上胜创意园拆迁补偿，海珠区旧城改造规划

上胜创意园拆迁补偿，别等了，康乐、鹭江今年无望！旧改还得看海珠西、琶洲片区

一、别等了，康乐、鹭江今年无望！旧改还得看海珠西、琶洲片区

今年海珠区旧改计划，尘埃落定了。

之前，广州市发改委公布了2022年城市更新重点及预备项目计划，54个项目，总投资超过万亿元。其中，海珠区有11个旧改项目将会推进。

随之，海珠区发改委也印发了2022年重点建设项目计划，将有14个项目推进，比市级文件多出了3个项目。

旧改还得看海珠西、琶洲片区

|截至海珠区人民政府官网

仔细一看，中大布匹市场一带的城中村改造基本“空缺了”，康乐村、鹭江村、五凤村、红卫村......之前几条完成合作企业招商的旧村，都没有在名单之中;北山村、仑头村、龙潭村等进度略慢一些的旧村，更别谈了。\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

没有在重点项目名单中，意味着今年大概率推进无望，特别是中大纺织商圈周边旧村。

透过两份重点项目计划，可以清楚看到，海珠区旧改向西、东两端发展，即以石溪村、沥_村、太古仓等为主的海珠西旧改片区，以琶醍创意园、赤沙村、TIT为主的琶洲旧改片区。

而背后能看到，决策层对于中大纺织商圈周边旧村改造的“谨慎”态度。

毕竟，迁出再迁入过程中，花费的不仅是时间成本、资金成本，更多的是在纺织产业升级下，既要保留住原有的产业基础、资源，还要实现物流、仓储、营销等全链条项的落地。

只能说，中大纺织商圈的旧村改造比较难。

01

今年投资超千亿，海珠西、琶洲片区yyds

先来看下，海珠区发改委公布的今年重点旧改项目情况。

早前，广州市发改委公布的重点计划中，海珠区旧改项目共有11个，合计投资金额超过千亿。其中，沥_村旧改项目300亿元，TIT升级改造项目投资额225亿元，石溪村旧改投资约190亿元，仅3个项目占比将近70%。\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

与之相比，区级重点城市更新项目计划中，多了3个项目，包括前进路项目、广百海港城，以及海珠区土地储备开发项目。

海珠区发改委共推进14个城市更新项目，按分类来看，8个为续建类项目，1个为新开工项目，5个为前期项目。\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

按照建设阶段划分来看，“续建”意味着继续推进，“前期”等同于广州市发改委“重点预备项目”，时机成熟就可以进入拆迁、建设;新开工就无须过多解释。

其中，涉及到旧村改造项目约有4个，包括新市头、沥_、石溪、赤沙。其实，这4条旧村，我们已经关注过很多次，这些旧村今年成为了重点项目进行推进。

新市头旧村改造项目，2019年1月份完成合作企业招商工作，目前已经进入建设阶段，项目案名为“方圆·滨江壹号”。2021年底，该旧改项目进行了诚意登记，大批房源已被锁定。

回顾:千万豪宅刚秒光，海珠又来全新盘?这次是新市头旧改\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

旧改工作“潜行”将近15年的沥_村，去年5月份已经公开征集项目案名，年底传出开展内部员工销售;同时，一期项目16批地块规划获得了批复，很快将成为海珠西“供货主力”。

回顾:海珠创新湾上新!珠光沥_项目或年底开放，旁边卖9万m2!\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

石溪村、赤沙村，操作企业为佳兆业、富力地产。尽管两家企业都面临着资金流动性紧张的问题，然而改造目前仍在继续推进中，今年也定调:继续推进。

去年12月份，石溪村透露项目在推进中，并力挺佳兆业;今年1月份，赤沙村已经在开展更新改造项目集体物业的托管、以及过渡期续租相关工作，旧改工作也在继续。

除了4条旧村之外，另一个值得关注的无疑是:前进路项目，也就是云桂村旧城改造项目。春节前，我们收到爆料，项目拆迁办准备开展入户测量工作，并且操盘企业提高了补偿金额。

十年未有动静的“老大难”项目正在尝试破冰。回顾:拉锯近十年，合生能破海珠前进路改造困局吗?\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

另一个“重磅”旧改项目无疑是海珠产城融合智能示范区，即合生-T.I.T数字智能生活示范区，项目于2020年3月份宣布开始动工，一年后项目规划获得批复。早前有消息称，项目正在开展基坑勘测工作。

剩余的8个城市更新项目中，有3个集中在琶洲片区西部，3个位于海珠创新湾。

其中，琶洲片区3个项目为升级改造项目，在原有基础上进行微改造、重建，几乎不涉及到住宅类。

比如:珠江琶醍啤酒文化创意园区更新改造原有旧厂房为啤酒产业孵化基地，广州广业公司项目、珠影粤港澳大湾区电影港分别新建为高层办公楼、电影特色文化产业综合体。

海珠创新湾3个项目，同样是升级改造类项目，太古仓复建区旧厂改造项目、广百海港城、南天汇都是海珠区“十四五”规划支柱产业重要项目，改造方向分别为会展文旅、智能建筑和现代商贸。

02

中大纺织商圈旧改比较难

尽管上面不少旧改项目是升级改造类，没有“大拆大建”，但胜在会继续推进，反观中大纺织圈周边旧村，就显得有些“落寞”。

今年，中大纺织商圈一带只有一个项目出现在名单中，即中国电器科学研究股份有限公司工作区改造项目。

资料显示，上述项目又称:国机集团广州国际创新社区项目，位于新港西路204号，用地面积4.1万平方米，规划建筑面积14.51万平方米，投资金额9亿元。

中大纺织商圈，今年只有这个“独苗”了。相信，市、区两份文件已经很好解答了很多村民的疑惑:“康乐、鹭江还改不改造?”“康乐、鹭江旧改还会推进吗”，今年大概率不会有动静了。

上个月，乐居城更实踩中大纺织商圈周边旧村也发现，一切都是老样子。装满布料的电瓶车、小货车在狭窄的道路上攒动，旧楼传来纺织机器运作的叽叽喳喳声，过道上摆满了纺织用品。\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

但今年旧改不动，意味着未来也不会动吗?其实未必，只能说，现阶段周边旧村改造条件，还不够成熟，因为海珠区还处在经济发展转型期。

海珠纺织产业面临着巨大的瓶颈，已经是老生常谈的话题。

一方面是现在中大纺织商圈依然以劳动密集型为主，外来人口流失、用人成本上涨、技术工人缺失等问题有待破冰;

现在，正是中大纺织商圈各大“制衣村”招工旺季。广州媒体近日报道称，目前海珠区各个制衣厂需要招募大量技术工人，招工现场火爆。但订单较往年有所减少，急单较多，招工效率普遍较低，缺工依然是困扰着企业主。

去年，我们也前往大塘村目睹了招工现场。回顾:大塘村:广州塔下的“制衣帝国”瓦解?\n\n\n旧改还得看海珠西、琶洲片区

另一方面是，近几年，海珠努力进行纺织服装行业和专业市场的优化升级，但仍未到成熟期，按照官方设定的目标就是“五化”，即数字化、规范化、高端化、品牌化、时尚化，显然现状距离目标只有一段距离。

城中村的房屋依然是当下纺织产业的主要“阵地”，未成熟就急于推进城中村全面改造，自然会适得其反。

旧改还得看海珠西、琶洲片区

|截至海珠区“十四五”规划

从经济发展、产业转型的角度来说，旧村改造迟迟不来，海珠区是谨慎的，也是正确的。

进一步来看，琶洲片区成为城市更新项目重点计划的集中地，亦容易理解。除了几个城市更新项目外，今年，琶洲片区将有29个产业建设项目，基于以总部经济为主，个别项目已经进入竣工阶段。

而海珠西一带，更多承担的是文化传承、品质消费的任务。

所以，海珠区未来置业方向在哪里已经显而易见。

二、海珠区旧城改造规划？

法律分析：

三年以内，改造项目已被纳入广州市城市更新工作三年实施计划，目前改造项目处于公开招商阶段。

法律依据：

《最新中华人民共和国拆迁法》

第二条 为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

三、海珠区旧城改造规划

法律分析：

依据标书，赤沙村东到科韵路，南到新滘大道北，西至华南地区快速通道，北至黄埔区涌。

新项目总用地面积有集体用地69.38万平方，将采用全方位更新改造方法，协作更新改造方式，更新改造拟项目投资额度88.一亿元。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》

第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

四、广州鹭江康乐还过多久要搬迁？

法律分析：

三年以内，改造项目已被纳入广州市城市更新工作三年实施计划，目前改造项目处于公开招商阶段。

法律依据：

《最新中华人民共和国拆迁法》

第二条 为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

五、2023年广州鹭江康乐还过多久要搬迁

法律分析：

三年以内，改造项目已被纳入广州市城市更新工作三年实施计划，目前改造项目处于公开招商阶段。

法律依据：

《最新中华人民共和国拆迁法》

第二条 为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)给予补偿的，适用本条例。

第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：

(一)国防设施建设的需要;(二)国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业的需要;(三)国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、福利、市政公用等公共事业的需要;(四)为改善低收入住房困难家庭居住条件，由组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;(五)为改善城市居民居住条件，由组织实施的危旧房改造的需要;(六)国家机关办公用房建设的需要;(七)法律、行政法规和规定的其他公共利益的需要。

六、海珠桥南改造为何停了

律师分析:

依据标书，赤沙村东到科韵路，南到新滘大道北，西至华南地区快速通道，北至黄埔区涌。

新项目总用地面积有集体用地69.38万平方，将采用全方位更新改造方法，协作更新改造方式，更新改造拟项目投资额度88.一亿元。

【法律依据】:

《中华人民共和国城乡规划法》

第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。

直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。

省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。

其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

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文章来源参考：头条-上胜创意园拆迁补偿，2023年广州鹭江康乐还过多久要搬迁

内容审核：黄晓丽律师

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