2025年新乡市房屋征收，河南案例：因历史原因形成的无证房屋，不应一律以违法建筑处理

2025年新乡市房屋征收，河南案例：因历史原因形成的无证房屋，不应一律以违法建筑处理

一、河南案例：因历史原因形成的无证房屋，不应一律以违法建筑处理

河南案例：因历史原因形成的无证房屋，不应一律以违法建筑处理

基本案情

王某系河南省某地居民，2023年9月25日，市城市管理局接到市城关街道办事处的举报，称该居民楼涉嫌违法建设。经调查，市城市管理局认定该居民楼在2001年至2004年期间由某建筑队建设，未取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件，属于违法建筑。2023年11月21日，市城市管理局作出行政处罚决定书，决定没收王某的单元房，并责令其在2023年11月26日前腾退。王某不服该行政处罚决定，向法院提起行政诉讼，请求撤销该行政处罚决定。

双方观点

王某诉称：1. 市城市管理局作出的行政处罚决定书在实体和程序上均违法，严重侵害了王某的合法权益。2. 王某的房屋系因历史原因造成手续不全，不应简单认定为违法建筑。3. 市城市管理局在调查过程中未充分核实相关事实，且送达程序违法。

市城市管理局辩称：1. 市城市管理局有权作出行政处罚决定，且该决定事实认定清楚、法律适用正确。2. 王某的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，市城市管理局依法作出没收决定。3. 市城市管理局在作出行政处罚决定前，依法进行了立案调查、现场检查、听证等程序，程序合法。

裁判结果

撤销市城市管理局2023年11月21日作出的行政处罚决定。

裁判理由

1. 职权依据：根据《中共河南省委河南省人民政府关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的实施意见》和《中共新乡市市委新乡市人民政府关于深入推进城市执法体制改革改进城市管理工作的实施意见》，市城市管理局具有集中行使城乡规划行政处罚权的行政职权。

2. 事实认定：案涉建筑形成于2004年之前，当时未取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件，属于违法建筑。但王某称案涉楼栋存在大量房产证，说明案涉建筑建设时及建成后，行政主管部门监督管理缺失，王某的案涉单元房系因历史原因造成手续不全的房屋。 在房屋征收过程中，对因历史原因造成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无审批手续的无证房一律认定为违法建筑不予征收补偿

3. 法律适用：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。市城市管理局在行政机关没有充分证据证明案涉单元房属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以补偿。

4. 程序问题：市城市管理局在送达拟处罚告知书和行政处罚决定书时，采用留置送达方式，但未符合留置送达的法律规定，属于轻微违法。

二、2006年建的无证房算违建吗

最高法院判例：

不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑

三、最高法院判例：不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑

法律分析：

违建问题的界定由城乡规划法等法律规定，违建历史遗留问题属于法律没有明确规定事项，由县级政府以上及相关部门认定。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；

无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

四、违建历史遗留问题的界定

08年前的房屋不算违建，2008年以前建造、翻建、扩建的房屋有完整的土地使用权。

首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，或者相应的职能职权部门确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建。

原因在于我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的。

2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，所有情形都依据《城乡规划法》，这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。

实践中提醒各位，如果建筑属于2008年之前的，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，是否是违章建筑。

根据上述情况，违章建筑是不可以随意认定的。

二、1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋的情况也不能认定为违章建筑。

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。

如果是本村集体土地组织成员在农村土地上建设房屋，则有申请宅基地、获得宅基地的权利，房屋是在1986年之前建造的，但是对建房的行为首次进行规定是在1986年实施的《土地管理法》中，所以这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照。

这个概念如何确定?某个地方的规划是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用总体规划，这就不能随便认定为违章建筑。

主要是在调整农村集体土地的时候，根据的是《土地管理法》七十三条、七十六条、七十七条。

符合土地规划如何处理?不符合土地规划如何处理?符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过补办手续来解决。

按照我国《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。

这种情况在实践当中比比皆是。

从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑。

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业(包括一些老旧改的小区)所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。

这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。

这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。

因为政府当时是令人信赖的政府，所以买断土地使用权以及地上建筑，即便没有相关的土地证照和房产证照，也不能随便认定为违章建筑。

有些地方有房产证或者土地证，即有一定的手续，只是证照不完备，这也不能认定为违章建筑。

取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，这也不宜认定为违章建筑。

这里和前面第一条是有所区别的。

第一条是在2008年之前建造并且有完整的相关手续，这里讲的是有一定的房产和土地手续。

在早期(指1997年1998年左右)，有些地方对这些土地、房产在进行规划和土地利用的时候，可能只办了一个手续就没有再办别的手续了，这种取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，是可以补办延续的。

我国的法律正处于不断的完善之中，但是并非是所有的之前确定的法律规范没有颁布前修建的房屋就属于违建房。

违反相关法律修建的房屋，我国相关机关会责令其拆除，若是违反规定不愿意拆的，属于妨碍公务，会受到刑事处罚。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

五、2008年前农村无证房是否违建

08年前的房屋不算违建，2008年以前建造、翻建、扩建的房屋有完整的土地使用权。

首先有完整的土地使用权及完整的土地使用权证书，或者相应的职能职权部门确定的房屋使用权，或乡镇企业一次性买断的集体建设用地使用权，或者通过招拍挂取得的国有工业用地使用权，并且建筑是在2008年之前首次建造或改扩建。

原因在于我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的。

2008年之前的《城市规划法》也是有所规定的，但是现在《城市规划法》已经废止掉了，所有情形都依据《城乡规划法》，这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。

实践中提醒各位，如果建筑属于2008年之前的，并且是拥有完整的土地使用权，要警醒自己的房屋是否适用《城乡规划法》，是否满足了当时土地利用总体规划，是否是违章建筑。

根据上述情况，违章建筑是不可以随意认定的。

二、1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋的情况也不能认定为违章建筑。

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，1982年的《村镇建房用地管理条例》在《土地管理法》实施后废止。

如果是本村集体土地组织成员在农村土地上建设房屋，则有申请宅基地、获得宅基地的权利，房屋是在1986年之前建造的，但是对建房的行为首次进行规定是在1986年实施的《土地管理法》中，所以这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

土地总体规划调整前，房屋符合当时的用地规划，并且取得了符合当时法律规定的相关证照。

这个概念如何确定?某个地方的规划是2016-2020年，房屋是在2016年之前建造的，并且符合五年土地利用总体规划，这就不能随便认定为违章建筑。

主要是在调整农村集体土地的时候，根据的是《土地管理法》七十三条、七十六条、七十七条。

符合土地规划如何处理?不符合土地规划如何处理?符合当时的条件但不符合现在条件的农村土地，也不能随便认定为违章建筑，《土地管理法》第七十三条规定，只能采取没收而不能采取限期拆除的处理方式。

按照《城乡规划法》取得了一定手续的，可以通过补办手续来解决。

按照我国《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续，并且可以通过改证或者补办一定的手续来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书的，完全可以补办手续，不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。

这种情况在实践当中比比皆是。

从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑。

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业(包括一些老旧改的小区)所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。

这种情况和无证的情况都是涉及到政府的信赖利益问题。

这次总工会的《产权保护意见》当中对这个问题也有明确的表述。

因为政府当时是令人信赖的政府，所以买断土地使用权以及地上建筑，即便没有相关的土地证照和房产证照，也不能随便认定为违章建筑。

有些地方有房产证或者土地证，即有一定的手续，只是证照不完备，这也不能认定为违章建筑。

取得了土地使用权证，但是没有房产证，或者没有建筑工程的相关规划手续，这也不宜认定为违章建筑。

这里和前面第一条是有所区别的。

第一条是在2008年之前建造并且有完整的相关手续，这里讲的是有一定的房产和土地手续。

在早期(指1997年1998年左右)，有些地方对这些土地、房产在进行规划和土地利用的时候，可能只办了一个手续就没有再办别的手续了，这种取得了一定手续，但是证照并不完备的情况，是可以补办延续的。

我国的法律正处于不断的完善之中，但是并非是所有的之前确定的法律规范没有颁布前修建的房屋就属于违建房。

违反相关法律修建的房屋，我国相关机关会责令其拆除，若是违反规定不愿意拆的，属于妨碍公务，会受到刑事处罚。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；

逾期不改正的，可以拆除。

六、未批先建违法行为的行政法律责任

最高法院判例：

不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑

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文章来源参考：头条-2025年新乡市房屋征收，2008年前农村无证房是否违建

内容审核：王振嵩律师

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