香港房屋征收补偿，对法院委托第三方的房屋评估有异议

香港房屋征收补偿，对法院委托第三方的房屋评估有异议

一、对法院委托第三方的房屋评估有异议

最高法:评估价过低,不是启动重新评估的法定理由,驳回异议

作者乔谦律师北京市浩天信和(济南)律师事务所【裁判要旨】当事人或其他利害关系人对评估报告有异议的,可以申请重新评估,《拍卖变卖规定》第6条明确规定了可申请重新评估的条件,即评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。

评估价格过低,不是申请重新评估的法定条件,以此提出异议的,裁定驳回异议。

【最高人民法院判例】

许某抵押借款合同纠纷执行复议案【简要案情】一、许某以公证处作出的具有强制执行力的公证债权文书申请强制执行,法院查封了被执行人的房屋并裁定拍卖;

二、受执行法院委托,评估公司对上述拟拍卖房产评估,出具评估报告,评估值为5915万元;

三、被执行人提出异议,主要理由是评估价格过低,结果失实。请求撤销该评估报告并重新委托评估。

四、执行法院内蒙古高院认为,评估拍卖时为尽快实现债权,被执行人如果认为评估价过低,可参与竞价或直接偿债,可避免拍卖。听证时,法院经征询申请执行人同意,给与被执行人重新评估的机会,但其未能履行。裁定驳回异议。

五、被执行人不服,向最高人民法院申请复议;【争议焦点】评估价过低,能否申请重新评估?【裁判结果】驳回复议请求【裁判规则】一、执行程序中,拍卖是为了尽快实现债权,评估价格仅仅是为了确定保留价,不是最终交易价格。被执行人认为,可以直接偿债或参与竞价。因此,评估报告出具后,没有法定理由,不予重新评估。

二、根据《拍卖变卖规定》第6条,只有当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或评估程序严重违法,才符合申请重新评估的条件。

【最高法院判例】被征收人如对房屋评估结果(复核结果)有异议的,应及时申请复核评估(鉴定)

裁判精要:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估;第二十二条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。裁判全文:中华人民共和国最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申2689号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)李和平,女,1956年9月5日出生,汉族,住山东省青岛市市北区。

委托诉讼代理人李雷,男,1966年10月21日出生,汉族,住山东省青岛市市北区,系李和平之弟。

再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)山东省青岛市市北区人民政府。住所地:山东省青岛市市北区延吉路80号。

法定代表人杨旭东,该区区长。

再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)山东省青岛市人民政府。住所地:山东省青岛市香港中路11号。

法定代表人孟凡利,该市市长。

再审申请人李和平因诉山东省青岛市市北区人民政府(以下简称市北区政府)房屋征收补偿及山东省青岛市人民政府(以下简称青岛市政府)行政复议一案,不服山东省高级人民法院(2019)鲁行终30号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭,对本案进行了审查,现已审查终结。

李和平向本院申请再审,请求撤销一、二审判决,撤销被诉征收补偿决定及复议决定。主要理由:(一)评估违法,评估价格明显过低,补偿标准违法。(二)征收并非为了公共利益,征收决定违法。

本院经审查认为,本案再审审查的焦点问题系青北补决字[2018]84号《青岛市市北区人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称被诉征收补偿决定)对被征收房屋的补偿价值是否符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估;第二十二条规定,被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案中,评估机构博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司参照被征收房屋类似房地产市场交易价格对涉案房屋作出评估报告后,市北区政府依法将评估报告送达李和平,李和平并未按照上述程序对评估报告申请复核、鉴定,亦未提供充分证据证明其异议成立,市北区政府据此报告作出征收补偿决定,于法有据。青岛市政府复议维持被诉征收补偿决定,亦无不当。李和平认为涉案征收并非为了公共利益,征收决定违法的问题。因本案系对征收补偿决定的合法性审查,并不直接审查征收决定的合法性,征收决定只作为证据进行审查,结合市北区政府及李和平双方提供的证据材料,原审采信征收决定并作为认定事实的证据,并无不当。从李和平向本院提交的再审申请材料看,难以证明案涉征收补偿决定及复议决定违法,其申请再审理由,经审查,尚不足以否定原审生效判决,本院不予支持。

综上,李和平的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回李和平的再审申请。审判长李智明审判员熊俊勇审判员杨科雄二_二_年六月十七日

被征收人对房屋评估价值有异议的应该怎么办

为解决居民住房压力,打造民心工程,某县政府决定将县城南一处平房区,改建为居民保障房。该政策一出台就得到了当地群众的积极响应,平房区的住户们更是积极配合政府的征收工作。

征收部门根据被征收人的选择,依法确定了房地产价格评估机构。评估机构很快就完成了评估工作,向征收部门出具了整体评估报告和分户评估报告。可当被征收的住户们拿到评估分户报告时,却对该报告非常不满,普遍认为评估机构评估的房屋价值太低,他们无法接受。

那么,这些住户们应该怎么办呢?他们可以向房地产价格评估机构申请复核评估吗?

被征收人对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的,依法向评估机构申请复核评估。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十_条的规定

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

当然,如果被征收人对复核结果仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十二条的规定,法律还赋予了被征收人权利救济的方式。即

对复核结果有异议的,应当自收到复核结果日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。★法律条文★《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

被征收人对房地产价格评估价机构作出的评估报告存在异议时,有权申请复核评估。对复核结果仍有异议的,还可以申请专家鉴定。

在此基础上仍旧无法达成征收补偿协议的,由征收部门依法作出征收补偿决定。对此决定,被征收人有权提出行政复议或诉讼,以维护自己的合法权益。

二、法院指定评估后有异议应该怎么办

可以针对该评估提出异议。

有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许该异议。

法律依据:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

三、法院执行中，对房产进行评估，如果当事人对评估价格有异议，应该向哪里提出异议申请？

法院执行中，对房产进行评估，如果当事人对评估价格有异议，应该向哪里提出异议申请？一般应当向法院提起要求查询评估和鉴定。

当前法院的一般做法是，将评估报告交给原评估机构，由原评估机构作出说明，法院没有召开听证会的义务。

因为对房产进行评估的不是法院，是法院委托有资质的评估机构进行评估。

如果对评估报告有异议，有权申请重新找一家有资质的评估机构进行评估。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条 人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

第四条 对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。

对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；

有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第五条 评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；

协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；

当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。

当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

希望上述回答对您有所帮助。

四、法院指定评估后有异议

法律分析：

可以针对该评估提出异议。

有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许该异议。

法律依据：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

五、法院指定评估后有异议怎么办

可以针对该评估提出异议。

有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许该异议。

法律依据:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

六、法院指定评估后有异议如何办

可以针对该评估提出异议。

有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许该异议。

法律依据:

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第六条 当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

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文章来源参考：头条-香港房屋征收补偿，法院指定评估后有异议怎么办

内容审核：杨在明律师

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