永川房屋拆迁官司，上海房产买卖纠纷案件律师：定金罚则在房屋买卖合同纠纷中的运用

永川房屋拆迁官司，上海房产买卖纠纷案件律师：定金罚则在房屋买卖合同纠纷中的运用

一、上海房产买卖纠纷案件律师：定金罚则在房屋买卖合同纠纷中的运用

基本案情：

2022年8月27日，重庆某置业管理有限公司（以下简称置业公司）与管某签订《房屋买卖合同》，约定管某购买置业公司位于重庆市丰都县南天湖景区内避暑房一套，同时约定房屋价格、付款方式及时间、违约责任等内容。合同签订后，管某先后按照合同约定向置业公司交纳了购房定金3万元及购房款2万元。2022年8月31日，置业公司以双方未就案涉房屋侧花园的使用达成一致为由，通过银行转账将5万元退回给管某。管某遂诉至人民法院，请求被告支付违约金。另查明，案涉房屋登记权利人为唐某，其为置业公司法定代表人，并将案涉房屋委托置业公司对外销售。

法院裁判：

重庆市丰都县人民法院经审理认为，合同签订后，管某按约交付了定金和部分购房款，但置业公司在未征得管某同意的情况下擅自将已收取的购房定金和购房款退回，其行为应视为不同意继续履行合同，已构成违约，管某亦不同意继续履行案涉合同，故案涉合同应视为已经解除。因置业公司违约导致合同解除，管某请求适用定金罚则要求置业公司双倍返还定金的主张成立，因合同中明确约定购房定金为3万元，故定金双倍返还的范围为3万元。因置业公司在庭审中表示愿意承担案涉合同产生的相关法律责任，故其应与唐某承担向管某连带返还定金的责任。综上，判决唐某返还管某定金3万元，置业公司承担连带返还责任。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com

二、房屋买卖定金合同纠纷案例

那么，在商品房买卖合同签订过程中发生纠纷时，该如何适用定金罚则呢？对此，实践中存在着三种不同的观点：

第一种观点认为，不管什么原因，只要买受人不与开发商签订商品房买卖合同，就应当认定是买受人违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金。

第二种观点认为，只要买受人按照认购书确定的时间，前往签约地点与开发商签订商品房买卖合同，买受人即履行了认购书中的签订商品房买卖合同的义务，如果开发商不同意买受人提出的签约条件，最终导致商品房买卖合同无法签订，即应当认定是开发商违反认购书的约定，开发商就应当双倍返还定金。

第三种观点认为，上述两种观点都有失偏颇。

根据第一种观点，由于认购书的内容不可能包含商品房买卖合同的全部内容，因此，如果开发商因各种原因不愿意与买受人签订商品房买卖合同时，即可以随意提出各种不利于买受人的合同条款，迫使买受人不愿意接受，而开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商随意没收买受人定金的主要原因。

同样，根据第二种观点，则会出现只要买受人按照认购书约定的时间前往约定地点签约，即使买受人毫无理由地提出一些不合理的、不公平的合同条款，开发商也必须与买受人签订商品房买卖合同，否则就必须承担双倍返还定金的不利后果。

这同样有违公平和诚实信用的民法典基本原则，也不利于我国房地产市场的健康发展。

因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。

具体地说，如果因为合同一方无故不在认购书约定的时间到约定的地点去签订商品房买卖合同，或者在签订商品房买卖合同过程中擅自改变在认购书中双方已经确认同意的合同条款，比如房屋的基本状况、价款、面积等条款从而导致商品房买卖合同无法签订的，则可以认定是因当事人一方原因造成本约无法签订，即应当根据最高人民法院的司法解释，对该方适用定金罚则；

如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有确定的其他合同条款经过双方协商但不能达成一致意见所造成，则应当认定是非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成本约无法签订，根据最高人民法院的司法解释，双方不构成违约，双方均不应承担违约责任，即开发商应将定金原额返还，而不适用定金罚则。

三、上海专业房产纠纷案件律师：房屋买卖合同约定不明时，如何处理？

【基本案情】

2020年9月21日，郑某（甲方）与褚某（乙方）就位于石柱县某镇的房产订立房屋买卖合同，约定：

乙方在签订合同后，积极办理该房拆房重建手续（其办理的相关费用由乙方自己承担），在取得拆房重建手续之日起，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准，立即开始该房的拆除和重建工作；

乙方在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款，第一年支付1000000元，第二年支付1500000元。

2020年12月16日，石柱县规划和自然资源局向郑某颁发《建设工程规划许可证》（建字第X号），载明：

建字第X号建设工程规划许可证批准的危房改造（某镇郑某）建设工程位于石柱县某镇。

后褚某迟迟未支付房款，郑某遂提起诉讼，请求褚某支付房款。

【法院裁判】

郑某请求褚某支付房款，关键在于支付房款的条件是否成就。

依据房屋买卖合同之约定，褚某在取得该房的重建手续之日起（其时间以拆房重建手续批准时为准）最晚两年内支付完该房款；

拆房重建手续批准时间依据约定，具体时间以在某镇政府办理的拆房重建手续为准。

经查实，拆房重建手续审批系石柱县规划和自然资源局的职权范围，石柱县某镇政府无此职权，故双方对拆房重建手续批准时间约定不明确。

又依据房屋买卖合同其他条款约定，当拆房建房开始，视同买卖完成，只有取得拆房重建手续才能开展拆房建房活动，现褚某已将重建房屋修至两楼一底，由此可见，褚某已取得拆房重建手续，系石柱县规划和自然资源局审批，拆房重建手续批准时间以石柱县规划和自然资源局颁发的《建设工程规划许可证》（建字第X号）所载明的时间为准，故褚某支付房款的条件已成就，其应当自2020年12月16日起，最晚两年内支付完房款。

法院遂判决褚某向郑某支付相应房款。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。

《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。

擅长：

房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。

林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。

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四、商品房买卖纠纷 何时适用定金罚则?

本案为什么没有适用定金罚则?购房人在认购书中应当如何签订定金条款?这一典型案件给人们以有益的启示。

预付款、订金、押金等也可成为定金

目前在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购书。

这些认购书一般都对商品房的具体位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳的预付款、定金、押金或订金。

一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。

但是，如果买卖双方在认购书中约定，双方未签订正式的商品房买卖合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。

购房定金属于立约定金

从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。

尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。

而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。

因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。

何时适用定金罚则

何时适用定金罚则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。

一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金;另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。

笔者认为，这两种观点都有失偏颇。

按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商动辄没收购房人定金的主要原因。

按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的合同法基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。

因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。

今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”

五、定金罚则如何在商品房买卖纠纷中适用

那么，在商品房买卖合同签订过程中发生纠纷时，该如何适用定金罚则呢？对此，实践中存在着三种不同的观点：

第一种观点认为，不管什么原因，只要买受人不与开发商签订商品房买卖合同，就应当认定是买受人违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金。

第二种观点认为，只要买受人按照认购书确定的时间，前往签约地点与开发商签订商品房买卖合同，买受人即履行了认购书中的签订商品房买卖合同的义务，如果开发商不同意买受人提出的签约条件，最终导致商品房买卖合同无法签订，即应当认定是开发商违反认购书的约定，开发商就应当双倍返还定金。

第三种观点认为，上述两种观点都有失偏颇。

根据第一种观点，由于认购书的内容不可能包含商品房买卖合同的全部内容，因此，如果开发商因各种原因不愿意与买受人签订商品房买卖合同时，即可以随意提出各种不利于买受人的合同条款，迫使买受人不愿意接受，而开发商就可堂而皇之地没收定金，这也是实践中开发商随意没收买受人定金的主要原因。

同样，根据第二种观点，则会出现只要买受人按照认购书约定的时间前往约定地点签约，即使买受人毫无理由地提出一些不合理的、不公平的合同条款，开发商也必须与买受人签订商品房买卖合同，否则就必须承担双倍返还定金的不利后果。

这同样有违公平和诚实信用的民法典基本原则，也不利于我国房地产市场的健康发展。

因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。

具体地说，如果因为合同一方无故不在认购书约定的时间到约定的地点去签订商品房买卖合同，或者在签订商品房买卖合同过程中擅自改变在认购书中双方已经确认同意的合同条款，比如房屋的基本状况、价款、面积等条款从而导致商品房买卖合同无法签订的，则可以认定是因当事人一方原因造成本约无法签订，即应当根据最高人民法院的司法解释，对该方适用定金罚则；

如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有确定的其他合同条款经过双方协商但不能达成一致意见所造成，则应当认定是非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成本约无法签订，根据最高人民法院的司法解释，双方不构成违约，双方均不应承担违约责任，即开发商应将定金原额返还，而不适用定金罚则。

六、房产纠纷怎么适用定金罚则

法律分析：

原 告：

吴xx，男，汉族，1982年3月3日出生，住重庆市永川市xx街2号附8号，身份证号：

5102191xxxxxxx4815，联系电话：

15002325303。

被 告：

伍xx，女，汉族，1936年6月25日生，住重庆市九龙坡区xxx村xx号-10号，身份证号：

5102xxxxxxxxxxxx023。

联系电话：

136xxxxxxxx

诉讼请求：

一、请求判决解除房地产买卖协议;

二、请求判决被告双倍返还原告支付的定金共计￥10万元;

三、判令本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告于2011年3月27日与被告伍xx的代理人xx元、重庆xx兴置业顾问有限公司签订了房地产买卖协议，约定由原告出资47万购买伍xx位于重庆市九龙坡区xx路xx号xx-x号房屋;签订协议之日支付定金5万;由原告向银行申请贷款28万支付给伍xx;见房交所出具的权属转移登记受理单当日支付13.5万;双方在2011年6月1日前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料并到现场办理按揭相关手续。

协议签订后，原告依约向被告的代理人xx元支付了定金5万元。

由于被告以受伤及身份证遗失为由不依约在2011年6月1日前到场办理按揭手续，拖延至2011年6月29日才到场办理按揭但又未准备齐相关材料，第二天才备齐了相关材料，这时银行按揭利率从上浮10%上调到了上浮20%，原告遂要求被告对其过失将会造成的损失在购房款上作一定的让步。

协商不成后，原告以被告延期违约向九龙坡区人民法院提起诉讼要求解除房地产买卖协议，被告以未根本性违约抗辩要求继续履行房地产买卖协议。

2012年1月18日九龙坡区人民法院作出判决驳回了原告的诉讼请求，即双方之间的房地产买卖协议继续有效。

原告重新准备好办理按揭的相关资料后要求被告共同去办理按揭手续，被告却说房产已经卖给其代理人xx元了。

此后，原告多次要求被告返还定金，被告均置之不理,为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法判决!

此致

重庆市九龙坡区人民法院

具状人：

二0一二年七月十六日

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；

但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十八条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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文章来源参考：头条-永川房屋拆迁官司，定金罚则如何在商品房买卖纠纷中适用

内容审核：仝永宽律师

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