上海 动迁房屋征收，一文看懂上海房屋动迁征收全流程

上海 动迁房屋征收，一文看懂上海房屋动迁征收全流程

一、一文看懂上海房屋动迁征收全流程

最近，我发现很多居民朋友仍对于上海房屋动迁的流程不是很清楚。特别是在有家庭矛盾的情况下，不知道应该在什么时间节点启动维权程序。部分没有家庭矛盾的居民，大度也对动迁进展非常关心，因此本文就主要针对动迁具体流程作以介绍。当然了，虽然每个地块具体细节流程可能有所差异，但大的方向基本是一致的。与各位居民所实际遇到的流程不同的地方，应以该地块实际政策为准，无需较真。

上海房屋动迁流程具体细分起来，大致有20多个具体时间节点，各个节点缺一不可。我总结下来，整个动迁流程大致可分为三大部分。一是动迁正式开始前的流程，二是动迁正式开始后的流程，三是保“大蛋糕”的流程。

针对第一部分，也就是动迁正式开始前的流程:

第1步，动迁组查清核准被征收范围内居民的房屋情况和户籍情况。该步的作用主要是摸清被征收范围内有几产、几户，为后续征收打下铺垫。

第2步，各区房管局出具征收范围公告以及不得实施相关行为的公告。告知被征收范围以及该范围内不能新建、扩建、改建房屋等行为;

第3步，第一轮征询，征询征收范围内居民的旧改意愿，如果征询意见通过率达到90%以上，则可进入下一步骤;

第4步，推选成立居民监督评议小组。这一小组主要起到推进征收方案及监督流程的作用;

第5步，制定征收补偿方案;

第6步，对征收方案征求意见稿进行公示;

第7步，引导居民对于征收补偿方案提出意见;

第8步，召开圆桌会议组织讨论，与会代表积极发言。

第9步，由监督小组确定评估公司确定方式，如摇号选取或推选确定;

第10步，公开房屋评估公司，由确定的评估公司开展评估工作。评估价格包含征收房屋单价与地块房屋均价，如果房屋单价低于地块房屋均价，则均价计算补偿金额;

第11步，组织征收补偿方案的听证会。如无问题，则会通过征收补偿方案的正式版本;

第12步，政府张贴正式版本征收决定公告。该步较为关键，可能影响到公房同住人的认定问题。假设征收决定系2021年11月1日公布，而同住人老张于2021年11月2日去世，一般情况下，老张还可作为同住人享有公房动迁份额，而且老张的份额可以作为遗产来分配。但假设老张系于2021年10月31日去世，则此情况下，老张有可能无法享受到系争房屋的征收补偿利益，继承人也无法继承。因此，征收决定的公布时间通常情况下比较关键。

第13步，公布正式征收补偿方案、公示基地房源。

第14步，房屋评估工作展开现场答疑工作，针对居民提出的意见作出回复;

第15步，基地公布该地块的房屋均价;

第16步，发放补偿告知单;

第17步，申请居住困难托底保障;

第18步，组织选择产权调换方式的居民进行看房活动;

第19步，组织选择纯货币安置的居民签约。此时，如果家庭内部有矛盾，且协调会无法协调的，则在签约代表签约后，就要着手启动维权程序了。

第20步，选择安置房的居民签署订房单，并召开选房摇号活动;

第21步，居民集中签约。签约率达到85%以上，则协议生效;

第22步，进行交房腾空。此时，如果有家庭矛盾的居民还是没有调解成功，一般要启动财产保全程序，申请法院把动迁款冻结在动迁组，以免打完官司拿不到钱。

第23步，动迁组集中发放征收款，一般是在交房后的90天内，也有60天内发放的情况;

如果还有没有按时签约交房的居民，有可能就会被申报征收补偿决定，也就是俗称的强迁令。

二、上海动迁补偿新政策

法律分析:

补偿方式：

货币补偿和产权调换

集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：

货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。

选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积;合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。

每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。

被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。

据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。

这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

（以上数据仅供参考）

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

三、上海动迁政策 -法律知识

法律分析：

享受过拆迁赔偿以后再拆迁还能享受拆迁赔偿的，拆迁赔偿的赔偿标准是以发拆迁行为而产生的，每一次拆除居民的合法房地产和其它附属物，都应当对其所受损失给予补偿。

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、上海动迁多久可再次享受动迁

关于指定银行《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府

（93）38号令第39条规定。

私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

六、关于安置地段划分《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆

（1997）第489号文执行。

七、关于面积换算原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆

（1997）557号文的规定执行。

八、关于应安置面积《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》

第五、

六、七条面积的总和。

九、关于被拆迁人安置方式的选择被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。

被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。

十、关于货币化安置款同等分配比例的问题《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。

十一、关于货币化安置款余额的问题《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。

同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难（人均建筑面积不低于10平方米）。

十二、关于参照执行问题

1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括

五、六级地段。

2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积；

五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20%安置面积。

拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。

货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：

货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%.、关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。

五、上海市房屋拆迁政策的相关内容是如何的？

关于指定银行《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府

（93）38号令第39条规定。

私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

六、关于安置地段划分《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆

（1997）第489号文执行。

七、关于面积换算原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆

（1997）557号文的规定执行。

八、关于应安置面积《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》

第五、

六、七条面积的总和。

九、关于被拆迁人安置方式的选择被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。

被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。

十、关于货币化安置款同等分配比例的问题《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。

十一、关于货币化安置款余额的问题《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。

同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难（人均建筑面积不低于10平方米）。

十二、关于参照执行问题

1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括

五、六级地段。

2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积；

五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20%安置面积。

拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。

货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：

货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%.、关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。

六、上海动迁新规定 补偿细则详细解读

法律分析:

补偿方式：

货币补偿和产权调换

集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：

货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。

选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积;合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。

每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。

被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。

据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。

这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

（以上数据仅供参考）

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

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文章来源参考：头条-上海 动迁房屋征收，上海市房屋拆迁政策的相关内容是如何的？

内容审核：谭程泽律师

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