公房内居住的未成年人的问题。一般而言，允许未成年人在自己承租的公房内居住的，可认定为帮助性质，除另有约定外，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能提供证据证明自己的居住权并非基于他人的帮助而取得。二是返城知青能否成为同住人的问题。要考虑家庭实际状况，除双方有协议外，一般情况下知青可成为同住人分割补偿款。三是外来人员、参军人员和服刑人员能否作为同住人的问题。根据有关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满1年的；或在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的；或房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处没有福利性房屋的，均可视为同住人。二、审查拆迁资料并听取拆迁单位意见由于现实情况纷繁复杂，确定应安置人员存在一定的难度，动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定有三种形式：一是动拆迁单位和被拆迁人(以户为单位)签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员的名单，除非上述条款被法院宣告无效，一般都按该协议分割动拆迁补偿款；二是在《房屋动拆迁安置协议》中无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”(即核定人员表、核定面积表)中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，确定安置补偿人员；三是当《房屋动拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时，调解人员可至动拆迁单位了解具体情况，参考其意见合理确定安置人员。三、合理分配房屋动拆迁补偿款家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：一是一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。四、区分房屋性质作出不同处理除公房拆迁补偿款分割的情形外，实践中还会遇到拆迁其他性质各类房屋时所发生的纠纷，此时应区分房屋性质，分别确立调解原则：被拆迁房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对于居住补偿部分，承租人和同住人可共同分割；对于非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分；如果拆迁人未明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人就整个补偿款可以适当多分。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋，拆迁补偿款的分割一般归所有权人，实际居住人的安置，按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋，所得到的货币补偿款一般归出资人所有。被拆迁房屋属于售后公房，应按私房拆迁补偿款份额划分的原则进行调解。

二、面对拆迁补偿协议，应当这样判断它是否属于合格的拆迁补偿协议？

1、拆迁之初要及早的收集证据

各位被拆迁人应在得知拆迁时就尽可能全面地收集证据，使用诸如录音录像等方式收集证据，并且保存拆迁方下发的通知等相关文件。

若是拆迁方提供的政府下发的相关材料过少时，我们便可以对该拆迁决定的合法性抱有合理怀疑，并要求拆迁方出示政府批文等材料，必要时，也可通过政府信息公开或诉讼等方式收集政府征收房屋决定等相关文件。

2、补偿不合理就要拒绝签协议

拆迁协议的签署并不具有强制性，即使签订的对象是政府时亦是如此，但是协议一旦签署后，拆迁协议就对签订双方具有法律约束力，若是签订后再对补偿标准不满意，此时便悔之晚矣。

虽然在协议签订后想要再提高补偿并非不可能，但是难度大并且限制条件也很多。

所以若是被拆迁人认为拆迁补偿不合理时，一定要“及时止损”，明确拒绝签署拆迁补偿协议，并且一定不要上交有关房屋、土地等一切文件的原件，以免日后签订拆迁协议及诉讼时处于劣势地位。

3、拒绝签署补偿协议会遭到强拆吗

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》

第三条规定：

“城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。

立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。

要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。

要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。

程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。

”

若是您在拆迁过程中遇到了拆迁程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障等情况而遭到强拆时，应尽快向北京晏清律师事务所咨询，尽早收集、保存相关证据，更好地维护您的合法权益。

4、拆迁的补偿标准

拆迁补偿的标准不可能做到全国统一，均是由地方政府根据市场行情和老百姓意愿来制定具体补偿标准，周边地区的拆迁补偿标准是可以作为参照标准的。

我们也可以参考的宽泛的最低标准是：

在国有土地征收中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；

在集体土地征收中，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

5、遭到强拆时如何应对

房屋在拆迁时，应当遵循“先补偿后拆迁”的原则，在未得到补偿房屋即被强拆时，拆迁方极有可能涉嫌违法强拆。

此时被拆迁人的房屋在遭到强拆时应当及时报警，留存报警的录音，也要记录出警警察的警号及姓名。

同时拆迁人也应保持冷静，切勿与拆迁人发生暴力冲突，应通过照片、视频等方式记录强拆过程，并向实施拆迁的工人确认是谁决定的此次强拆并且交由谁来实施此次强拆的。

在房屋遭到强拆后也要注意诉讼时效的限制，在知道有具体行政行为侵犯了被拆迁人合法权益时，可以在60日提起行政复议，不服复议决定的要在15日内向法院起诉；

还可以直接在6个月内向法院提起诉讼，一定要注意避免在推诿扯皮中错过了诉讼时效。

三、拆迁补偿不合理，应及时拒绝签署补偿协议

（一）拆迁房屋最低货币补偿价格标准

拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应当按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被拆迁房屋的成新、结构、楼层、朝向、布局、公摊等因素评估确定。

拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格，按照被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估价格的90％计算。

（二）搬家补助费标准

住宅搬迁补助费为每户350元，需要周转过渡的，应计算2次搬家补助费。

非住宅按照实际发生的费用计算。

（三）临时安置补助费标准

临时安置补助费按被拆迁房屋的建筑面积结合周转过渡期计发，芝罘区、莱山区、经济技术开发区为每月10元／平方米；

福山区为每月7元／平方米；

牟平区为每月6元／平方米。

（四）经营性补助费标准

根据被拆迁房屋用途（如办公、公益、生产、商贸等）和区位的不同，经营性补助费按建筑面积每月30－50元／平方米补偿。

实行房屋产权调换的，当事人双方有合同约定的从其约定，无合同约定和实行货币补偿的按10个月计算给予一次性补助。

（五）委托拆迁费标准

政府投资及公益性拆迁项目，委托拆迁费按建筑面积每平方米30元计取；

商业开发拆迁项目，由拆迁人与委托拆迁单位协商议定。

（六）本规定适用于芝罘区、莱山区、福山区、牟平区和经济技术开发区。

各县市可参照本规定并结合当地实际，制定具体补偿标准，由各县市政府公布施行，并报市拆迁管理部门备案。

（七）《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》与本规定不一致的，按照本规定执行。

《民法典》第二百四十三条【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

一、拆迁补偿协议属于买卖合同吗

依据我国相关法律的规定，拆迁补偿协议不属于买卖合同，拆迁补偿协议是由房屋征收部门与被拆迁人就补偿方式、补偿金额和支付期限等问题签订的协议书，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、征地拆迁补偿程序有哪些

征地拆迁补偿程序如下：

征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；

协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。

征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

四、对拆迁补偿等相关标准作如下规定

说起拆迁，首先想到的是拆迁补偿协议，补偿协议的签订直接关乎被拆迁人可以获得多少补偿以及后期安置情况，所以提前弄清楚补偿协议有什么内容以及在签订补偿协议时，需要注意哪些问题，对于维护被拆迁人权利至关重要。

拆迁补偿方式分为货币补偿与产权调换，由于补偿方式的不同也就决定了补偿协议的内容各有侧重：

货币补偿，协议中应载明补偿金额、搬迁期限；

产权调换，协议中应载明安置用房结构、面积、地点、搬迁期限和补偿的差价。

虽然各有不同，但一般的房屋拆迁补偿协议的内容通常包括：

1、拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换。

2、补偿方式相关的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等。

3、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限。

4、搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。

5、违约责任和争议解决的方式。

6、当事人约定的其他条款。

那么，我们在签订拆迁补偿协议的时候应该注意什么呢？

1、审查签订拆迁协议的主体资格。

签订补偿协议一定是具有法人资格的拆迁人，如果主体不明或者不正确，那么被拆迁人将面临补偿款难以实现的风险。

2、协议的主要条款内容要明确。

第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。

第二、补偿款的支付时间及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

3、约定违约责任。

明确违约责任可更好对于拆迁方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促拆迁方履行义务。

4、明确约定协议履行的程序。

法律有明确规定拆迁工作应遵循先补偿后搬迁，但是在现实中很多拆迁方急于让被拆迁方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，而这些做法都是不合理。

5、审查拆迁补偿协议是否存在不公平的条款。

对于付款方式是否有限制，是否给被拆迁方施加过多负担等。

6、拆迁房屋管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，这是强制性规定，也就是没有公证的协议没有效力。

拆迁协议内容是否合理全面至关重要，它关乎被拆迁人今后生活的保障，律师提醒被拆迁人提前对于房屋补偿协议进行了解可以更好的将风险控制在合理范围之内。

同时，也希望上述内容为正在面临拆迁困扰的被拆迁户提供一些思路

五、快看看！你签的拆迁补偿协议是否包含这些内容！

说起拆迁，首先想到的是拆迁补偿协议，补偿协议的签订直接关乎被拆迁人可以获得多少补偿以及后期安置情况，所以提前弄清楚补偿协议有什么内容以及在签订补偿协议时，需要注意哪些问题，对于维护被拆迁人权利至关重要。

拆迁补偿方式分为货币补偿与产权调换，由于补偿方式的不同也就决定了补偿协议的内容各有侧重：

货币补偿，协议中应载明补偿金额、搬迁期限；

产权调换，协议中应载明安置用房结构、面积、地点、搬迁期限和补偿的差价。

虽然各有不同，但一般的房屋拆迁补偿协议的内容通常包括：

1、拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换。

2、补偿方式相关的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等。

3、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限。

4、搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。

5、违约责任和争议解决的方式。

6、当事人约定的其他条款。

那么，我们在签订拆迁补偿协议的时候应该注意什么呢？

1、审查签订拆迁协议的主体资格。

签订补偿协议一定是具有法人资格的拆迁人，如果主体不明或者不正确，那么被拆迁人将面临补偿款难以实现的风险。

2、协议的主要条款内容要明确。

第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。

第二、补偿款的支付时间及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

第四、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

3、约定违约责任。

明确违约责任可更好对于拆迁方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促拆迁方履行义务。

4、明确约定协议履行的程序。

法律有明确规定拆迁工作应遵循先补偿后搬迁，但是在现实中很多拆迁方急于让被拆迁方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，而这些做法都是不合理。

5、审查拆迁补偿协议是否存在不公平的条款。

对于付款方式是否有限制，是否给被拆迁方施加过多负担等。

6、拆迁房屋管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，这是强制性规定，也就是没有公证的协议没有效力。

拆迁协议内容是否合理全面至关重要，它关乎被拆迁人今后生活的保障，律师提醒被拆迁人提前对于房屋补偿协议进行了解可以更好的将风险控制在合理范围之内。

同时，也希望上述内容为正在面临拆迁困扰的被拆迁户提供一些思路

六、没有达成一致补偿协议，被拆迁人应当怎么做

1、拆迁之初要及早的收集证据

各位被拆迁人应在得知拆迁时就尽可能全面地收集证据，使用诸如录音录像等方式收集证据，并且保存拆迁方下发的通知等相关文件。

若是拆迁方提供的政府下发的相关材料过少时，我们便可以对该拆迁决定的合法性抱有合理怀疑，并要求拆迁方出示政府批文等材料，必要时，也可通过政府信息公开或诉讼等方式收集政府征收房屋决定等相关文件。

2、补偿不合理就要拒绝签协议

拆迁协议的签署并不具有强制性，即使签订的对象是政府时亦是如此，但是协议一旦签署后，拆迁协议就对签订双方具有法律约束力，若是签订后再对补偿标准不满意，此时便悔之晚矣。

虽然在协议签订后想要再提高补偿并非不可能，但是难度大并且限制条件也很多。

所以若是被拆迁人认为拆迁补偿不合理时，一定要“及时止损”，明确拒绝签署拆迁补偿协议，并且一定不要上交有关房屋、土地等一切文件的原件，以免日后签订拆迁协议及诉讼时处于劣势地位。

3、拒绝签署补偿协议会遭到强拆吗

国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》

第三条规定：

“城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。

立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。

要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。

要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。

程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得实施强制拆迁。

”

若是您在拆迁过程中遇到了拆迁程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障等情况而遭到强拆时，应尽快向北京晏清律师事务所咨询，尽早收集、保存相关证据，更好地维护您的合法权益。

4、拆迁的补偿标准

拆迁补偿的标准不可能做到全国统一，均是由地方政府根据市场行情和老百姓意愿来制定具体补偿标准，周边地区的拆迁补偿标准是可以作为参照标准的。

我们也可以参考的宽泛的最低标准是：

在国有土地征收中，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；

在集体土地征收中，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

5、遭到强拆时如何应对

房屋在拆迁时，应当遵循“先补偿后拆迁”的原则，在未得到补偿房屋即被强拆时，拆迁方极有可能涉嫌违法强拆。

此时被拆迁人的房屋在遭到强拆时应当及时报警，留存报警的录音，也要记录出警警察的警号及姓名。

同时拆迁人也应保持冷静，切勿与拆迁人发生暴力冲突，应通过照片、视频等方式记录强拆过程，并向实施拆迁的工人确认是谁决定的此次强拆并且交由谁来实施此次强拆的。

在房屋遭到强拆后也要注意诉讼时效的限制，在知道有具体行政行为侵犯了被拆迁人合法权益时，可以在60日提起行政复议，不服复议决定的要在15日内向法院起诉；

还可以直接在6个月内向法院提起诉讼，一定要注意避免在推诿扯皮中错过了诉讼时效。

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文章来源参考：头条-拆迁未签订满意房屋补偿协议，快看看！你签的拆迁补偿协议是否包含这些内容！

内容审核：赵超律师

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