土地征收咨询管理措施，多措并举土增管理措施

土地征收咨询管理措施，多措并举土增管理措施

一、多措并举土增管理措施

多措并举土增管理措施主要包括土地增值税管理、土地征收补偿管理以及土地增减挂钩项目管理等方面。以下是对这些措施的具体解释和分析：

一、土地增值税管理

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，对建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额20%的纳税人，以及因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。这一政策旨在减轻纳税人负担，同时促进房地产市场的健康发展。

二、土地征收补偿管理

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条，征收土地时应当给予公平、合理的补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市制定，并综合考虑多种因素，如土地原用途、土地资源条件等，至少每三年调整或重新公布一次。这有助于确保补偿标准的合理性和时效性。

三、土地增减挂钩项目管理

土地增减挂钩即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，实现耕地有效面积增加、耕地质量提高、建设用地节约集约利用以及城乡用地布局更合理的目标。

在土地增减挂钩项目中，拆迁补偿应合理确定，考虑被拆迁的房屋和宅基地，确保被拆迁农户能够选购合理居住水平的房屋。同时，政府需依法实施征收并落实补偿款，方可进行动土施工。

综上所述，多措并举土增管理措施涉及土地增值税的免征政策、土地征收的公平合理补偿以及土地增减挂钩项目的有效管理等方面。这些措施共同作用于土地资源的合理利用和保护，促进房地产市场的健康发展，同时保障被征地农民的合法权益。

二、落实建设资金到位制度，杜绝垫资施工

法律分析：

1、兴修水渠和机耕道，进行土地整理提质，不断提高地类等级。

在保证退耕还林的前提下，对曾经比较肥沃现在已却已荒费的旱地，进行复种，对荒田进行复种，细心耕耘。

不断地提高地类级别。

提高地类级别所需资金按谁受益谁负责的原则出资，国家实行以奖代补，所补资金必需进行严厉的监管。

2、加大土地流转，进一步提高农业产业化、机械化、规模化。

通过土地流转后实现产业化、机械化、规模化经营，生产出的产品可以通过品牌、网络等方式进行销售。

在保证不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益的前提下，要尽可能的鼓励土地流转，也鼓励发展一乡一品的规模化和产业化农业经济。

3、加大植树造林力度，完善护林管理机制。

林业资源既可以保住水土流失，也可以影响小气候，还是一笔不小的财富。

提高森林的覆盖面积，植树与护林相结合。

在加大植树造林力度时，同时也必需完善护林管理机制，在山林确权后，对山林也可以进行流转。

4、统筹城乡建设用地，实现节约集约用地。

因地制宜、着眼长远、立足当前、科学规划，努力实现时间和空间的最佳组合。

加强对旧村、空心村的整治、改造，有效地利用闲置地，划定永久性基本农田保护区，进一步加大政府监管职能和执法力度。

通过限制土地供应量，改变工业用地外延扩张式的发展模式，走以提高土地利用效率、盘活土地存量资产为主的内涵式发展道路，转变厂区建设贪大求全的旧观念，突出经济效益和社会效益，优化土地资源配置，依靠法律的保障,加强法律监管力度，对土地使用过程中存在的违法违纪现象给予制止和严惩。

按照用地的节约集约原则，统筹城乡建设用地，实现城乡建设一体化。

5、进行农业套种和多季种植，实现土地充分利用发展循环农业，采取种果、养鸡、养鸭、养鱼一体化，鸡、鸭粪养鱼，鱼粪肥土，肥土种果，进行循环和立体种、养。

对这些进行套种、循环种养和多季种植的农业生产，政府有必要加以支持和鼓励，以实现土地的充分利用，增加农民收入。

法律依据：

《浙江海宁关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》 为完善工业用地市场化配置制度、提高工业用地利用效率、加大工业项目有效投入，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国家发改委国土资源部关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体〔2014〕2957号）等有关法律法规政策精神，现就我市实施工业用地 先租后让提高土地利用效率提出如下试行办法：

一、明确内容，确定先租后让范围 （一）工作内容。

工业用地先租后让是通过先将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定支付租金并进行开 发、利用、经营，待土地使用者达到租赁合同约定的投资、建设、税收等条件后，向国土资源部门申请办理出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳出让 金的一种土地使用权有偿使用创新形式。

三、提高土地利用率的措施

法律主观：

土地增减挂钩项目流程：

1、挂钩试点市、县应当开展专项调查，查清试点地区土地利用现状、权属、等级，分析试点地区农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求，了解当地群众的生产生活条件和建新拆旧意愿。

2、挂钩试点市、县应当依据土地利用总体规划和专项调查，编制挂钩试点专项规划，统筹安排挂钩试点项目区规模布局，做好与城市、村镇规划等的衔接。

3、项目区实施规划内容主要包括农村建设用地整理复垦潜力分析，项目区规模与范围，土地利用结构调整等情况；

项目区实施时序，周转指标规模及使用、归还计划；

拆旧区整理复垦和安置补偿方案；

资金预算与筹措等，以及项目区土地利用现状图和项目区实施规划图。

法律依据：

《土地管理法》第十八条 国家建立国土空间规划体系。

编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。

经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。

已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。

四、南充市土地增减挂钩项目

垫资施工工程从一开始就埋下了拖欠工程款和拖欠农民工工资的隐患。

要从源头上堵住拖欠工资现象，必须杜绝垫资工程。

《中华人民共和国建筑法》第8条规定，申请领取《施工许可证》应当具备8个条件，其中之一就是“建设资金落实”。

要严格项目管理程序，对建设资金不到位的工程项目，一律不予颁发施工许可证。

但目前垫资施工的现象普遍存在，建设单位利用自己的优势往往对施工单位提出垫资施工的要求，施工单位为了揽到工程也甘愿如此，这都违反了《中华人民共和国建筑法》的有关规定。

但问题是，垫资施工行为在《中华人民共和国建筑法》中没有直接的规定，《中华人民共和国建筑法》第17条只是笼统地规定，没有具体的界定。

在对《中华人民共和国建筑法》的修改不能立即进行的情况下，可考虑以法规、规章或司法解释的形式对建设单位和施工单位的垫资行为进行规避并制定相应的处罚制度，使垫资施工的行为从源头得到遏止。

一、落实月薪制，杜绝年薪制

《中华人民共和国劳动法》第50条规定：

“工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。

”这里的劳动者没有任何身份和地域的差别，也就是说，对农民工同样必须按月足额支付工资。

而欠薪现象的发生与没有对农民工实行“月薪制”有一定的关系。

如果能采取坚决有效的措施，确保农民工按月足额领取工资，年终讨薪大行动将不复存在。

要做到这一点，有必要建立工资保证金制度，譬如，1、可从工程项目中划拨一部分资金进入专门账户，作为农民工的预备工资，农民工按约定时间到银行领取，减小了包工头拖欠农民工工资和携款出逃的可能。

2、还可运用市场机制预防新增欠款，按照国际通行做法，逐步在所有工程项目推行业主支付担保和承包商履约担保制度，一旦业主或承包商不按合同约定履行支付工程款义务，将由为业主或者承包商提供担保的保证人代为履约或赔偿，以确保工程款能得到支付，避免发生拖欠农民工工资的现象。

现在一些施工单位给农民工每月支付的是生活费，具体工资到年底一次性支付，这给拖欠农民工工资留下了很大的隐患。

作为政府的各级主管部门要依法整顿年薪制，保障农民工按月足额领取工资，这是从源头根治拖欠农民工工资的重要手段。

二、落实劳动合同制度，规制用人单位

《中华人民共和国劳动法》第16条规定：

“建立劳动关系应当订立劳动合同。

”有相当一部分农民工与用人单位之间没有签订合同。

由于目前的劳动力市场是买方市场，农民工找工作较难，如果把不签订劳动合同归咎于农民工法律意识淡薄，恐怕是极不公平的。

虽然进城务工的农民工们不愿因一纸合同而舍弃眼前的挣钱机会，但根本原因在于企业不愿与农民工签定劳动合同而受其约束。

为了保护劳动者的合法利益，法律有必要规定强制企业与之建立劳动关系的农民工签定劳动合同，对拒绝签定劳动合同的用人单位要予以应有的处罚。

要加强对农民工劳动合同的管理，在行政机关检查劳动合同的执行情况时，要依照《中华人民共和国劳动合同法》，对合同条款逐条进行审查，对那些不合法的霸王条款依法予以取缔并责令进行改正，使农民工的合法权利得到保障。

三、增设拖欠工资罪，打击拖欠农民工工资行为

对拖欠农民工工资行为的打击力度不够，与法律缺少相应的规定有着一定的关系。

《中华人民共和国劳动法》对恶意拖欠工资的单位仅规定了“责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿，并可以责令支付赔偿金”，却没有对严重的欠薪行为可以给予刑事制裁的措施。

不少用人单位正是利用了这个法律漏洞肆意欠薪，因此通过修改法律条款，按照拖欠的时间、数额、涉及的农民工的数量、拖欠造成的后果对欠薪者加大处罚力度是很有必要的。

在香港，依照相关法规，雇主不按时支付工资给雇员，可被检控，一经定罪，最高可被罚款20万港元及监禁一年。

内地有必要在相关法律中采用一些刑法要素，达到震慑此类违法行为的目的。

建议在《中华人民共和国刑法》中增设“拖欠工资罪”，对拖欠工资严重者予以刑事惩罚。

四、简化劳资双方解决纠纷程序，为农民工建立维权绿色通道

从理论上讲，拿不到工钱，可以去劳动仲裁机构申请仲裁，可以去法院起诉。

可是诸多的代理费、仲裁费、诉讼费，漫长的审理时限、期间在城里的生活花费等等，还有“裁决容易执行难”的尴尬，使多少本来想依靠法律维权的人退避三舍!农民工不愿去仲裁打官司，合法权益受到侵害时不找仲裁司法部门，是因为农民工们没有时间没有钱去仲裁打官司。

农民工索要工钱的时间性很强，他们一般是在家里夏收和春节时开始索要工钱，由于回家时间紧，因而耗时耗力、程序烦琐的“法律途径”对他们来讲并不现实。

为快速处理农民工欠薪案件，有关仲裁司法部门应为农民工建立一条“维权绿色通道”，快立案、缓费用、速审理、快执行。

让法律真正成为农民工维护自身权利的工具。

五、落实建设资金到位制度，杜绝垫资施工

垫资施工工程从一开始就埋下了拖欠工程款和拖欠农民工工资的隐患。

要从源头上堵住拖欠工资现象，必须杜绝垫资工程。

《中华人民共和国建筑法》第8条规定，申请领取《施工许可证》应当具备8个条件，其中之一就是“建设资金落实”。

要严格项目管理程序，对建设资金不到位的工程项目，一律不予颁发施工许可证。

但目前垫资施工的现象普遍存在，建设单位利用自己的优势往往对施工单位提出垫资施工的要求，施工单位为了揽到工程也甘愿如此，这都违反了《中华人民共和国建筑法》的有关规定。

但问题是，垫资施工行为在《中华人民共和国建筑法》中没有直接的规定，《中华人民共和国建筑法》第17条只是笼统地规定，没有具体的界定。

在对《中华人民共和国建筑法》的修改不能立即进行的情况下，可考虑以法规、规章或司法解释的形式对建设单位和施工单位的垫资行为进行规避并制定相应的处罚制度，使垫资施工的行为从源头得到遏止。

一、落实月薪制，杜绝年薪制

《中华人民共和国劳动法》第50条规定：

“工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。

”这里的劳动者没有任何身份和地域的差别，也就是说，对农民工同样必须按月足额支付工资。

而欠薪现象的发生与没有对农民工实行“月薪制”有一定的关系。

如果能采取坚决有效的措施，确保农民工按月足额领取工资，年终讨薪大行动将不复存在。

要做到这一点，有必要建立工资保证金制度，譬如，1、可从工程项目中划拨一部分资金进入专门账户，作为农民工的预备工资，农民工按约定时间到银行领取，减小了包工头拖欠农民工工资和携款出逃的可能。

2、还可运用市场机制预防新增欠款，按照国际通行做法，逐步在所有工程项目推行业主支付担保和承包商履约担保制度，一旦业主或承包商不按合同约定履行支付工程款义务，将由为业主或者承包商提供担保的保证人代为履约或赔偿，以确保工程款能得到支付，避免发生拖欠农民工工资的现象。

现在一些施工单位给农民工每月支付的是生活费，具体工资到年底一次性支付，这给拖欠农民工工资留下了很大的隐患。

作为政府的各级主管部门要依法整顿年薪制，保障农民工按月足额领取工资，这是从源头根治拖欠农民工工资的重要手段。

二、落实劳动合同制度，规制用人单位

《中华人民共和国劳动法》第16条规定：

“建立劳动关系应当订立劳动合同。

”有相当一部分农民工与用人单位之间没有签订合同。

由于目前的劳动力市场是买方市场，农民工找工作较难，如果把不签订劳动合同归咎于农民工法律意识淡薄，恐怕是极不公平的。

虽然进城务工的农民工们不愿因一纸合同而舍弃眼前的挣钱机会，但根本原因在于企业不愿与农民工签定劳动合同而受其约束。

为了保护劳动者的合法利益，法律有必要规定强制企业与之建立劳动关系的农民工签定劳动合同，对拒绝签定劳动合同的用人单位要予以应有的处罚。

要加强对农民工劳动合同的管理，在行政机关检查劳动合同的执行情况时，要依照《中华人民共和国劳动合同法》，对合同条款逐条进行审查，对那些不合法的霸王条款依法予以取缔并责令进行改正，使农民工的合法权利得到保障。

三、增设拖欠工资罪，打击拖欠农民工工资行为

对拖欠农民工工资行为的打击力度不够，与法律缺少相应的规定有着一定的关系。

《中华人民共和国劳动法》对恶意拖欠工资的单位仅规定了“责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿，并可以责令支付赔偿金”，却没有对严重的欠薪行为可以给予刑事制裁的措施。

不少用人单位正是利用了这个法律漏洞肆意欠薪，因此通过修改法律条款，按照拖欠的时间、数额、涉及的农民工的数量、拖欠造成的后果对欠薪者加大处罚力度是很有必要的。

在香港，依照相关法规，雇主不按时支付工资给雇员，可被检控，一经定罪，最高可被罚款20万港元及监禁一年。

内地有必要在相关法律中采用一些刑法要素，达到震慑此类违法行为的目的。

建议在《中华人民共和国刑法》中增设“拖欠工资罪”，对拖欠工资严重者予以刑事惩罚。

四、简化劳资双方解决纠纷程序，为农民工建立维权绿色通道

从理论上讲，拿不到工钱，可以去劳动仲裁机构申请仲裁，可以去法院起诉。

可是诸多的代理费、仲裁费、诉讼费，漫长的审理时限、期间在城里的生活花费等等，还有“裁决容易执行难”的尴尬，使多少本来想依靠法律维权的人退避三舍!农民工不愿去仲裁打官司，合法权益受到侵害时不找仲裁司法部门，是因为农民工们没有时间没有钱去仲裁打官司。

农民工索要工钱的时间性很强，他们一般是在家里夏收和春节时开始索要工钱，由于回家时间紧，因而耗时耗力、程序烦琐的“法律途径”对他们来讲并不现实。

为快速处理农民工欠薪案件，有关仲裁司法部门应为农民工建立一条“维权绿色通道”，快立案、缓费用、速审理、快执行。

让法律真正成为农民工维护自身权利的工具。

六、南充市土地增减挂钩项目

法律分析：

1、兴修水渠和机耕道，进行土地整理提质，不断提高地类等级。

在保证退耕还林的前提下，对曾经比较肥沃现在已却已荒费的旱地，进行复种，对荒田进行复种，细心耕耘。

不断地提高地类级别。

提高地类级别所需资金按谁受益谁负责的原则出资，国家实行以奖代补，所补资金必需进行严厉的监管。

2、加大土地流转，进一步提高农业产业化、机械化、规模化。

通过土地流转后实现产业化、机械化、规模化经营，生产出的产品可以通过品牌、网络等方式进行销售。

在保证不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益的前提下，要尽可能的鼓励土地流转，也鼓励发展一乡一品的规模化和产业化农业经济。

3、加大植树造林力度，完善护林管理机制。

林业资源既可以保住水土流失，也可以影响小气候，还是一笔不小的财富。

提高森林的覆盖面积，植树与护林相结合。

在加大植树造林力度时，同时也必需完善护林管理机制，在山林确权后，对山林也可以进行流转。

4、统筹城乡建设用地，实现节约集约用地。

因地制宜、着眼长远、立足当前、科学规划，努力实现时间和空间的最佳组合。

加强对旧村、空心村的整治、改造，有效地利用闲置地，划定永久性基本农田保护区，进一步加大政府监管职能和执法力度。

通过限制土地供应量，改变工业用地外延扩张式的发展模式，走以提高土地利用效率、盘活土地存量资产为主的内涵式发展道路，转变厂区建设贪大求全的旧观念，突出经济效益和社会效益，优化土地资源配置，依靠法律的保障,加强法律监管力度，对土地使用过程中存在的违法违纪现象给予制止和严惩。

按照用地的节约集约原则，统筹城乡建设用地，实现城乡建设一体化。

5、进行农业套种和多季种植，实现土地充分利用发展循环农业，采取种果、养鸡、养鸭、养鱼一体化，鸡、鸭粪养鱼，鱼粪肥土，肥土种果，进行循环和立体种、养。

对这些进行套种、循环种养和多季种植的农业生产，政府有必要加以支持和鼓励，以实现土地的充分利用，增加农民收入。

法律依据：

《浙江海宁关于实施工业用地先租后让提高土地利用效率的试行办法》 为完善工业用地市场化配置制度、提高工业用地利用效率、加大工业项目有效投入，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国家发改委国土资源部关于开展深化工业用地市场化配置改革试点工作的通知》（发改经体〔2014〕2957号）等有关法律法规政策精神，现就我市实施工业用地 先租后让提高土地利用效率提出如下试行办法：

一、明确内容，确定先租后让范围 （一）工作内容。

工业用地先租后让是通过先将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定支付租金并进行开 发、利用、经营，待土地使用者达到租赁合同约定的投资、建设、税收等条件后，向国土资源部门申请办理出让手续，签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳出让 金的一种土地使用权有偿使用创新形式。

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文章来源参考：头条-土地征收咨询管理措施，落实建设资金到位制度，杜绝垫资施工

内容审核：郭一卒律师

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