拆迁补偿1044万，最高院判例解读｜国有土地出让合同约定的违约金是否可以调整？

拆迁补偿1044万，案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整

一、案说合同法｜土地出让合同的违约金具有强制性，法院不调整

【说明】

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按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。

【正文】

【裁判要旨】

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。

【关联法条】

《民法典》第577条（本案适用的是1999年10月1日起施行的《合同法》第107条）

【原告诉称】

南京某房地产公司与某县自然资源和规划局（以下简称某县规划局）签订一份建设用地使用权出让合同，约定土地出让价款及违约金，明确约定如果逾期支付，每日按延迟支付价款的1‰缴纳违约金。之后，合同的履行主体由南京某房地产公司变更为安徽某房地产公司。

由于安徽某房地产公司违约，逾期交纳土地出让金，某县规划局向一审法院起诉请求：

1、南京某房地产公司、安徽某房地产公司交纳土地出让金10443万元；

2、南京某房地产公司、安徽某房地产公司支付分期付款利息423.9858万元，计息时间为2018年3月24日至2019年2月23日，共计336天；

3、南京某房地产公司、安徽某房地产公司按照实际欠款日1‰支付滞纳金至还清欠款(暂时计算至2019年8月19日违约金1608.222万元)；

4、南京某房地产公司、安徽某房地产公司赔偿某县规划局实现债权的律师费损失10万元。

【法院认为】

一、关于案涉出让合同的效力

经审查，某县人民政府《WH20**-1号、2号、3号国有建设用地使用权出让方案的批复》中涉及的三宗土地已于2012年、2015年、2013年经安徽省人民政府分别批准，符合土地利用总体规划。

2018年3月22日，原某县国土资源局、南京某房地产公司、安徽某房地产公司签订主体变更协议书，该协议书中载明：“为满足我县（某县）税收需求，避免税收流失，该公司（南京某房地产公司）在我县出资注册成立了安徽某房地产开发有限公司，该公司为南京某东部房地产开发有限公司的全资控股子公司”；且该协议对案涉出让合同的其他条款未作变更。

因此，上述主体变更协议书不构成《招标投标法》第四十八条第一款：“中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”的情形，不违反法律规定。

另，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定：“境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”。某县人民政府《WH20**-1号、2号、3号国有建设用地使用权出让方案的批复》仅要求WH20**-1号、WH20**-2号、WH20**-3号宗地整体摘牌，未规定三宗地必须整体开发，案涉出让合同亦未规定本宗地必须与其他宗地合并开发。

安徽某房地产公司将受让的三宗地合并规划，开发建设案涉项目，并非某县规划局出让土地时设定的条件。

安徽某房地产公司认为其设计、规划的案涉项目建筑面积超出南京某房地产公司、安徽某房地产公司的开发资质，以此主张出让合同无效，缺乏法律依据。

因此，案涉出让合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审判决认定该合同合法有效，并无不当。

二、关于某县规划局违约行为的认定是否有误

安徽某房地产公司以某县规划局“毛地”交付、交付土地短少为由主张某县规划局违约，且主张原审认定的土地交付时间不正确。

经审查，案涉出让合同第六条约定，土地交付以“现状土地条件为准”，安徽某房地产公司已于2018年5月30日在《国有建设用地交地确认书》上签字并签章确认，该交地确认书载明：原某县国土资源局已将该宗地实际交付给安徽某房地产公司，安徽某房地产公司同意接收。

安徽某房地产公司在土地交付近两年后，以单方委托的测绘报告，主张原某县国土资源局交付的土地面积短缺431.22平方米，周边环境影响其开发房地产的品质，及某县“毛地”交付，认为某县规划局违约，理据不足，原审法院不予采信并无不当。

另，案涉出让合同第六条约定：“出让人同意在2018年5月7日前将出让宗地交付给受让人”。根据《国有建设用地交地确认书》的确认，原某县国土资源局交付土地的时间为2018年5月30日。

据此，应认定某县规划局延迟交付涉案土地23天，构成违约；并根据出让合同第三十七条：“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的约定，认定某县规划局应按照安徽某房地产公司已支付的土地出让价款，以日1‰标准，向安徽某房地产公司支付截至2018年5月30日的违约金。

安徽某房地产公司称某县规划局违约延期交付土地的时间应计算至2019年3月24日，缺乏事实根据，不予采纳。

三、原审判决认定安徽某房地产公司按每日1‰支付滞纳金，标准是否过高的问题

安徽某房地产公司称其支付的日1‰违约金标准过高。

对此法院认为，案涉出让合同第三十条关于“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定，是双方当事人真实意思表示，且符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。

违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”的规定。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。

而且该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。

因此，安徽某房地产公司以民间借贷利率的司法保护上限，即一年期贷款市场报价利率的4倍作为标准，主张案涉出让合同中约定的“自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”标准过高的理由，不能成立。

【裁判结果】

安徽省蛙埠市中级人民法院于2019年11月19日作出(2019)皖03民初【】号民事判决：

（一）安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局土地出让金10443万元及利息4239858元。

（二）安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十二日内支付某县自然资源和规划局滞纳金(以10443万元为基数，自2019年2月24日起按每日1‰计算至实际付清之日止)。

（三）驳回某县自然资源和规划局的其他诉讼请求。

安徽某房地产公司不服一审判决，提起上诉。安徽省高级人民法院于2020年8月4日作出（2020）皖民终【】号民事判决：

（一）维持安徽省蚌埠市中级人民法院(2019)皖03民初【】号民事判决第一项和第三项，即“安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局土地出让金10443万元及利息4239858元”、“驳回某县自然资源和规划局的其他诉讼请求”部分。

（二）变更安徽省蚌埠市中级人民法院(2019)皖03民初【】号民事判决第二项为：安徽某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付某县自然资源和规划局滞纳金(以10443万元为基数，自2019年3月18日起按每日1‰计算至实际付清之日止)。

安徽某房地产公司不服，申请再审。

最高人民法院于2021年5月31日作出（2021）最高法民申【】号民事裁定：驳回安徽某房地产开发有限公司的再审申请。

二、土地出让合同违约金法律规定是怎样的

土地出让合同违约金法律规定：

根据中华人民共和国民法典，当事人可以约定违约金或损失赔偿额计算方法。

违约金过低可增加，过高可适当减少。

迟延履行约定违约金后，仍需履行债务。

土地使用权出让合同内容包括双方当事人、地块信息、出让金、用途要求等。

土地出让具有特定性、偿付性、期限性和有限性。

我国法律未强制规定土地出让合同违约金标准，应按合同约定支付违约金。

法律分析

一、土地出让合同违约金法律规定是怎样的?

土地出让合同违约金的规定是，事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、土地使用权出让合同的基本内容有哪些?

(1)出让合同双方当事人;

(2)出让地块的位置、面积和自然状况;

(3)土地使用权出让年限;

(4)土地使用权出让金、土地使用金价格;

(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;

(6)定金;

(7)出让地块的用途及规划要求;

(8)建设管理要求;

(9)交付出让地块的期限和方式;

(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件;

(11)双方其他的权利和义务;

(12)违约责任;

(13)纠纷的解决;

(14)合同的生效条件。

三、土地出让具有哪些法律特征?

1、主体是国家,标的物是国有土地使用权,具有特定性;

2、以土地所有权与土地使用权分离为基础;

3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性;

4、土地使用者行使权利具有有限性。

由此可见，在我国法律制度中也没有强行规定土地出让合同的违约金标准，事实上，土地出让价格本身就不是固定的，所以违约行为可能会产生的损失自然也不能一概而论。

签完土地出让合同后，出让方或者受让方违约的，通常应该按照合同约定付违约金。

结语

土地出让合同的违约金规定根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。

如果约定的违约金低于实际损失，法院可根据请求增加；

如果违约金过高，法院可适当减少。

违约方支付违约金后，仍需履行债务。

土地使用权出让合同的基本内容包括双方当事人、地块信息、出让金、使用期限、用途规划等。

土地出让具有国家主体、土地使用权分离、有偿有期限、有限行使权利等法律特征。

根据我国法律制度，土地出让合同的违约金标准没有强制规定，应按合同约定付违约金。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；

未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

三、最高院判例解读｜国有土地出让合同约定的违约金是否可以调整？

【裁判要旨】

1.约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2.国有土地使用权出让合同约定的土地出让金及违约金既是地方财政收入来源，也是行政机关贯彻中央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。

【案件基本事实】

2000年9月26日，某区国土局（甲方）与案外人夏某某（乙方）签订第0190号《出让合同》，约定：

甲方出让给乙方地块面积为8283.3平方米；

本合同项下土地使用权出让年限70年。

2006年10月8日，案外人夏某某与案外人廖某某签订《作价入股协议》，约定：

双方组建承某公司，夏某某自愿将已取得的国有土地使用权二宗作价139000**元，作为组建公司股份。

2015年11月20日，承某公司取得案涉项目《建设工程规划合格证》。

2018年3月30日，某区国土局（甲方）与承某公司（乙方）签订《变更协议》，就原第0190号《出让合同》变更：

1.该宗地用地容积率为3.0≤容积率≤5.0,建筑密度≤25%,绿地率≥30%；

2.乙方同意按照文件规定，认定原土地规划容积率为2.5,并按照规定补缴土地出让价款29260834元（构成为：

增容部分补缴土地出让金价款29140200元，超容部分缴纳价款120634元）；

3.本变更协议签订之日起6个月内，乙方分三期向甲方指定账户缴纳全部土地出让价款：

第一期5月30日前（总价款的20%）：

5852167元；

第二期7月30日前（总价款的30%）：

8778250元；

第三期9月30日前（总价款的50%）：

14630417元。

如果乙方不能按期支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳滞纳金。

《变更协议》签订后，承某公司未按照协议约定缴纳土地出让价款，某区规划局先后于向承某公司发出六份通知，向承某公司催缴土地出让价款及滞纳金；

承某公司委托工作人员签收了上述文件。

2018年9月28日，承某公司向某区规划局提交《关于延期缴纳土地增容费的申请》。

2019年2月2日，某区规划局组建，将某区国土资源局、某区规划管理局的职责整合。

某区规划局自认承某公司曾于2018年9月30日向其支付500万元土地出让价款。

【原告诉讼请求】

某区规划局起诉请求：

1.承某公司支付补缴的土地出让价款本金24260834元及滞纳金，滞纳金以欠付的款项为基数按每日1‰计算至实际还清之日止；

2.承某公司承担本案诉讼费、保全费等费用。

【法院裁判】

一审判决：

承某公司向某区规划局支付补缴土地出让价款本金24260834元，并按照每日万分之二的标准向某区规划局支付滞纳金。

二审判决：

驳回上诉，维持原判

最高院再审判决：

一、撤销二审判决；

二、撤销一审判决；

三、承某公司内向某区规划局支付补缴土地出让价款本金24260834元，并按照每日千分之一的的标准支付滞纳金。

【争议焦点评析】

本案再审的争议焦点为：

《变更协议》约定的日千分之一违约金是否应予调整。

原一审、二审判决认为《变更协议》约定的日千分之一违约金标准过高，故调整为每日万分之二；

最高院再审判决认为不应调整。

理由在于：

一、《变更协议》合法有效，对当事人均具有法律约束力

案涉《变更协议》是对第0190号《国有土地使用权出让合同》的修订和调整，是当事人真实意思表示，协议内容未违反法律行政法规效力性强制性规定，不存在无效情形；

协议已经成立并生效，各方当事人均应按照协议相关约定履行自己义务。

承某公司系《变更协议》签约当事人。

该协议中关于“如果乙方不能按期支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向甲方缴纳滞纳金”的约定,属于协议条款组成部分，对承某公司具有法律约束力。

二、案涉变更协议约定的违约金标准不宜调整

（一）关于调整违约金标准相关规定

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：

“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

因本案系因案涉《变更协议》签订而引起的民事纠纷，根据前述规定，

应适用案涉《变更协议》签订时有效的《合同法》及司法解释相关规定作为本案裁判法律依据。

原《合同法》第一百一十四条第二款（现为《民法典》第五百八十五条第二款）规定：

“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：

“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。

1.根据前述规定，当事人如果认为合同约定的违约金相对于违约行为所造成的损失过高或过低，可以请求人民法院对违约金予以减少或增加。

但是否同意当事人的请求，属于人民法院职权范围，人民法院有自行决定权。

2.调整违约金应考量的因素

人民法院在认定违约金是否过高或过低以及是否应予调整时，应综合考量以下因素：

（1）当事人的实际损失情况；

（2）合同的履行情况；

（3）当事人的过错程度；

（4）当事人签订合同时的预期利益；

（5）调整违约金是否符合公平原则和诚实信用原则。

（二）案涉变更协议约定的违约金标准不宜调整

1.从违约金的功用看

违约金兼具损失填补和惩罚性作用。

违约行为造成对方损失情况仅为是否调整违约金考量因素中的一种，且并非决定性因素；

单纯以损失情况作为调整违约金的依据，从而忽视违约金的惩罚功能以及在维护正常交易秩序中的重要作用之做法并不可取。

2.国有土地使用权出让合同违约金约定具有特殊性

案涉第0190号《国有土地使用权出让合同》及《变更协议》相较于普通的民事合同具有其特殊性，具有一定的行政因素，不宜全盘照搬普通民事合同规则作出裁判。

《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条及《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条均明确规定，在国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的,应当按日加收违约金额1‰的违约金。

前述规定针对国有土地交易市场做出的规定,其目的不仅在于弥补损失,更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控,提高土地利用效率,保证国家及时取得土地收益并投入国家建设，具有明显的政策导向性，体现国家意志与利益，不属于双方能够任意协商的条款，不宜随意进行调整。

3.司法裁判结果不宜与国家政策背离

国有土地使用权出让合同虽归类于民事合同，但毕竟具有明显的行政性，受国家政策影响较大。

合同约定的土地出让金及违约金既是地方财政收入来源，也是某区规划局贯彻中央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。

原一审、二审判决将补充协议约定的违约金标准由日千分之一调整为万分之二，裁判的结果与前述规定相悖，涉嫌司法权袭夺行政权；

有司法权架空国家政策之嫌，既影响行政机关权威，亦影响司法机关形象，裁判的社会效益可能是负面的；

违背人民法院定分止争、维护良好社会秩序之宗旨，裁判难言妥适。

4.承某公司主张调减违约金的事由不能成立

（1）某区规划局先后于向承某公司送达六份通知，向承某公司催缴土地出让价款及滞纳金；

承某公司向某区规划局提交《关于延期缴纳土地增容费的申请》，表明其认可欠款金额及滞纳金，另一方面却迟迟不履行交款义务，过错明显。

（2）承某公司主张某区规划局未在《出让合同》中约定容积率、未及时通知承某公司补缴土地出让金且长时间未确定补缴土地出让金数额等行为造成承某公司损失的调减违约金事由，均发生在其与某区规划局签订《变更协议》前，不构成对《变更协议》约定违约金进行调整的正当理由。

在承某公司未对《变更协议》的效力提出撤销或确认其无效等主张且无生效裁判文书确认《变更协议》无效或撤销该协议的情况下，《变更协议》对承某公司确定地发生法律效力。

（3）承某公司主张因某区规划局内部管控致使承某公司可销售的房产及车位无法变现筹集资金的事由，缺乏证据证明，理由亦不能成立。

四、土地出让金逾期违约金的法律规定

法律主观：

土地租赁合同违约金的法律规定是如果租赁合同中对违约金有约定，租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的、则按约定的违约金比例支付。

,约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。

,法律依据：

,《民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

,第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

,除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

,1.以出让方式取得的国有土地使用权转让条件,（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;,（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;,（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

,2.以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件,（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;,（2）领有国有土地使用证;,（3）具有地上建筑物、其他附着物合的产权证明;,（4）经有批准权的人民政府审批。

,如果没有约定的，一般是按实际造成损失赔偿。

,《中华人民共和国民法典》,第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

,第五百八十三条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

五、土地出让合同违约金的最新法律规定及案例分析

土地出让合同违约金法律规定：

根据中华人民共和国民法典，当事人可以约定违约金或损失赔偿额计算方法。

违约金过低可增加，过高可适当减少。

迟延履行约定违约金后，仍需履行债务。

土地使用权出让合同内容包括双方当事人、地块信息、出让金、用途要求等。

土地出让具有特定性、偿付性、期限性和有限性。

我国法律未强制规定土地出让合同违约金标准，应按合同约定支付违约金。

法律分析

一、土地出让合同违约金法律规定是怎样的?

土地出让合同违约金的规定是，事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、土地使用权出让合同的基本内容有哪些?

(1)出让合同双方当事人;

(2)出让地块的位置、面积和自然状况;

(3)土地使用权出让年限;

(4)土地使用权出让金、土地使用金价格;

(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式;

(6)定金;

(7)出让地块的用途及规划要求;

(8)建设管理要求;

(9)交付出让地块的期限和方式;

(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件;

(11)双方其他的权利和义务;

(12)违约责任;

(13)纠纷的解决;

(14)合同的生效条件。

三、土地出让具有哪些法律特征?

1、主体是国家,标的物是国有土地使用权,具有特定性;

2、以土地所有权与土地使用权分离为基础;

3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性;

4、土地使用者行使权利具有有限性。

由此可见，在我国法律制度中也没有强行规定土地出让合同的违约金标准，事实上，土地出让价格本身就不是固定的，所以违约行为可能会产生的损失自然也不能一概而论。

签完土地出让合同后，出让方或者受让方违约的，通常应该按照合同约定付违约金。

结语

土地出让合同的违约金规定根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时应支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。

如果约定的违约金低于实际损失，法院可根据请求增加；

如果违约金过高，法院可适当减少。

违约方支付违约金后，仍需履行债务。

土地使用权出让合同的基本内容包括双方当事人、地块信息、出让金、使用期限、用途规划等。

土地出让具有国家主体、土地使用权分离、有偿有期限、有限行使权利等法律特征。

根据我国法律制度，土地出让合同的违约金标准没有强制规定，应按合同约定付违约金。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；

未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：

第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

六、不按土地出让合同使用违约金土地合同会产生什么后果？

土地出让合同违约金的规定是，事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

一、土地使用权出让合同的基本内容有哪些？

(1)出让合同双方当事人；

(2)出让地块的位置、面积和自然状况；

(3)土地使用权出让年限；

(4)土地使用权出让金、土地使用金价格；

(5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；

(6)定金；

(7)出让地块的用途及规划要求；

(8)建设管理要求；

(9)交付出让地块的期限和方式；

(10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件；

(11)双方其他的权利和义务；

(12)违约责任；

(13)纠纷的解决；

(14)合同的生效条件。

二、土地出让具有哪些法律特征？

1、主体是国家，标的物是国有土地使用权，具有特定性；

2、以土地所有权与土地使用权分离为基础；

3、土地使用权出让具有有偿性和有期限性；

4、土地使用者行使权利具有有限性。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿1044万，土地出让合同违约金的最新法律规定及案例分析

内容审核：铁慧芳律师

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