吴彤彤律师
擅长办理国有土地和集体土地征收案件，在办理案件过程中，思路清晰，逻辑缜密，法律分析能力强，服务态度及办案水平，受到当事人一致好评。
土地增值税法律制度，根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有（ ）。
一、根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有（ ）。
【答案】：B,D
【正确答案】 BD
【答案解析】
（1）选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围；（2）选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税；（3）选项C：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税；（4）选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
【该题针对“土地增值税征税范围”知识点进行考核】
二、根据增值税法律制度的规定，下列各项中，免征增值税的有
法律主观：
税法对 土地增值税 的征税范围做出了明确的规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征土地增值税，纳税人应当正确判定。
1． 转让房地产 的，属于无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。
2．房地产出租。
出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
3． 房地产抵押 。
在抵押期间不征收土地增值税。
待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。
对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
4．以房地产进行投资联营。
对于以房地产进行投资、联营的工业企业，投资、联营的一方以土地、房地产作价人股进行投资或作为联营条件，将 房地产转让 到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产在转让的，应征收土地增值税。
5．合作建房。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
6．企业兼并转让房地产。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
7．房地产的评估增值。
房地产的评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
8．国家 收回国有土地使用权 、征用地上建筑物及附着物。
国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收人，但按照土地增值税暂行条例的有关规定，可以免征土地增值税。
法律客观：
土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。
审核程序通常包括：
(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
三、根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中
法律分析：
土地增值税两种计税依据分别为：
1、不含税预征。
2、简化计算预征。
法律依据：
《中华人民共和国增值税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
四、土地增值税两种计税依据
一、对土地实行征收或者征用并给予什么条件1、对土地实行征收或者征用并给予的条件如下：
（1）为了公共利益的需要，国家有权依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；
（2）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；
（3）一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
2、法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；
没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
复垦的土地应当优先用于农业。
二、土地征用的程序是什么土地征用的程序如下：
1、申请。
按照国家规定，列入国家固定资产投资计划的或者准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地；
2、选址。
县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核；
3、商定补偿安置方案。
用地范围及建设面积估算之后，土地管理部门应组织建设单位、被征地单位以及有关单位，依法商定征用土地的补偿、安置方案；
4、划拨建设用地。
建设用地的申请，依照法定批准权限经县级以上人民政府批准后，由被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书；
5、核发国有土地使用证。
建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地。
五、对土地实行征收或者征用并给予什么条件
一、对土地实行征收或者征用并给予什么条件1、对土地实行征收或者征用并给予的条件如下：
（1）为了公共利益的需要，国家有权依法对土地实行征收或者征用并给予补偿；
（2）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；
（3）一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
2、法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；
没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
复垦的土地应当优先用于农业。
二、土地征用的程序是什么土地征用的程序如下：
1、申请。
按照国家规定，列入国家固定资产投资计划的或者准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地；
2、选址。
县级以上地方人民政府土地管理部门对建设用地申请进行审核；
3、商定补偿安置方案。
用地范围及建设面积估算之后，土地管理部门应组织建设单位、被征地单位以及有关单位，依法商定征用土地的补偿、安置方案；
4、划拨建设用地。
建设用地的申请，依照法定批准权限经县级以上人民政府批准后，由被征用土地所在的县级以上人民政府发给建设用地批准书；
5、核发国有土地使用证。
建设项目竣工后，建设项目主管部门组织有关部门验收时，由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地。
六、免征土地增值税的情形有哪些
法律主观：
税法对 土地增值税 的征税范围做出了明确的规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征土地增值税，纳税人应当正确判定。
1． 转让房地产 的，属于无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税。
2．房地产出租。
出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
3． 房地产抵押 。
在抵押期间不征收土地增值税。
待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。
对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
4．以房地产进行投资联营。
对于以房地产进行投资、联营的工业企业，投资、联营的一方以土地、房地产作价人股进行投资或作为联营条件，将 房地产转让 到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产在转让的，应征收土地增值税。
5．合作建房。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
建成后转让的，应征收土地增值税。
6．企业兼并转让房地产。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
7．房地产的评估增值。
房地产的评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
8．国家 收回国有土地使用权 、征用地上建筑物及附着物。
国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收人，但按照土地增值税暂行条例的有关规定，可以免征土地增值税。
法律客观：
土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。
审核程序通常包括：
(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
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