东至县国有土地征收赔偿，征收方手续齐全，但补偿与预期相差过大怎么办

东至县国有土地征收赔偿，征收方手续齐全，但补偿与预期相差过大怎么办

一、征收方手续齐全，但补偿与预期相差过大怎么办

文王韶东、黄艳

【基本案情】

江苏盐城市的W女士被通知自家的房屋纳入了X棚户区改造地块地块二国有土地房屋征收范围，由于自己房屋的面积本来就不大，而评估公司评出的房地产市场评估单价仅9000余元㎡，与周边普通商品住宅的市场价16000元－18000元㎡相去甚远。不拆，原来的房子还可以住。但拆了，拿到的征收补偿款，从市场上买不到不小于原面积的房子。而产权置换的房源，比现在的房子的区位、配套都差了不少，而且置换价格并不低。W女士觉得自己左选右选似乎都没得选。她把征收的情况告诉了在外工作的孩子，一家人商量之后，决定通过法律程序救济。后经过一些旁听比较，W女士选择了委托黄艳律师团队代为救济。

【律师办案】

Ø 征收决定复议与信息公开、评估复核三管齐下，寻找案件突破口

由于W女士委托很及时，房屋征收决定尚在复议期限内，遂负责承办案件的黄艳律师、国艺凡律师及时针对房屋征收决定向盐城市人民政府申请了行政复议，在盐城市人民政府维持征收决定之后，又及时向盐城市中级人民法院提起了撤销之诉。通过证据交换，黄艳律师团队发现，征收决定存在公共利益基础争议——征收区域房屋消防设施、消防通道齐全、房屋使用功能完整，也具有物业管理、社区服务，不符合盐住建房管[2019]6号《盐城市住房和城乡建设局关于印发盐城市市区棚户区改造区域范围和政策适用范围的通知》第三条规定的棚户区界定标准。并且，区政府提交的国民经济和社会发展年度计划、土地利用总体规划、城乡规划三份前置审批文件，批准的棚户区改造项目只有一个地块，且面积是2.8万㎡，但后续征收阶段，区政府拆分为两个地块实施征收，且超面积征收4.066万㎡，不符合《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》第九条。在法庭开庭审理过程中，就前述合法性缺陷以及社会稳定风险评估、征收补偿费用到位情况等方面的质疑，黄艳律师团队与区政府出庭人员之间展开了激烈的辩论。庭审完毕后，案件承办法官询问了各方调解的意愿，就此打开了首调之门。

在针对征收决定复议提起救济程序的同时，黄艳律师团队还针对征收项目全面申请了信息公开，以进一步做到对项目情况的“知己知彼”。在此期间，由于W女士被送达了分户评估报告，两位律师也及时帮助委托人进行了复核申请，避免出现认定W女士对分户评估报告结果无异议的被动局面。

Ø 整体评估报告之诉促成案外调解

在陆续收到的政府信息公开答复，有一份来自区住房和城乡建设局《政府信息公开申请答复书》引起了黄艳律师团队的注意。该答复是针对W女士公开征收项目整体评估报告的申请所作，称整体评估报告信息暂不存在。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”在分户评估报告已经送达并公示期满的情况下，整体评估又怎么会不存在呢？律师团队针对答复及时提起了诉讼，在开庭审理过程中，区住房和城乡建设局答辩称，虽然法律有作出规定，但项目的实际情况是尚未形成整体评估报告，其只能答复不存在。法院最终判决维持了区住建局的答复。

拿到信息公开的“败诉”判决之后，黄艳律师团队又向区住房和城乡建设局提交了一份申请书，要求就评估公司未依法出具《整体评估报告》的行为进行查处。2021年5月份，区住房和城乡建设局称评估公司的行为不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师》规定的处罚标准，故其不予处罚。律师团队再一次帮助委托人提起了行政诉讼。

2021年6月，区政府针对W女士作出了《房屋征收补偿决定书》，准备对地块二棚改工作清零。黄艳律师团队一面准备补偿决定的起诉，一面指导委托人把握前述整体评估查处诉中调解机会。W女士也及时把握住了该轮调解机会，最终签订补偿安置协议，拿到了自己预期中的补偿款。

【案件点评】

在征收补偿安置过程中，法律规定的征收手续是保证被征收人合法权益的基础，每一个细节之处都需要完善。一个细微的违法点可能在征收方看来没有大碍，也看似与被征收人的个案没有关联。但实际上并非如此，像W女士这种情况实务中并不少见，只是看身处其中的当事人能否总体把控，从细节之处见真章。

二、征用有补偿吗

法律分析：

依据我国行政诉讼法的规定，被征收人对土地征收补偿不满意的，可以向征收机关申请复议，也可以向人民法院直接提起诉讼。

法律依据：

《征用土地公告办法》

第九条 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

第十条 有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。

对当事人要求听证的，应当举行听证会，确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。

三、征收补偿不合理怎么办

法律分析：

根据国家相关法律法规当中规定的内容可以得知，被征收人如果对土地征收补偿不满意的，可以向征收机关申请复议，也可以向人民法院直接提起相关诉讼。

法律依据：

《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条 人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：

（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；

（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；

（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；

（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；

（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；

（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；

（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；

（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；

（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；

（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；

（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；

（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。

除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

四、征收部门与被征收人达不成拆迁补偿协议怎么办

如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，应由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，补偿决定应当公平，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

五、征收补偿方案不合理怎么办

法律分析：

依据我国行政诉讼法的规定，被征收人对土地征收补偿不满意的，可以向征收机关申请复议，也可以向人民法院直接提起诉讼。

法律依据：

《征用土地公告办法》

第九条 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

第十条 有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。

对当事人要求听证的，应当举行听证会，确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。

六、征收补偿方案不合理怎么办？

法律分析：

有补偿。

根据《民法典》第二百四十三条规定：

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。

制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。

被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定

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内容审核：李垚垚律师

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