拆迁违反先补偿后拆迁，对拆迁补偿等相关标准作如下规定

拆迁违反先补偿后拆迁，未给予补偿安置的情况下实施强拆违反“先补偿后搬迁”的基本原则

一、未给予补偿安置的情况下实施强拆违反“先补偿后搬迁”的基本原则

一、案情简介

1993年，吴先生因铁路建设的需要被回迁安置于当地还建点，并根据政府统一规划自筹资金建设房屋。回迁于此后，曾多次要求政府颁发土地证和房产证，但政府一直未履行法定职责。

2016年，xx管委会以吴先生房屋属于“棚户区改造征迁项目”范围为由，要求吴先生配合拆迁，否则将依法强拆。吴先生认为，如是xx市棚户区改造征迁项目，应由xx市政府统一安排，并依法下发征收、拆迁公告等相关手续，才可实施征迁，但至今，吴先生并未看到就涉案地块下发的任何征收拆迁公告等相关手续。

2016年8月，xxx管委会、xx办事处、xx城管局等组织300余人和几台挖掘机来到吴先生家，在吴先生家中尚有很多财物未转移的情况下，强行将房屋、设施、物品等拆毁。吴先生认为，上述行政机关实施的强制拆迁行为违反了“先补偿、后搬迁”的规定，在未与吴先生达成补偿协议，未给予补偿安置的情况下违反法定程序强制拆迁，严重损害了吴先生的合法权益，遂依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决确认上述行政机关强拆房屋的行为违法。

二、律师说法

《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第四十七条第一款规定“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”

本案中，涉案棚户区改造项目范围内的房屋征收安置工作由xx管委会组织实施。且在当地xx市政府《暂行办法》中对征收补偿的标准、程序等已有明确规定，该办法第二章征收安置程序第六条第（五）项明确“被征地农村集体经济组织和被征收入应当在征地补偿费用付清后，30日内交出被征收的土地。拒不交地的，由市国土资源局会同各区责令限期交地。被征地当事人对限期交地决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法向人民法院提起诉讼。”这一办法规定也符合《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定。

因此，xx管委会在与吴先生户就补偿安置事项未达成协议的情况下，应按照法律、法规及当地《暂行办法》的规定程序在安置补偿费用支付到位的前提下由有关部门作出责令其交出被征收土地的决定，并告知其救济途径。本案中，xx管委会、xx办事处及xx执法分局在未履行上述程序的情况下对吴先生户房屋及其附属设施等强制拆除，其行为显然违法。

最终，人民法院作出判决，确认上述行政机关强制拆除涉案房屋的行为违法，吴先生的合法权益得以维护。

最后，就补偿安置事项未达成协议的情况下，行政机关应按照法律、法规及当地规定的程序实施征收工作，在安置补偿费用未支付到位的情况下即实施强拆行为显然侵犯了被征收人的合法权益。因此，被征收人遇到违法征收行为时要及时通过协商、诉讼等方式维护自身权益，必要时，可以委托专业的征地拆迁律师为您解决。

二、未签署征收拆迁安置补偿协议的情况下征收方能否直接强拆房屋

法律分析：

签订安置拆迁补偿协议后，一般来说，拆迁人要依照协议约定履行拆迁补偿安置的义务，同时被拆迁人也要依约定履行腾空、交房的义务，交房后由拆迁人员组织进行拆除，如果被拆迁人没有交房，拆迁人不能直接强行拆除，其可以依据合同责任要求被拆迁人履行合同义务，对于不履行的，也需要依照《行政强制法》的法定程序，作出行政强制决定，并催告，催告后仍不履行的依法执行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、对拆迁补偿等相关标准作如下规定

（一）拆迁房屋最低货币补偿价格标准

拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应当按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被拆迁房屋的成新、结构、楼层、朝向、布局、公摊等因素评估确定。

拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格，按照被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估价格的90％计算。

（二）搬家补助费标准

住宅搬迁补助费为每户350元，需要周转过渡的，应计算2次搬家补助费。

非住宅按照实际发生的费用计算。

（三）临时安置补助费标准

临时安置补助费按被拆迁房屋的建筑面积结合周转过渡期计发，芝罘区、莱山区、经济技术开发区为每月10元／平方米；

福山区为每月7元／平方米；

牟平区为每月6元／平方米。

（四）经营性补助费标准

根据被拆迁房屋用途（如办公、公益、生产、商贸等）和区位的不同，经营性补助费按建筑面积每月30－50元／平方米补偿。

实行房屋产权调换的，当事人双方有合同约定的从其约定，无合同约定和实行货币补偿的按10个月计算给予一次性补助。

（五）委托拆迁费标准

政府投资及公益性拆迁项目，委托拆迁费按建筑面积每平方米30元计取；

商业开发拆迁项目，由拆迁人与委托拆迁单位协商议定。

（六）本规定适用于芝罘区、莱山区、福山区、牟平区和经济技术开发区。

各县市可参照本规定并结合当地实际，制定具体补偿标准，由各县市政府公布施行，并报市拆迁管理部门备案。

（七）《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》与本规定不一致的，按照本规定执行。

《民法典》第二百四十三条【征收】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

一、拆迁补偿协议属于买卖合同吗

依据我国相关法律的规定，拆迁补偿协议不属于买卖合同，拆迁补偿协议是由房屋征收部门与被拆迁人就补偿方式、补偿金额和支付期限等问题签订的协议书，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

二、征地拆迁补偿程序有哪些

征地拆迁补偿程序如下：

征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；

协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。

征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

四、实施房屋征收应当先补偿还是先搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

五、签订安置拆迁补偿协议后拆除房屋是否违法

法律分析：

签订安置拆迁补偿协议后，一般来说，拆迁人要依照协议约定履行拆迁补偿安置的义务，同时被拆迁人也要依约定履行腾空、交房的义务，交房后由拆迁人员组织进行拆除，如果被拆迁人没有交房，拆迁人不能直接强行拆除，其可以依据合同责任要求被拆迁人履行合同义务，对于不履行的，也需要依照《行政强制法》的法定程序，作出行政强制决定，并催告，催告后仍不履行的依法执行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、拆迁安置补偿出现问题,、动员拆迁的工作人员不配合工作拆迁户应怎么办

法律分析：

未签署征收拆迁安置补偿协议的情况下，征收方不能直接强拆房屋。

违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；

拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条 违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；

拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

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文章来源参考：头条-拆迁违反先补偿后拆迁，签订安置拆迁补偿协议后拆除房屋是否违法

内容审核：杨念平律师

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