拆迁安置方案作文，如何加强房地产企业期间费用的管控

拆迁安置方案作文，如何加强房地产企业期间费用的管控

一、如何加强房地产企业期间费用的管控

一、加强企业内部成本管理体系的建设

（一）建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

（二）健全成本管理制度、制定管理目标

健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。

（三）强化企业内部的成本控制管理

项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。

二、项目立项阶段，作好目标成本预测

进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

三、项目设计阶段成本控制

可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

（一）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

（二）初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

（三）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：

1、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。

2、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。

3、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。

4、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。

四、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑

（一）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。

（二）工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。

（三）合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。

（四）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

（五）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。

（六）对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

法律依据：

《城市房地产开发经营管理条例》

第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

二、如何管理和控制房地产开发成本

一、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

(1)制定项目成本计划。

成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

②逐层分解总成本计划目标。

通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。

在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。

这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

③成本估算。

随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

④调整成本计划。

通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)项目前期策划的估算。

在这一阶段计划成本的估算方法：

①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;

②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用;

③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据;

④询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。

经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。

可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。

或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。

(4)制定期间费用计划。

在制定期间费用计划时要注意以下3点：

①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。

②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。

③要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

对项目开发的每个阶段都实行成本控制。

房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。

房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：

(1)项目策划和投资决策阶段。

在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。

此阶段应着重做好三方面的工作：

搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作;编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析;在成本分析的基础上，进行项目风险分析。

(2)设计阶段的成本控制。

设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：

要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据;初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

(3)动迁阶段的成本控制。

房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。

(4)招投标与合同洽商阶段的成本控制。

这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

(5)施工阶段的成本控制。

主要包括：

编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。

(6)结算阶段的成本控制。

房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。

为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

三、房地产管控政策

法律分析：

暂停发放第三套房贷:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

2、推进房产税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

3、部分城市限购房套数:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

四、加强对房地产开发全过程的管理

（一）开发主管部门要在项目确定、开发经营许可证的发放、单体工程审查、预售许可证的发放、开发建设进度、规划执行情况、拆迁安置方案的落实、配套设施完善程度、物业管理、综合验收等环节进行跟踪管理，开发企业要定期将项目手册送开发主管部门验核备案。

（二）开发企业不得随意转让开发建设项目，否则，由开发主管部门责令其限期补办手续，并对转让人和受让人分别处以5万元以上10万元以下的罚款。

对开发企业随意改变规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款。

（三）对未取得开发经营许可证、资质证书或开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，开发主管部门要责令其停止开发经营活动，没收非法所得，并处项目投资额1％－5％的罚款；

对未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，责令其停止建设，限期补办手续，并处项目投资额1％－5％的罚款；

对在城市规划区内集体土地上从事房地产开发经营的，责令其停止违法建设，没收违法所得，并处违法所得1倍的罚款。

（四）开发主管部门在单体审查前，要与开发企业签订《新建住宅项目配套设施建设责任书》，否则规划部门不予发放《建设工程规划许可证》。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，必须取得《新建住宅及配套设施交付使用许可证》，并向买房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按质量保证书的约定承担保修责任，方可交付使用。

凡未取得交付使用许可证的，不得交付使用，房产部门不予确权发证。

（五）加强商品房预（销）售管理。

开发企业必须按有关规定办理商品房预售许可证，凡未取得商品房预售许可证的，不得预售房屋或发布售房广告信息。

对搞虚假广告宣传、误导、欺诈消费者的开发企业，要责令立即停止虚假宣传、销售活动，并按有关规定给予处罚。

（六）强化竣工综合验收制度。

开发项目竣工后，必须由开发主管部门组织规划、土地、质量监督、供水、供电、供暖、消防等部门进行项目综合验收，分期建设的住宅小区可以实行分期验收，并实行《新建住宅及配套设施交付使用许可证》制度。

凡未进行开发小区综合验收或经验收不合格交付使用的开发企业，由开发主管部门责令其限期改正，并处以开发项目投资额1％－5％的罚款。

（七）开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。

因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。

五、房地产开发成本如何进行管理与控制

一、制定项目成本和期间费用计划

房地产开发的成本管理为项目开发成本和期间费用两部分，成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划。

(1)制定项目成本计划。

成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

①通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。

②逐层分解总成本计划目标。

通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。

在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。

这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。

③成本估算。

随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况对项目进行优化组合。

④调整成本计划。

通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)项目前期策划的估算。

在这一阶段计划成本的估算方法：

①历史数据法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算;

②定额资料法是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用;

③合同价法是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据;

④询价法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。

经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为确定项目目标成本的依据。

可在此基础上经过适当调整，确定目标成本。

或者将这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的依据。

(4)制定期间费用计划。

在制定期间费用计划时要注意以下3点：

①期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。

②期间费用计划要与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合。

③要按企业经营管理的实际情况，确定恰当的营业费用计划和管理费用计划项目，并将确定的营业费用、管理费用总额在各项目内进行有效的分解，以提供各项管理活动详尽的费用控制目标。

三、对开发的项目实行全过程成本控制

对项目开发的每个阶段都实行成本控制。

房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。

房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：

(1)项目策划和投资决策阶段。

在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。

此阶段应着重做好三方面的工作：

搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作;编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析;在成本分析的基础上，进行项目风险分析。

(2)设计阶段的成本控制。

设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：

要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据;初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

(3)动迁阶段的成本控制。

房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。

(4)招投标与合同洽商阶段的成本控制。

这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

(5)施工阶段的成本控制。

主要包括：

编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。

(6)结算阶段的成本控制。

房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。

为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

六、房地产成本控制制度

本文介绍了房地产开发成本管理的两个方面：

项目开发成本和周期成本。

成本计划应分为项目成本计划和期间成本计划。

在项目成本计划方面，需要制定项目成本计划、将总成本计划目标层层分解、成本估算和调整成本计划。

在项目前期规划估算方面，可以采用历史数据法、定额数据法、合同价格法和询价法。

此外，还需要确定项目的目标成本和责任成本，并制定期间成本计划。

法律分析

房地产开发成本管理由项目开发成本和周期成本两个方面构成。

成本计划应分为项目成本计划和期间成本计划。

（1）制定项目成本计划。

成本计划通常经过确定总成本目标、层层分解成本、估算成本、自下而上层层汇总成本、比较分析成本计划的过程。

项目审批后，可将项目总投资目标确定为项目总成本计划目标，对今后的设计和规划起到整体控制作用。

②将总成本计划目标层层分解。

通常，根据项目结构，对项目总成本计划目标进行分解，将总成本划分为各种成本对象。

它作为工程单元设计的依据或限度，对工程单元的功能和质量起着决定性的作用。

在项目总成本分解过程中，要注意成本限额之间的平衡，保证项目成本在项目中的合理分配。

这种合理的配置是项目系统协调与平衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间平衡的保证。

（3）成本估算。

随着工程的深入和技术方案、实施方案的细化，可以根据结构图对各造价对象的造价进行估算，通过估算值与极限值的比较，对工程进行优化。

（4）调整成本计划。

一般情况下，根据结构图从下到上逐层汇总成本估算，并与原成本计划目标进行比较，衡量各层单位计划的符合程度，从而确定对设计和计划的修改和补充，形成自下而上的反馈和调整过程。

（2）项目前期规划估算。

在这一阶段，规划成本的估算方法如下：

①历史数据法是利用特定部门（机构、政府机构）公布的具有代表性的项目成本数据估算类似项目的成本；

定额数据法是根据相应设计方案的图纸计算工作量，应用相应的定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润计算各项费用；

③合同价格法是在分析多份招标文件的基础上，由开发商选择报价合理的投标人中标，双方可重新讨论（标后谈判），修改双方价格后形成统一的工程造价，作为双方签订的合同文件中待确认的合同价格，作为工程结算的依据；

④询价法是通过对工程主体工程的询价，或承包人或供货商对工程的报价来估算工程造价，在此基础上进行综合调整，作为成本计划的依据。

（3）确定项目的目标成本和责任成本。

经过成本计划的不断调整，在不同阶段可以作为确定项目目标成本的依据。

在此基础上，通过适当调整，确定目标成本。

或者把这种成本计划作为目标成本，成为成本控制的基础。

（4）制定期间成本计划。

编制期成本计划时应注意以下三点：

①期成本计划与可行性研究估算的项目开发总成本有一定的重叠，但并不矛盾。

②期成本计划应与开发企业规模和项目销售进度相结合。

法律依据

商品房销售管理办法：

第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

商品房销售管理办法：

第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：

第八条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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文章来源参考：头条-拆迁安置方案作文，房地产开发成本如何进行管理与控制

内容审核：王佳扬律师

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