二坎拆迁计划公示，拆迁基础知识讲解

二坎拆迁计划公示，拆迁基础知识讲解

一、拆迁基础知识讲解

拆迁基础知识讲解

二、拆迁应该具备的步骤

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：

可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁；

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局；

城市房屋拆迁的主管部门是市建设局（市拆迁办）。

2、按项目性质分：

可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：

指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：

指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：

指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位（即拆迁公司）：

指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构（评估公司）：

指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋（安置房）的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位（拆除公司）：

指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：

指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

三、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么

1、拆迁调查和项目概算。

由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织；

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。

提交申报的材料有：

建设项目批准文件；

建设用地规划许可证（附红线图）；

国有土地使用权批准文件；

拆迁资金；

拆迁计划和安置方案；

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作；

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构；

5、入户调查（评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查）；

6、评估结果公示；

7、出具并送达评估报告；

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议（奖金期开始）；

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款；

10、拆除房屋。

四、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿（通过评估确定）

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿；

3、临时安置补助费（过渡费）；

4、搬迁补助费（搬家费）；

5、奖励（在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励）；

6、地大于房补偿：

指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

五、城市房屋拆迁补偿的方式货币补偿；

产权调换。

具体由被拆迁人自行选择。

六、如何认定土地和房屋是否合法

1、土地的合法性和土地面积：

拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：

依据《房屋所有权证》，建设工程规划许可证（建筑执照），市区1985年的测绘图。

进行认定。

三、房屋拆迁基本知识

《城市房子拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条别离规则了拆迁人应当向拆迁人、房子承租人付出搬家补助费、停产歇业的恰当抵偿。

在上海市政府发布的《我国2010年上海世博会场址非寓居房子拆迁评价和抵偿的实施细则》的规范性文件中，清晰了承租公司应抵偿的以下几个项目：

1、设备搬家安装费;

2、设备重置成新价;

3、停产、歇业抵偿;

在法令实践中，公司拆迁抵偿首要分为三有些：

一是拆迁财物抵偿，包含无法搬家的土地、房子、建筑物和地上附着物，以及确因搬家丢失的机器设备而生的抵偿;二是拆迁费用抵偿，包含搬家前期费用和搬家过程中发生的罢工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆开、包装和运输、解聘职工抵偿费等费用;三是基于拆迁方案发生的奖赏费用，包含速迁费、拆迁奖赏费等。

在房子拆迁中，被拆迁房子的装修装修能否得到抵偿，是拆迁常常遇到的疑问。

建设部在《城市房子拆迁评价辅导定见》中清晰了被拆迁房子室内自行装修的抵偿金额，由拆迁人和被拆迁人洽谈断定。

洽谈不成的，能够经过托付评价断定。

为了保护拆迁当事人的利益，对房子装修的抵偿，天津市在关于遵循建设部《城市房子拆迁评价辅导定见》的意见规则：

各区县能够联系拆迁地的实际情况给予一次性恰当抵偿。

假如被拆迁人对抵偿数额提出疑义的，拆迁当事人能够经过洽谈方式处理;洽谈不成的，拆迁当事人能够经过托付评价断定抵偿金额。

土地被征用前3年平均年产值的断定(有关土地抵偿费、安置补助费的抵偿规范)：

按本地计算部分审定的最基层单位计算年报和经物价部分认可的单价为准。

四、房屋拆迁的八个步骤

房屋拆迁程序一般有以下八个步骤：

第一个阶段叫暂停公示。

由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。

第二个步骤是入户调查评估。

在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。

在此之后就可以进行拆迁的工作了。

拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。

通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。

拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。

第三个步骤是内业计算。

实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。

第四步是制定拆迁实施方案。

拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。

同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。

第五个步骤是申请拆迁许可证。

拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。

第六个步骤是发布拆迁公告。

就是声明此次拆迁行为即将开始。

一般发布拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。

第七个步骤是出一个正式的评估报告。

这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。

第八个步骤是送达拆迁评估报告。

送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。

五、城市房屋拆迁基本常识

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：

可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁；

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局；

城市房屋拆迁的主管部门是市建设局（市拆迁办）。

2、按项目性质分：

可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：

指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：

指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：

指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位（即拆迁公司）：

指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构（评估公司）：

指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋（安置房）的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位（拆除公司）：

指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：

指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

三、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么

1、拆迁调查和项目概算。

由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织；

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。

提交申报的材料有：

建设项目批准文件；

建设用地规划许可证（附红线图）；

国有土地使用权批准文件；

拆迁资金；

拆迁计划和安置方案；

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作；

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构；

5、入户调查（评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查）；

6、评估结果公示；

7、出具并送达评估报告；

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议（奖金期开始）；

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款；

10、拆除房屋。

四、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿（通过评估确定）

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿；

3、临时安置补助费（过渡费）；

4、搬迁补助费（搬家费）；

5、奖励（在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励）；

6、地大于房补偿：

指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

五、城市房屋拆迁补偿的方式货币补偿；

产权调换。

具体由被拆迁人自行选择。

六、如何认定土地和房屋是否合法

1、土地的合法性和土地面积：

拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：

依据《房屋所有权证》，建设工程规划许可证（建筑执照），市区1985年的测绘图。

进行认定。

六、拆迁过程中具体有哪些步骤

法律分析：

1、暂停公示。

2、入户调查评估。

3、内业计算。

4、制定拆迁实施方案。

5、申请拆迁许可证。

6、发布拆迁公告。

7、出具正式评估报告。

8、送达拆迁评估报告。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

（1）基本农田；

（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的

（3）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

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文章来源参考：头条-二坎拆迁计划公示，城市房屋拆迁基本常识

内容审核：王佳扬律师

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