定安县房屋征收补偿，不动产中心对判决的房产登记制度

定安县房屋征收补偿，不动产中心对判决的房产登记制度

一、不动产中心对判决的房产登记制度

最高人民法院关于

房地产权属登记的15个裁判规则

一、不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权

裁判要旨:我国对不动产实行国家统一登记制度,未经依法登记公示的物权,不得对抗善意第三人。但不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权;设立、变更、转让和消灭不动产物权的,通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为,以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

也就是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因,随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此,当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等法律关系,经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后,一方当事人因反悔等原因对物权变动登记行为提出异议的,不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼,一般应先行通过民事等途径解决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发生的纠纷,或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定,在提起行政诉讼的同时,申请一并解决相关民事争议,人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决、权利归属明确后,权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。

案件来源:最高人民法院(2017)最高法行申8483号(方旭升等5人诉衢州市政府林业行政复议案)行政裁定。

二、不动产物权发生变更但未办理权属变更登记,物权登记人有权提起第三人撤销之诉

裁判要旨:法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并办理了房屋和土地的产权变更登记手续,且土地房屋的权属一直登记在当事人名下,当事人对该财产享有独立请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销,但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力,当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此,当事人属于有权提起独立诉请的第三人,因而也具备提起第三人撤销之诉的原告主体资格。

案件来源:最高人民法院(2016)最高法民终570号(兰西信用社因第三人撤销之诉纠纷案)民事裁定。

三、其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保全措施不能影响权利人已经取得的权利

裁判要旨:因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效时发生效力,是否进行不动产登记的变更,是所有权人的权利,并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。权利人取得权利后,其他法院对涉案房屋采取保全措施并不能影响权利人已经取得的权利。

案件来源:最高人民法院(2015)民申字第2747号(上海民润公司与王天芳执行异议纠纷案)民事裁定。

四、未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无效

裁判要旨:债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让的,出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批,并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未经有批准权的人民政府审批,且有批准权的人民政府因出让方违法出让国有划拨土地行为,已经责成相关土地管理部门收回国有划拨土地使用权的,出让方与受让方签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正,应确认该合同无效。

案件来源:最高人民法院(2012)民申字第1553号(海南基康建筑装饰工程有限公司诉海南省定安县炮竹厂债务转移合同纠纷案)民事裁定。

五、抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上的完成时间确定

裁判要旨:权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押登记实际完成时间的,应以抵押权实际记载于不动产登记簿上的时间作为抵押登记完成的时间,并以此为基础来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。

案件来源:最高人民法院(2013)民提字第97号(和源公司与农行济宁分行、丰泽圆公司合资、合作开发房地产合同纠纷案)民事判决。

六、房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力

裁判要旨:他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得,要结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要素,则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保债权的成立而成立,亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。房屋登记本应判决撤销,但撤销将影响抵押登记的效力,影响抵押权的实现,故应当判决确认房屋登记行为违法,保留房屋登记的效力。

案件来源:最高人民法院(2017)最高法行再95号(黄玉卿、黄健信诉顺德区政府、顺德区国土局房屋行政登记案)行政判决。

七、登记机关仅对不动产抵押进行备案登记,未颁发土地他项权利证明书,不产生抵押权设立的法律效果

裁判要旨:备案登记不等同于抵押登记,仅进行备案登记的不动产抵押不能设立抵押权。备案登记时登记机关仅在涉案土地使用证及土地登记卡上进行了记载,未向抵押权人发放他项权利证明,不能认为完成抵押登记程序。

案件来源:最高人民法院(2015)民抗字第59号(发达公司与魏龙喜、王秀红、高向军担保合同追索纠纷案)民事判决。

八、经执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过户登记亦可对抗无过错的登记抵押权人

裁判要旨:执行裁定确认的房屋权利人,具有物权变动和强制执行效力,房屋的所有权自该裁定生效时转移,登记权利人在明知房屋实际不属于自己所有的情况下,又将其对外抵押担保的行为无效,即使在接受抵押担保过程中没有过错也不享有优先受偿权。

案件来源:最高人民法院(2014)民申字第1716号(小河农商行与振华公司、郭洪、郭慧执行异议之诉案)民事裁定。

九、是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力

裁判要旨:虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序,但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿,房屋登记便发生效力。

案件来源:最高人民法院(2018)最高法行再165号(温国华诉广州市国土房管局房屋行政登记案)行政判决。

十、在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记的,继续享有抵押权

裁判要旨:抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后,抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记,并不必然导致在建工程抵押权消灭,此种情况下,抵押延续,且具有对抗第三人的效力。

案件来源:最高人民法院(2007)民二终字第61号(农行河南路支行与新疆龙岭实业有限公司案)民事判决。

十一、在生效法律文书依然有效的情况下,不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼,与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系,不具有原告主体资格

裁判要旨:生效法律文书确认不动产物权后,当事人未及时办理产权变更登记,致使不动产登记簿显示的权属状态与生效法律文书确立的权属状态不一致,该情形并不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权。在生效法律文书依然有效的情况下,不动产登记簿所记载的“权利人”提起行政诉讼,与被诉行政行为不具有行政诉讼意义上的利害关系,不具有原告主体资格。

案件来源:最高人民法院(2017)最高法行申5914号(孙鉴等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案)行政裁定。

十二、行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的,当事人可请求撤销违法的颁证行为

裁判要旨:上述土地使用证和房屋所有权证的颁发,违背房地一致原则。吕梁市政府根据张永杰申请对文水县政府核发的文国用(2006)字第G0112130002号《国有土地使用证》进行复议时,查明该颁证行为所依据的权属来源资料有涂改,所盖印章也与当时使用的不符且颁证程序违法,据此复议决定撤销该颁证行为,并责令文水县政府在30日内重新作出具体行政行为,并无不当。

案件来源:最高人民法院(2014)行监字第356号(韩作刚诉吕梁市政府行政复议案)行政裁定。

十三、土地使用权证因违法被撤销,不影响成立在后的抵押权的成立并实现

裁判要旨:根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条的规定,抵押权的标的为债务人的财产,而非财产的物权凭证,故,即使作为抵押财产物权凭证的灵国用(2013)第72号国有土地使用权证因违法被撤销,亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后,对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。

案件来源:最高人民法院(2018)最高法行再183号(宏福公司诉灵宝市政府颁发土地使用权证案)行政判决。

十四、第三人未依据生效的法律文书办理变更登记的,不影响其享有的物权

裁判要旨:人民法院作出的生效民事判决已经确认被征收房屋的产权归第三人所有,虽然第三人未于民事判决生效后及时办理相应产权变更登记,出现房地产登记簿显示的权属状态与法院生效裁判确立的权属状态之间存在不一致的情形,但该情形并不影响其依据生效的法律文书对被征收房屋享有不动产物权。

案件来源:最高人民法院(2017)最高法行申5914号(孙鉴等三人诉普陀区政府房屋征收补偿决定案)行政裁定。

十五、预登记的土地使用权证书不产生物权登记的法律效果

裁判要旨:我国实行土地登记发证制度,以出让方式取得国有土地使用权的,土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记,由县级以上政府核发国有土地使用权证书,确认权利。虽签订国有土地使用权出让合同,但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权设定登记,仅通过预登记申请获得预登记的国有土地使用证,并非国有土地使用权正式登记确权证书,预登记行为不产生物权登记的法律效果。

案件来源:最高人民法院(2018)最高法行再97号(谭成日诉衡阳市政府、湖南省政府批准注销国土使用证及行政复议决定案)行政判决。

二、法院撤销不动产登记证

可以到人民法院提起行政诉讼，但是要有明确的请求与事实理由。

法律依据：

《物权法》　第十九条　【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

注：

自民法典2021年1月1日起生效后，以上法律依据变更为民法典第二百二十条

三、法院对房产登记行为的审查

在产权来源材料不全或不足以证明房屋权属情况下，房地产登记机关应不予登记;反之，登记行为违法。

行政相对人可以依法提起行政诉讼，法院经过审理后认定登记行为确系违法的，可以依法判决予以撤销。

一、房屋登记不当如何处理

房屋登记机关及其工作人员或者他人的不当行为造成登记不当或给使权利人受到损害，权利人有权要求撤销登记或者赔偿损失，并追究相关人员的行政责任或者刑事责任。

1、撤销登记。

因当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；

或者房地产行政主管部门因工作疏忽导致核准登记不当的。

由房屋登记机关决定撤销全部或者部份登记事项，并公告其房屋权属证书作废。

2、赔偿损失。

因登记机关及其工作人员无正当理由不受理登记申请、不按期办理登记申请或者工作疏忽，核准登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关应对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

3、追究行政责任或刑事责任。

当事人以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；

涂改、伪造房屋权属证书的；

非法印制房屋权属证书的，登记机关依法给予行政处罚；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

登记机关及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、房产作为遗产继承公证需要什么手续？

房产作为遗产继承公证需要的手续是首先需要进行房屋的评估，然后进行继承公证，最后才能够完成产权的登记。

办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。

凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。

1、房屋评估：

首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。

评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。

2、继承公证：

申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。

在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。

若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。

3、房屋测绘：

申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。

4、继承登记：

申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。

填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。

待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

5、规定需递交的其它资料：

如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。

如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。

三、申请个体户营业执照流程

申请个体户营业执照流程：

1、申请人向本地工商部门提交登记申请书、身份证明和经营场所证明；

2、工商部门对提交的材料进行审查，符合规定的当场登记，不全或者不合规定的告知申请人补全；

3、需要对申请材料的实质性内容进行核实的进行核查，并自受理申请之日起15日内作出是否予以登记的决定；

4、符合个体工商户登记条件的，不予登记并书面告知申请人，说明理由，告知申请人有权依法申请行政复议、提起行政诉讼。

予以注册登记的，登记机关应当自登记之日起10日内发给营业执照。

四、法院判决后如何办理不动产证

法律分析：

当事人持法院调解书要求办理不动产登记或变更登记的,不动产登记部门根据调解书载明内容直接办理手续。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；

当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。

当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。

五、不动产登记条例实施后,对原房屋登记不服如何提起行政诉讼

可以到人民法院提起行政诉讼，但是要有明确的请求与事实理由。

法律依据：

《物权法》　第十九条　【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

注：

自民法典2021年1月1日起生效后，以上法律依据变更为民法典第二百二十条

六、不动产权属登记纠纷的处理

法律分析：

人民法院判决是否撤销不动产登记行为，主要从事实依据和程序方面予以审查。

在判定登记机构是否履行了必要审查义务方面，目前没有具体的法律规定和统一的判断标准。

一般情况下，既考虑登记人员是否尽了合理审慎的注意义务，又要考虑现有的技术条件、登记机构现有的设施条件等，而不是简单地从结果错误上倒推登记机构的失职。

法律依据：

《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道做出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。

因不动产提起诉讼的案件自行政行为做出之日起超过二十年，其他案件自行政行为做出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。

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文章来源参考：头条-定安县房屋征收补偿，不动产登记条例实施后,对原房屋登记不服如何提起行政诉讼

内容审核：张勇律师

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