上海黄浦区商铺拆迁政策补偿标准，划拨土地评估费用

上海黄浦区商铺拆迁政策补偿标准，划拨土地评估费用

一、划拨土地评估费用

法律主观：\n\n\n成本估价法又称成本逼近法，是指在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。成本估价法的基本公式一、新建房地产的成本估价法公式新建房地产的价格按成本估价法进行计算，其公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税。结合上海房地产开发实际，上述公式可具体化为：新建房地产价格=土地使用权出让金+动拆迁费用(或征地安置补偿费)+市政配套增容费十建筑工程费用+专业费用+开发商投资利息+销售费用+相关税费+开发利润1：土地使用权出让金——土地使用权出让金有内销与外销之分。内销出让金相当于5年土地使用费，再根据建筑容积率高低调整;外销出让金完全由市场决定，可参照上海市基准地价表标定的基准地价调整。2：动拆迁费用——包括动迁安置费、补偿费、拆迁管理费等。动拆迁费用因地段、拆迁房屋类型、土地用免被拆迁对象的不同而差异较大。例如，南京东路拆迁商铺安置补偿费高的达每平方米4万多元，而在上海有些地方只需一两千元。黄浦区动迁一户居民平均需要20多万元，而在杨浦区只需要10多万元。3：征地费用——征地费用是指征用农地的费用。征地费用包括项目很多，主要有拆迁安置费、劳力安置费、青苗补偿费、耕地占用费、征地补偿费、征地管理费等。征地费用与动拆迁费用一样，不同区域、不同地块、不同对象差别较大。上海城郊农地征用费用每亩从丛帆几万元到五六十万元不等，有的还要高些。4：市政配套增容费——对于住宅建蚂慧设项目来说，只有住宅建设配套费、增容(指水、煤气、电话等用量扩大或新增)费和贴费(电贴费)发生在非住宅建设项目，增容费、电贴费的高低视用量和新增额度而定。目前，住宅建设配套费为每平方米建筑面积370元。5：建设工程费用——这项费用包括建筑工程费、安装工程费、附属工程费(指为房屋居住使用创造条件的工程)。室外工程费(指基地规划红线内的水、电、气、道路、绿化闷郑答、环卫、照明等的建设费用)。建设工程费用随建材价格、人工成本的变化而波动。

二、政府划拨土地需要评估?

法律分析：

划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。

4. 评估要点. 除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：

4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

（2）合理确定土地取得费。

结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。

估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第七十六条 当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。

当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。

当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。

第七十七条 鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。

鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。

第七十八条 当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。

经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。

第七十九条 当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

第八十条 勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。

当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。

有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。

勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章

三、划拨土地怎么评估

土地评估公司收费标准：

100万元以下按4‰100-200万元按3‰200-1000万元按2‰2000万元按1.5‰32000-5000万元按0.8‰10000万元按0.4‰10000万元以上按0.1‰。

土地评估公司资质办理条件如下：

1、从事土地评估活动连续4年以上，取得在本市范围内从事土地评估活动的注册证书2年以上 ；

2、企业注册资本人民币100万元以上；

3、有7名以上专职注册土地估价师；

4、近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物土地面积25万平方米以上，其中土地面积大于3万平方米的土地评估项目五宗以上；

5、法定代表人是取得土地估价师或房地产估价师或资产评估师资格4年以上，实际从事土地评估或房地产估价工作3年以上的专职估价师；

6、评估公司设置土地评估技术负责人，技术负责人须取得土地估价师资格4年以上，实际从事土地评估工作4年以上的专职土地估价师；

7、机构股份或者出资额中专职注册土地估价师的股份或者出资总额不低于30%；

8、有固定的经营服务场所；

9、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，建立并公示企业信用档案；

10、随机抽查的1份土地估价报告符合《城镇土地估价规程》的要求。

综上所述，土地评估公司的收费标准与具体情况有关，通常根据评估对象的类型、面积、用途、地理位置、市场环境等因素来确定收费。

一般来说，土地评估的收费主要包括评估报告费用、人工费、差旅费、材料费。

【法律依据】：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。

土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

四、土地评估公司收费标准

法律分析：

划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。

4. 评估要点. 除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：

4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

（2）合理确定土地取得费。

结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。

估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第七十六条 当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。

当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。

当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。

第七十七条 鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。

鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。

第七十八条 当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。

经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。

第七十九条 当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

第八十条 勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。

当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。

有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。

勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章

五、划拨土地怎么评估？

法律分析：

划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。

4. 评估要点. 除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：

4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

（2）合理确定土地取得费。

结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。

估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第七十六条 当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。

当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。

当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。

第七十七条 鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。

鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。

第七十八条 当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。

经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。

第七十九条 当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

第八十条 勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。

当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。

有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。

勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章

六、土地出让评估的费用由谁承担

法律分析：

划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。

4. 评估要点. 除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：

4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

（2）合理确定土地取得费。

结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。

估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第七十六条 当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。

当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人;协商不成的，由人民法院指定。

当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。

第七十七条 鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。

鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。

第七十八条 当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。

经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据;支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。

第七十九条 当事人可以申请人民法院通知有专门知识的人出庭，就鉴定人作出的鉴定意见或者专业问题提出意见。

第八十条 勘验物证或者现场，勘验人必须出示人民法院的证件，并邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。

当事人或者当事人的成年家属应当到场，拒不到场的，不影响勘验的进行。

有关单位和个人根据人民法院的通知，有义务保护现场，协助勘验工作。

勘验人应当将勘验情况和结果制作笔录，由勘验人、当事人和被邀参加人签名或者盖章

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文章来源参考：头条-上海黄浦区商铺拆迁政策补偿标准，划拨土地怎么评估？

内容审核：孙熙越律师

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