北京市 拆迁评估单 出具要求，拆迁办具有审核评估材料义务的规定

北京市 拆迁评估单 出具要求，拆迁办具有审核评估材料义务的规定

一、拆迁办具有审核评估材料义务的规定

拆迁办在房屋征收与补偿过程中，确实具有审核评估材料的义务。这一义务主要来源于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，并体现在以下几个方面：

一、确保评估机构的选择合法性

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，房地产价格评估机构应由被征收人协商选定。若协商不成，则通过多数决定、随机选定等方式确定。拆迁办需要确保这一过程的合法性和公正性，监督评估机构的选定不受任何非法干预。

二、监督评估过程的独立性

拆迁办应监督房地产价格评估机构独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。这要求评估机构在进行评估时，不受任何单位和个人的干预，确保评估结果的客观性和准确性。

三、审核评估结果的合理性

拆迁办需要对评估机构出具的评估报告进行审核，确保评估结果符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，即被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。若对评估结果有异议，拆迁办应协助被征收人向房地产价格评估机构申请复核评估，或者向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

综上所述，拆迁办在房屋征收与补偿过程中，具有审核评估材料的义务，包括确保评估机构的选择合法性、监督评估过程的独立性以及审核评估结果的合理性。这些义务的履行，有助于保障被征收人的合法权益，促进房屋征收与补偿工作的顺利进行。

二、拆迁评估报告应该符合哪些要求

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：

市场价评估、结算价评估、基准价评估。

如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；

如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：

高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：

钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：

使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：

使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。

被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；

被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。

钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：

按使用年限每年2％折旧计算确定。

但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；

砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：

由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：

161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

三、拆迁评估的有关问题

法律分析：

1、房屋面积及宅基地面积认定不准确问题。

一般应以产权证书上记载面积为准。

2、宅基地区位补偿价严重偏低问题。

3、评估方法错误问题。

拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

4、评估机构的选择违法。

实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了法律规定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、遇到拆迁评估应该注意的几类基本问题

一、拆迁评估的依据

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：

市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

二、房屋拆迁和商业拆迁的区别

1、拆迁主体不同

顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。

而政府拆迁，是由地方政府主导，依据地方政策进行。

2、拆迁目的不同

商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。

而政府拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。

3、拆迁范围不同

商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。

而政府征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。

其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。

4、拆迁意愿不同

商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。

其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。

政府拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。

虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。

政府拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但事实上政府拆迁给予的拆迁补偿普遍偏低。

从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。

5、救济方式不同。

五、拆迁评估的依据是什么

一、拆迁评估的依据

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：

市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

二、房屋拆迁和商业拆迁的区别

1、拆迁主体不同

顾名思义，商业拆迁其主体应该是商业人员，在实践中主要集中在开发商、企业家群体上。

而政府拆迁，是由地方政府主导，依据地方政策进行。

2、拆迁目的不同

商业拆迁是盈利性开发，是一种有偿平等交易，以达到双赢的目的。

而政府拆迁是以“公共利益”需要为目的，非营利性，需要给被征收人不低于原有生活水平的拆迁补偿。

3、拆迁范围不同

商业拆迁很多是针对一户或是几户的房屋的征收拆迁，特定性比较强。

而政府征收拆迁一般都是一个村或是一个区域，涉及范围比较广，且除了包含国有土地上及土地上房屋的征收拆迁，还包含集体土地及其土地上的房屋。

其被拆迁的人数和范围都要比商业拆迁宽很多。

4、拆迁意愿不同

商业拆迁是居于开发商与被拆迁人在平等地位上的协商谈判，在一致意见下达成的民商事合同。

其特点是双方自愿、有偿，交易价格可以不是市场价格。

政府拆迁是行政征收方与被拆迁人签订行政合同。

虽然也要遵循自愿和平等协商的原则，但大部分被拆迁人并不会自愿被拆，由此而引发了很多征收拆迁矛盾，被征收人的利益遭受很大损害。

政府拆迁，法律规定要按照市场价格给予被拆迁人足额补偿，但事实上政府拆迁给予的拆迁补偿普遍偏低。

从这个角度来比，商业拆迁对于被拆迁人来说，获利更多。

5、救济方式不同。

六、拆迁应当具备的审批

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：

市场价评估、结算价评估、基准价评估。

如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；

如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：

高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：

钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：

使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：

使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。

被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；

被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。

钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：

按使用年限每年2％折旧计算确定。

但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；

砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：

由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：

161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

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文章来源参考：头条-北京市 拆迁评估单 出具要求，拆迁评估的依据是什么

内容审核：徐菲律师

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