宝安区拆迁补偿方案案例，深圳小产权房纠纷如何判决

宝安区拆迁补偿方案案例，深圳宝安百万小产权房被霸占，道华律师调解与诉讼，成功维权确权

一、深圳宝安百万小产权房被霸占，道华律师调解与诉讼，成功维权确权

道华婚姻家事律师团

婚姻家事纠纷（调解诉讼）实战专家

十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务

导语：张先生1975年在深圳宝安区自建房屋一套，90年代移居香港后将房屋给父亲居住，23年父亲去世后房屋被他霸占并擅自出租，张先生采用报警、信访、投诉等途径要求返还房屋，维权均无果。2023年10月道华律师介入后，定制维权方案，通过实地走访、调查取证、调解与诉讼，成功为张先生拿回房屋，获得租金赔偿，并顺利给深圳小产权房确权。

关键词：深圳小产权房、小产权房维权与确权、道华律师事务所

一、案情回顾

1975年12月底张先生在深圳市宝安区兴建一套一百二十平房屋，整套房屋下分割为两间独立二层小平楼。1992年4月房屋在深圳市不动产权登记中心进行了不动产权登记，2009年11月在街道办进行了历史遗留申报登记。

90年代张先生移居香港，为尽自己的一份孝心，将该房屋提供给其父亲居住。父亲于2023年2月初去世后，2月底张先生计划收回房屋却发现房屋被他人霸占，并出租了。张先生采取短信、公告、报警和信访等方式多次要求他人搬离房屋、返还钥匙和赔偿租金损失，但他人均不理睬，警方和信访办工作人员告知房屋权属属于历史遗留问题，不予处理。

张先生维权无果，通过朋友找到了道华律师，寻求解决之道。

二、道华律师综合分析案情，结合当事人诉求，总结如下争议焦点

1.如何证明小产权房权属？

张先生所建房屋虽然是小产权房，但是张先生于1992年4月在深圳市不动产权登记中心办理了不动产权登记，房产证号为粤房地字第1468xxx号。

2009年11月，张先生对该房屋进行了历史遗留申报登记，因此张先生的房屋属于合法建筑，张先生享有合法的使用权。根据不动产登记查询结果和历史遗留申报凭证都可以证明房屋确实登记于张先生名下，归张先生所有。在父亲去世后，房屋的水电也过户到张先生名下，水电费由张先生负责缴纳，张先生对于房屋有事实上的管理。

根据《民法典》第217、240、267条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利……私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏”的规定，张先生为房屋的权利人，对该房屋享有所有权，即享有占有、使用收益和处分的权利，任何人不得侵占。

2.如何厘清小产权房坐落、土地四至及经纬度？

接受委托后，道华律师前后五次前往小产权房屋位置进行考察，并通过法院调查取证理清该房屋的实际情况、房屋方位和房屋四至，通过测绘最终确定房屋面积为120㎡，确定案涉房屋的两间房中一间由他人居住，另一间处于空置的状态，整体房屋大门钥匙自父亲去世后由他人掌管，张先生无从获得。

3.如何固定他人侵占房屋的事实？

在得知房屋被他人侵占后，张先生分别于2月张贴公告要求他人搬离房屋、5月发送短信、信访、9月报警等方式多次告诫其搬离并归还房屋，但他人一直不为所动，拒绝归还房屋。

道华律师接案后，跟随当事人前往房屋现场了解房屋情况及他人居住情况，向公安机关查询人口居住信息后得知他人自2023年2月底就入住该小产权房，固定了房屋被他人侵占的事实。

根据《民法典》第267条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏”的规定，他人的居住侵犯了张先生的合法权益。

三、道华律师“调解为主，诉讼为辅”抓住双方痛点，巧妙化解双方矛盾

1、凭借十年深圳小产权房办案经验，结合案件过程中了解到信息，道华律师精准订制“调解为主、诉讼为辅”方案。

为了明确案涉房屋的产权，道华律师在立案后向人民法院申请调查令，向深圳市规划和自然资源局、不动产登记中心、街道办申请调取案涉房屋的地籍信息，通过比对实地测量的房产面积和不动产登记中心查询到的地籍信息，也因此道华律师发现，原来在2018年6月，张家通过证明书的形式对于案涉的两间房进行了划分，约定两间房分别由两兄弟一人所有一间，三人均签字确认，但因为案涉房屋属于一个整体，并且在不动产登记上仅作一个整体进行登记，且张先生年事已高，故张先生一直认为整间9号房屋属于其个人所有，而事实上案涉房屋由两兄弟一人享有一间的产权。

根据道华律师多年小产权房的经验，即使张先生对于案涉房屋享有一半的产权，但其诉求是要求对于整个房屋的确权并予以返还，法院在此情形下大概率不会判决小产权房的归属，进而可能驳回张先生的全部诉讼请求，而根据一事不再理原则，则可能造成无法再对小产权房进行确权，张先生本来拥有的一半产权反而有了不能明确的危险。

因此道华律师确定以调解为主的诉讼方案，不仅更快地解决案件的争议纠纷，而且也能为张先生确定房产的权利归属，避免法院不认定张先生房屋权益这个最差的结果的出现。

2、确定小产权房权属，挽回租金与水电费损失，为当事人争取利益最大化。

在清晰房屋的权属后，双方对于房屋权属没有争议后，在他人侵占期间，导致张先生无法出租的自己房屋所造成的租金损失、水电费都应由他人承担。根据我国《民法典》第462条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿”，张先生有权依法要求邓老二返还涉案房屋并赔偿租金、水电损失。

经过唐云虹律师三个小时的不懈努力，必要时候借助环境和外力促成调解，最后通过调解书的形式明确由张先生对自身房屋的权属，以此完成深圳小产权房的维权与确权。此后，案涉房屋无论是遇到拆迁或者继承问题时不再处于产权不明的阶段，张先生都可以根据该判决书主张自己的权利，解决了当事人最为重要的问题。

顺利调解后，他人按照调解书履行完毕清偿给付义务，交接房屋出租事宜后，道华律师协助当事人双方办理水户、电户的变更，张先生在协助两间房屋间进行截断墙的画线，使得两间房屋的分割线更加明确，整个案件得以顺利结案。\n\n\n四、唐律说法

道华律师一直坚信“办理的不仅仅是案件，更是他人的人生”，勤勉尽责，专业高效办案，不辜负每一位委托人的委托。现已专注婚姻家事纠纷、房产纠纷、建设工程纠纷15年，凭借专业的办案风格，丰富的诉讼、调解实战经验，勤勉尽责的工作态度，成功为众多客户确定小产权房物权，圆满达到当事人的诉求，获得客户的一致认可。

关于本案，道华律师说明以下几个深圳历史遗留问题：

1、涉及小产权房的问题本来带着历史遗留原因，不同时期对小产权房的态度不同，因此在对小产权房进行确权时更要考虑相关政策，在明知法院不会进行确权的情况下，想要维护权益就得另谋他法，对于争议解决采取以柔克刚的方式，以调解结案既降低了诉讼成本，又大幅提升效率。

2、拥有“历史遗留申报登记回执”和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，但是不得进入交易市场自由买卖，否则就是违法销售。深圳政府不公开承认，但是也不强制执行，只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主能够得到相对应的赔偿。

3、俗话说“亲兄弟打断骨头连着筋”，家事纠纷因为其特殊性，往往需要采取更为柔和的方式的解决争议，一家人对驳公堂、争得面红耳赤只会伤害感情，也因此，处理家事纠纷更需要细心和耐心，调解是解决家事纠纷的捷径，也是本案最好的解决方式。

4、如有小产权房相关法律需求，一定要找本地专注小产权房的律师团队，以免不专业人士操作不当，造成重大经济损失。

五、相关法律法规索引

1.《民法典》第217条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2.《民法典》第240条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

3.《民法典》第266条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

4.《民法典》第267条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。

5.《民法典》第462条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

6.《民法典》第1165条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

7.《民法典》第1184条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

道华婚姻家事律师团，十年专注·大宗财产类 婚姻家事法律服务，婚姻继承家事纠纷（调解诉讼）实战专家，是[深圳本土]-婚姻继承与财富管理法律服务的影响力品牌之一。

团队承办超1000宗婚姻继承类案件，在大宗疑难婚姻家事、遗产继承纠纷、遗嘱订制、家族财产分配等争议解决领域具有丰富的调解、诉讼实战经验，运用本土智慧，擅长处理深圳小产权房、村委股份等疑难离婚财产分割、遗嘱订制与公证、继承纠纷案件，赢得客户一致好评。

秉承“保障财产安全、防控法律风险、赋能财富增值”理念，汇集律师、银行、保险、财税等行业专家，有着丰富的成功案例，为高净值客户（含香港、澳门、外籍人士）提供婚姻家事与财富传承一揽子解决方案，以实现风险防控、债务隔离，以及家族财富传承的美好愿景。

资产类型涵盖：不动产（商品房、小产权房、土地使用权等）、各类财产性权益（股权、债权、拆迁补偿、著作权、发明专利等）。

团队编制完成《道华婚姻继承成功案例汇编》《家族财富传承法律实务》，法律实务及理论研究均取得卓著成绩。

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二、深圳小产权房买卖纠纷如何处理

小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。

但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。

所谓小产权法，只是民间的一种称谓。

法律上没有定义。

依照现在的政策，大批的小产权房交易都是不受法律保护的，日后产生纠纷，法院也不会受理。

主要原因是，我国采取房地一体原则。

土地，有很多小产权房建设不符合当地规划属于违法建筑的。

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

不属于本集体经济成员之间的小产权房买卖，一般认定为无效。

《土地管理办法》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

三、深圳小产权房纠纷如何判决

小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。

但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。

所谓小产权法，只是民间的一种称谓。

法律上没有定义。

依照现在的政策，大批的小产权房交易都是不受法律保护的，日后产生纠纷，法院也不会受理。

主要原因是，我国采取房地一体原则。

土地，有很多小产权房建设不符合当地规划属于违法建筑的。

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

不属于本集体经济成员之间的小产权房买卖，一般认定为无效。

《土地管理办法》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

四、深圳小产权房纠纷该怎么判决

小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。

但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。

所谓小产权法，只是民间的一种称谓。

法律上没有定义。

依照现在的政策，大批的小产权房交易都是不受法律保护的，日后产生纠纷，法院也不会受理。

主要原因是，我国采取房地一体原则。

土地，有很多小产权房建设不符合当地规划属于违法建筑的。

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

不属于本集体经济成员之间的小产权房买卖，一般认定为无效。

《土地管理办法》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

五、深圳小产权房纠纷要如何判决

小产权房主要靠政策解决，可能会区分不同情形解决。

但是大部分小产权房不大可能合法化，所以小产权房的交易谨慎为好。

所谓小产权法，只是民间的一种称谓。

法律上没有定义。

依照现在的政策，大批的小产权房交易都是不受法律保护的，日后产生纠纷，法院也不会受理。

主要原因是，我国采取房地一体原则。

土地，有很多小产权房建设不符合当地规划属于违法建筑的。

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

不属于本集体经济成员之间的小产权房买卖，一般认定为无效。

《土地管理办法》农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

六、深圳小产权房买卖纠纷怎么处理

一、深圳小产权房买卖纠纷的处理政策

深圳市规划与国土资源委员会主任王幼鹏此前接受媒体采访时，对小产权房的售卖问题表示：

“我们再次重申，深圳市的土地已全部实现国有，深圳没有小产权房，群众购买违法建筑不受法律保护。

作为执法部门，我们将严厉打击违法建筑违法销售行为，一经发现将全面控停，对涉嫌违法售卖的当事人严格依法查处，涉嫌违法犯罪的移送公安司法机关处理。

”

二、深圳小产权房买卖合同是否有效

1、严格来说小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。

购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。

因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。

遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

2、小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，房屋交易就是产权的转移，产权转移又以办理登记过户手续为准，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

3、如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。

三、深圳小产权房买卖时如何保证自己的权益

作为观望中的购房者，你会经常收到很多楼盘信息的短信电话，但无论怎样都要记得购买小产权房时，像这些条件的房子一定不要买才能保证自己的权益：

1、乡产权房”，又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。

这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

2、除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。

这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题，配套不完善，这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。

而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。

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文章来源参考：头条-宝安区拆迁补偿方案案例，深圳小产权房纠纷要如何判决

内容审核：贾波涛律师

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