拆迁补偿与评估值有关吗，如何评估房屋拆迁价值

拆迁补偿与评估值有关吗，自建房拆迁评估价值为什么有三倍

一、自建房拆迁评估价值为什么有三倍

自建房拆迁评估价值可能出现三倍的情况，这主要是由于拆迁补偿涵盖了多个方面，并可能受到地方政策的影响。具体来说：

一、拆迁补偿的构成

房屋价值补偿：这通常是根据房屋的结构、年限、地理位置等因素评估出的基本价值。

搬迁与临时安置补偿：包括因拆迁导致的搬迁费用和临时安置费用。

停产停业损失补偿：如果自建房用于商业或生产活动，因拆迁导致的停产停业损失也会得到补偿。

二、可能的额外补偿因素

地方政策影响：某些地区为了推进拆迁工作，可能会制定更为优厚的补偿政策，如提供额外的奖励或补助，这可能导致总体补偿金额超出房屋基础评估价值。

房屋附加值：自建房可能存在的附加值，如独特的建筑结构、优质的地理位置、附加的设施等，这些都可能在评估时被考虑进去，从而提高补偿金额。

三、总体评估

综合考虑以上因素，自建房拆迁评估价值可能出现三倍于基础房屋价值的情况。但具体倍数还会受到当地政策、房屋具体情况以及评估方法等多重因素的影响。

需要注意的是，具体的拆迁补偿标准和政策可能因地区和时间的不同而有所变化。因此，在面临拆迁时，建议详细了解当地的拆迁政策和补偿标准，以确保自身权益得到妥善保障。

二、被拆迁的房屋怎样评估价值

法律分析：

先选定房地产价格评估机构，然后确定评估方法。

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

具体来说：

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；

被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；

被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

三、如何评估房屋拆迁价值

拆迁房屋价值的评估：

被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

【法律依据】《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

四、拆迁时，为什么房屋评估价值比实际价值低？

一旦遇到拆迁，就会有对房屋的拆迁评估程序。

而这房屋的拆迁评估，直接决定了被拆迁人最后的拆迁补偿。

也就是说，房屋的评估价值高，拆迁补偿就高，反之亦然。

而事实上，目前的拆迁补偿普遍偏低，其关键就在于房屋的拆迁评估价值相比较于房屋的实际市场价值要低很多，这严重影响着被拆迁人权益。

随着拆迁在全国各地的兴起，这样的情况应得到遏制，否则将会损害更多被拆迁人利益，引发社会矛盾。

为什么拆迁房屋评估价值比实际价值低？

从被拆迁人角度说，到了评估程序那一步，被拆迁人都会初步对自己的房屋及财产作出相应的估量。

被拆迁人的评估标准大都是按市场价的偏高价格来计算，也是按建筑面积算的(即包括了实际使用面积和公摊面积)。

所以，被拆迁人的估算价格会偏高于市场价格，但不会偏高得太离谱。

总的来说，如果被拆迁人的房屋新旧程度或地理位置等较好，也是在合理的、可接受可允许的价格范围内。

而从拆迁方的角度来说，情况就会发生反转了。

拆迁方为了压缩拆迁成本，必然不会允许高价计算拆迁的。

从规范的程序步骤走，评估应该以被拆迁房屋的建筑面积为评估标准，或者以证载面积(即房产证上的登记面积)算。

但在拆迁的实际操作中，评估结果大多是根据实际使用面积评估计算的。

再加上在实际情况中，评估公司大多由拆迁方指派，所以评估公司并不能完全客观的去评估。

而且，计算标准是不会按照市场价格走的，大都是低于市场价的计算标准。

综述，最后的评估结果肯定低于被拆迁房屋的实际价值。

这被拆迁人的偏高估算，拆迁方的过低计算，二者一结合，中间的差价就出来了。

这也就是为什么房屋的评估价值要比实际价值低的原因了。

房屋评估价值低于实际价值时，如何救济？

由于差价的悬殊，引发矛盾纠纷也是必然的结果。

如何救济被拆迁人的补偿利益成了缓和拆迁社会矛盾的关键。

北京在明律师事务所拆迁律师根据多年拆迁代理经验，总结出了在评估时候保护被拆迁人补偿利益的方法，即：

被拆迁人对评估报告不满意的，被拆迁人人有以下几种途径可以走：

(1)应当自被征收房屋分户评估报告送达之日起10日内，向房地产价格评估机构提出书面申请并指出问题，申请复核评估。

(2)对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。

(3)鉴定意见出具后，被征收人对补偿仍有异议的，依法复议或诉讼。

其法律依据是：

《国有土地上房屋征收评估办法》之规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；

评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

在明律师提醒：

法律对房屋的一系列评估办法是有明确规定的，但被拆迁人依据法律来维护自己权益，也得需要技术性的操作。

五、拆迁房屋价值如何评估

法律分析：

先选定房地产价格评估机构，然后确定评估方法。

注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

具体来说：

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；

被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》

第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；

被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；

被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

六、拆迁时,房屋评估价值比实际值低如何维权

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：

1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。

专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2、房屋评估前的准备。

就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3、评估人员进行现场勘查。

就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4、相关资料的综合分析。

这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5、编写相关评估报告。

评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6、评估复核和审批。

在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。

一、怎么确定评估机构

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。

根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。

征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。

二、拆迁房屋评估依据

拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：

市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

1、市场评估价

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、交易均价

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿与评估值有关吗，拆迁房屋价值如何评估

内容审核：马梨梅律师

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