房产拆迁新规定解读心得，最高院判例解读｜当事人对合同条款理解有争议时的处理

房产拆迁新规定解读心得，最高院判例解读｜当事人对合同条款理解有争议时的处理

一、最高院判例解读｜当事人对合同条款理解有争议时的处理

【裁判要旨】

1.当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

2.当事人违反诚信原则，故意隐瞒合同相关重要情况，造成对方损失的，应承担相应的违约责任。

【案件基本事实】

一、案涉《股权转让协议书》、《补充协议》签订、履行事实

2004年3月7日，某市国土和房管局（出让方）与华正公司（受让方）签订土地使用权出让合同，主要内容：1.宗地位置：某宝二期5号宗地；2.宗地面积24600平方米；3.合同地价款（毛地）25782.4350万元。

2006年6月16日，正业公司、兴地公司（共同甲方）与韩建公司（乙方）签订《股权转让协议》，主要内容：1.正业公司、兴地公司将持有华正公司全部股权和华正大厦项目开发经营权、处分权、收益权出让给韩建公司；2.华正大厦项目已取得用地红线图、规划许可证等文件；《施工许可证》、《国有土地使用权证》未办。3.正业公司及兴地公司就本协议中义务和责任对韩建公司承担连带保证责任；4.正业公司、兴地公司保证：（1）华正公司注册资本金真实到位；（2）除注册资本金外，两公司累计已额外投入约5亿元；（3）华正公司无未清偿债务，无对外担保及其他瑕疵问题，本协议签署后，两公司保证华正公司不再发生新增债务或对外担保；（4）华正公司不存在未交纳的税费，或行政机关费用、社保费用；（5）自韩建公司支付首笔款之日起90天内，完成红线内全部拆迁工作，并出具拆迁结案书；每逾期一天按拆迁费用6000万元千分之二支付罚金。5.本协议签署后，韩建公司委托会计师事务所对华正公司财务独立审计，并出具审计报告，审计费由韩建公司承担；6.本协议签署后第3个工作日始，韩建公司对华正公司及华正大厦项目进行审慎调查；7.华正公司股权转让费及项目补偿费总金额94000万元，包括项目前期费用、股款等；8.协议签署后3日内，韩建公司向共管账户打入项目收购诚意金1000万元；9.本协议签署后7个工作日内，韩建公司完成对华正公司及对华正大厦项目评估，如发现本协议各项条件存在虚假情况，导致韩建公司收购存在巨大风险，韩建公司有权无条件解除协议，正业公司、兴地公司应当退还韩建公司诚意金1000万元；评估后，韩建公司确认本协议确定的各项条件属实，或虽存在瑕疵但韩建公司予以认可前提下，韩建公司按约支付项目转让款；10.华正公司对外清偿与华正大厦无关的债务，或应当缴纳的相关税款、社会保险费用及滞纳金等费用，韩建公司可从支付给正业公司、兴地公司第3笔款项中同额扣除，两公司未披露的债务，均由两公司全部承担并处理，给韩建公司造成影响的，两公司将按标的额15%赔偿。

2006年6月21日，受韩建公司委托，某会计师事务所出具《审计报告》，载明：华正公司2005年5月31日资产总额459364743.92元，负债总额412768204.75元，所有者权益总额46596539.17元；华正大厦项目开发成本616652934.62元。

2006年6月27日，韩建公司向兴地公司付款1亿元，兴地公司将款项通过华正公司账号付给正业公司。

2006年11月15日，正业公司向韩建公司出具《承诺函》，承诺于2006年11月25日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地；可有5天宽限期，如超5天，则正业公司支付相应罚金（每逾期1天支付罚金1万元；逾期10天以上双倍收取罚金）。

2006年11月16日，韩建公司接管华正公司公章。

2007年1月28日，权利人华正公司对出让国有土地使用权设立登记。

2007年10月20日，正业公司与韩建公司签订《补充协议》，主要内容：1.韩建公司同意提前分阶段向正业公司支付款项计12000万元；2.正业公司承诺在韩建公司首笔3000万元付款同时，向韩建公司提供股权变更登记所需全部有效材料，配合韩建公司进行工商变更，将所持有华正公司1%股权过户给韩建公司；3.待项目拆迁完成后，正业公司、韩建公司和兴地公司三方结算完成后，韩建公司一次性将余款支付给正业公司，同时正业公司将华正公司所有财务资料、文件等交于韩建公司。

据某房屋拆迁项目结案表记载，华正大厦项目拆迁期限为2006年10月20日至2008年11月5日。

2012年9月17日，华正大厦项目完成工程竣工验收。

二、案涉款项支付的相关事实

韩建公司于2006年7月28日至2009年7月7日，分多次共向兴地公司支付14036万元。

韩建公司主张除向正业公司支付25440万元外，还代正业公司向四建公司支付工程款（撤场费）2000万元，共计向正业公司支付27440万元。

2007年6月12日，正业公司出具说明，载明：华正大厦项目基坑施工结算款计2000万元，韩建公司以华正公司名义将此笔款支付给四建公司。该款项由韩建公司从应付正业公司股权转让款中扣除。

2007年6月13日，华正公司与四建公司签订结算及撤场协议，约定华正公司一次性向四建公司支付华正大厦项目款项2000万元，以弥补该公司工程支出及各种损失并于同日支付了该款。

一审中，某会计师事务所受一审法院委托，出具《司法鉴定意见书》，确认韩建公司自行或通过华正公司付款总计885893008.91元，韩建公司支出鉴定费6万元。

三、案涉东南角住宅楼拆迁相关事实

2004年9月30日，市规划委出具《04规证》，载明：华正大厦项目建筑规模196274平方米，其中地上建面146074平方米，地下建面50200平方米；东南侧现状7层住宅楼需同期拆除，具体位置详见总平面图。

2007年5月18日，市规划委出具《07规证》，载明：华正大厦项目办公、商业及酒店建筑规模196274平方米，地下建筑规模50200平方米，地上19层，地下3层。附件中补充告知事项记载：请按你单位承诺，在本项目竣工前拆除东南侧现状7层住宅楼；平面图中，一建筑图示标注：“拟拆建筑，7F，居民已搬，楼拟近日拆除。”

2011年9月15日，华正公司、案涉项目监理公司及设计公司、韩建公司四方签署竣工验收记录，确认案涉项目单位工程竣工验收合格。

2012年9月17日，市规划委出具《建设工程规划核验（验收）意见》，载明：华正大厦项目符合《04规证》《07规证》批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见》。

2012年至2013年9月24日，韩建公司向兴地公司支付9800万元，其中为拆除东南角住宅楼已向23户产权人及相关部门实际支出搬迁补偿费、补缴土地收益等费用共计90677730.6元。

一审中，韩建公司提供了商品房预售合同、延期交付违约金付款收据发票等，主张因正业公司隐瞒事实导致华正大厦项目竣工后无法办理竣备手续，为此向749户业主支付迟延交房违约金40930238元，正业公司应予赔偿，正业公司对证据的真实性未提异议，但主张与本案无关。

【原告诉讼请求】

正业公司一审诉求：韩建公司支付股权转让款及华正大厦项目补偿费共计19973.58万元及逾期付款滞纳金；韩建公司承担诉讼费。

韩建公司一审反诉请求：正业公司返还韩建公司463653843.15元；正业公司交付全部财务资料，返还华正公司对外签署的合同、协议等相关文件；诉讼费用由正业公司承担。

【法院裁判】

一审判决：1.韩建公司向正业公司支付股权转让及项目补偿54106991.09元；2.正业公司向韩建公司支付款项11280万元；3.正业公司向韩建公司交付华正公司全部财务资料及签署的合同等文件资料；4.正业公司向韩建公司支付鉴定费45000元；5.驳回正业公司其他诉讼请求；6.驳回韩建公司的其他反诉请求。

最高院二审判决：1.维持一审判决第3项、第4项；2.撤销一审判决第1项、第2项、第5项、第6项；3.韩建公司向正业公司支付股权转让及项目补偿费54237520.09元；4.正业公司向韩建公司支付罚金390万元；5.正业公司向韩建公司支付47069773.7元；6.驳回正业公司其他上诉请求；7.驳回韩建公司其他上诉请求。

【争议焦点评析】

一、关于韩建公司应付而未付的股权转让款及项目补偿费数额

（一）案涉《股权转让协议》约定股权转让款及项目补偿费总额组成

案涉《股权转让协议》约定，股权转让款及项目补偿费总金额9.4亿元，包括项目前期费用、股款等。

前述9.4亿为韩建公司取得华正公司全部股权及华正大厦项目所应支付的全部对价；不足部分韩建公司应当继续支付，超出部分正业公司和兴地公司应予返还。

（二）韩建公司欠付的股权转让款及项目补偿费数额

诉讼中，当事人一致认可韩建公司主张的对项目的投入是由其自己支付，韩建公司向正业公司、兴地公司支付的款项均由两公司自己占有使用，不为华正大厦项目支出。

无论韩建公司向正业公司、兴地公司支付的款项，还是韩建公司因华正大厦项目自行向其他单位与个人支出的款项，均应当认定为《股权转让协议》项下的款项。

经司法审计，韩建公司自行付款或通过华正公司付款总计885893008.91元；扣除韩建公司接管华正公司公章之后支付的勘察费、审图费，韩建公司应付而未付的股权转让款及项目补偿费金额=协议约定金额9.4亿元-韩建公司已付款885762479.91元=54237520.09元。

二、正业公司是否应向韩建公司支付罚金及罚金金额如何确定

（一）正业公司负有向韩建公司支付罚金义务

2006年11月15日，正业公司向韩建公司出具《承诺函》，承诺于2006年11月25日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地；可有5天宽限期，如超5天，则正业公司支付相应罚金（每逾期1天支付罚金1万元；逾期10天以上双倍收取罚金）。前述承诺内容不违反法律强制性规定，合法有效，对正业公司具有法律约束力。

（二）正业公司支付罚金条件已经成就

案涉项目原施工单位四建公司实际在2007年6月13日撤出华正大厦项目工地，比正业公司保证撤场的承诺日期200天。无证据证实系韩建公司的原因导致四建公司迟延撤场；无证据证实韩建公司明确表示免除正业公司依据前述承诺函应承担的法律责任。

故，二审判决正业公司应当自逾期第6日起向按每日2万元向韩建公司支付罚金共计390万元。

（三）商榷意见

1.关于案涉承诺函中的“罚金”的性质

罚金是刑事法律中的概念，通常是指法院判处犯罪人向国家缴纳一定数额金钱的刑罚方法。

《刑法》第五十二条规定：“判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额”。

本案并非刑事案件；正业公司向韩建公司出具《承诺函》中所指的“罚金”并非是《刑法》第五十二条所指的刑罚方法；实质是该公司承诺在满足一定条件下向韩建公司承担给付款项之民事法律责任。

概念，特别是法律概念一旦形成，其内涵与外延就得以确定，成为人们沟通交流的工具，人们不宜随意变更已被广泛使用的法律概念的内涵与外延，导致沟通障碍。故人民法院在作出民事裁判时，可以判决承诺人按照承诺内容向对方支付款项，而不必以当事人在《承诺函》中不规范使用“罚金”一词而机械判决承诺人向对方支付罚金。

2.正业公司违背承诺义务而应向韩建公司支付款项金额的确定

根据前述《承诺函》相关内容，正业公司最迟应在2006年11月30日前完成四建公司撤出华正大厦项目工地（含5天宽限期）；超期则应支付韩建公司款项。

从2006年12月1日起至2006年12月5日期间，正业公司应按照承诺向韩建公司支付款项5万元（1万元日×5日）；2006年12月6日至2007年6月13日期间，正业公司应按照承诺向韩建公司支付款项378万元（2万元日×189日）。

故，正业公司应向韩建公司支付款项总计383万元（5万元+378万元）。二审判决正业公司应当自逾期第6日起向按每日2万元向韩建公司支付罚金共计390万，似与前述《承诺函》相关内容不完全契合，值得商榷。

三、关于韩建公司主张正业公司赔偿东南角住宅楼拆迁损失问题

（一）正业公司、兴地公司是否故意隐瞒曾向规划部门作出拆除东南角住宅楼的承诺

2004年9月，华正公司向规划部门出具承诺函，承诺在华正大厦项目竣工前将位于项目地块之外的东南角住宅楼同期拆除。但正业公司、兴地公司在与韩建公司签署《股权转让协议》时并未告知韩建公司该事实。

案涉《股权转让协议》附件《04规证》补充告知事项中虽记载东南角住宅楼需同期拆除的内容，但无法根据该规证记载内容推定韩建公司知晓位于项目地块外住宅楼的拆迁主体，不能视为正业公司、兴地公司已明确告前述重要事实。

故正业公司、兴地公司违反了案涉《股权这协议》第五条关于华正公司不存在未清偿债务的承诺。

（二）正业公司、兴地公司故意隐瞒曾向规划部门作出拆除东南角住宅楼的承诺是否应承担相应的赔偿责任

1.如何理解“标的额的15%赔偿韩建公司损失”

案涉《股权转让协议》第十五条约定，凡是正业公司、兴地公司未披露债务，一经发生，均由正业公司、兴地公司全部承担并处理，与韩建公司没有任何关系，给韩建公司造成影响的，正业公司、兴地公司将按标的额的15%赔偿韩建公司损失。

韩建公司主张前述约定的“标的额的15%”是指《股权转让协议》约定的标的额94000万元的15%即14100万元。生效判决未支持其主张。

原《合同法》第一百二十五条（现已被《民法典》第一百四十二条第一款、 第四百六十六条第一款吸收）规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。

（1）按文义解释。案涉《股权转让协议》第十五条未明确将“标的额”界定为合同总价款9.4亿元。

案涉《股权转让协议》中，其他条款涉及“标的”或“标的额”的含义均未明确界定为合同总价款。

（2）按体系解释。第十五条列在《股权转让协议》第七章“华正公司债权债务的承担”之下。该条款前段是条件约定即未经披露的债务一经发生，后段则是后果约定即一是正业公司、兴地公司应承担该债务，二是如果给韩建公司造成影响，则正业公司、兴地公司应按照标的额的15%赔偿韩建公司损失。故此处“标的额”指前段“未披露的债务”更合乎逻辑。

2.正业公司赔偿金额如何确定

（1）关于韩建公司主张的损失项目组成

本案中，韩建公司主张因东南角住宅楼拆迁产生的损失、费用为三部分：向23户产权人及相关部门支出拆迁费用90677730.6元、因延迟交房向业主支付的违约金40930238元、因避让东南角住宅楼改变设计、施工方案产生的费用及项目销售面积减少的损失5160883.62元。

（2）关于拆迁费用90677730.6元问题

因政府相关部门已将90677730.6元拆迁费用经兴地公司返还给韩建公司，韩建公司亦在本案一审审理中明确放弃要求赔偿该部分费用损失的诉讼请求。故拆迁费用90677730.6元不应计入韩建公司损失范围。

（3）关于韩建公司主张的避让东南角住宅楼改变设计及施工方案产生的费用，以及实际销售面积减少问题导致损失问题

生效判决认为，因韩建公司一审未提供完整资料，不能证明其主张的避让东南角住宅楼改变设计及施工方案产生的费用，以及不能证明实际销售面积减少的损失为5160883.62元，对其该项赔偿损失主张未予支持，符合“谁主张谁举证”之基本证据规则。

（4）关于因案涉项目竣工验收延期导致其延迟交房而向业主支付违约金问题

案涉项目于2011年9月15日取得了《工程质量竣工验收记录》，但规划部门因东南角住宅楼未拆除而未予办理规划验收手续，直至相关政府部门承担东南角住宅楼拆迁后，案涉项目才办理了竣工备案手续并通过验收，韩建公司依约按照逾期交房天数向749户业主共计支付违约金40930238元，遭受经济损失。

而韩建公司承担的前述违约金损失系因正业公司、兴地公司未披露东南角住宅楼拆迁而产生的债务。

故，依据案涉《股权转让协议》第十五条的约定，该部分债务40930238元应当由正业公司、兴地公司承担，且按该债务的15%向韩建公司赔偿损失。二审判决据此改判正业公司向韩建公司支付47069773.7元（40930238元+40930238元×15%），于法有据。

二、合同条款理解有争议,如何处理 -法律知识

法律分析：

合同无效争议解决条款有效。

合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

因此合同无效以后，合同中解决争议的条款是有效的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百零七条 【争议解决条款效力】合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

三、最高院判例｜对合同条款理解争议的处理

【裁判要旨】

1.《房地产开发合同》约定一方提供案涉土地使用权，仅收取固定的土地收益金，不承担经营风险。

该合同名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

2.双方先后签订的两份合同均为有效，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。

有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

【案件基本事实】

2013年10月30日，建设兵团某师（甲方）与之某公司（乙方）就开发某师新师部项目事宜达成合意，签订《房地产开发合同》，约定：

1.开发项目位于某市新师部对面两宗土地，一宗位于屯垦路西北侧，另一宗位于人民路东南处。

项目规划总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准），用地规划为民用住宅、商业及幼儿园设施等，计划建设期限3年。

2.开发形式：

甲方用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算，不再投入其他任何货币资金；

该项目土地按照某市相关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。

3.甲方的权利与义务：

（1）协调该项目区域内的拆迁安置、土地征用等手续的办理，并保证项目用地无界址纠纷，所需费用由乙方承担；

（2）协助乙方办理该项目的一切开发手续及房屋预售、房产证明等有关手续。

4.乙方的权利与义务：

（1）及时向甲方支付土地开发收益金并保证项目顺利进行，在本项目合同签订7日内向甲方支付第一笔1000万元土地使用权收益金，2013年12月30日前支付第二笔1000万元土地使用权收益金，2014年7月30日前支付第三笔2000万元土地使用权收益金，2015年7月30日前余款全部支付完毕。

5.违约责任：

一方或双方擅自不履行本合同规定之义务的，则视为违约。

违约责任方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿项目投资额5％的违约金。

2015年9月9日，之某公司在某师国土资源局发布的国有土地使用权转让活动中，竞得案涉两宗土地的使用权。

某师国土资源局与之某公司签订两份《转让确认书》。

2015年11月13日，某师（甲方）与之某公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》，约定：

1.甲方将以下2宗土地（其中一宗位于某师高层住宅4号楼以西30061.69平方米﹝约45.092亩﹞），一宗位于某师高层住宅4号楼以东10390.29平方米﹝约15.585亩﹞）。

两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩）；

2.转让期限：

商业用地40年，住宅用地50年，自2015年10月15日开始计算；

3.土地转让使用费1500元／平方米，共计6067.80万元；

4.土地用途：

上述土地只能用于建设商品住宅（门面）、酒店、幼儿园；

5.付款期限：

之某公司于2016年6月30日前，一次性付清土地使用权转让价款。

因合同中约定的土地面积发生变化，双方又于2015年12月23日重新签订《国有土地使用权转让合同》，约定的两宗土地面积变更为40441.56平方米（约60.662亩），合计土地转让费变更为6066.234万元，合同约定的其他事项无变动。

2015年12月至2016年1月期间，某师向之某公司颁发《国有土地使用权证》《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。

2018年9月11日，某师国土资源局发布《关于撤销国有土地使用权证书的公告》，载明：

之某公司取得两本国有土地使用证，该登记机关因权属管辖认定错误，属越权登记。

报经某师批准，现已决定撤销该登记，并依法公告注销两本国有土地使用证书。

2018年9月30日，某师在报纸上刊登公告，载明：

之某公司取得的《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》《质量监督登记》均属于无效文件。

之某公司于2013年11月21日、2014年1月6日已向某师支付2000万元土地使用权收益金，剩余款项至今未支付。

案涉土地已由之某公司于2014年4月8日进行开发建设，商品房等工程已建设完毕并投入使用。

某师在缴纳34835500元土地出让金后，案涉部分土地性质由划拨变更为出让土地，土地用途变更为商业用地、住宅用地。

某师于2020年12月7日取得案涉部分土地的3本《不动产权证书》，三宗土地面积共计32419.90平方米（约48.63亩）。

剩余未取得不动产权证书的12.048亩土地中，10.036亩的土地被之某公司开发建设成幼儿园，2亩土地被某市人民政府收回已无法交付转让。

另查明，2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：

某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：

幼儿园用地10.036亩；

商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；

会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；

……

【原告诉讼请求】

某师诉讼请求：

1．判令之某公司支付欠付的土地使用权收益金40678000元；

2．判令之某公司支付垫付的土地出让金34835500元；

3．判令之某公司支付违约金3033900元；

4．判令田某、刘某对上述款项承担连带责任；

5．本案诉讼费、保全费、保全保险费等诉讼费用由之某公司、田某、刘某承担。

之某公司反诉请求：

1．判令某师立即依约将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下；

2．判令某师将本诉所涉开发“之某花园”项目宗地使用权证办理到之某公司名下后，协助之某公司将该项目房地产开发相关手续办理到可以“按揭状态”；

3．之某公司保留要求某师赔偿因其过错给之某公司造成的经济损失的权利；

4．本案诉讼费用由某师承担。

【法院裁判】

一审判决：

一、之某公司于一审判决生效之日起六十日内向某师支付土地收益金38665850元及土地出让金34835500元；

二、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师于三十日内将案涉三宗土地《不动产权证书》及10.036亩幼儿园建设用地使用权证办理至之某公司名下；

三、在之某公司付清一审判决第一项款项后，某师协助之某公司办理一审判决第二项中三宗出让土地建设项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及10.036亩土地建设项目的《建设项目选址意见书》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

四、田某、刘某对一审判决第一项中的土地收益金38665850元承担连带责任；

五、驳回某师的其他诉讼请求；

六、驳回之某公司的其他反诉请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

最高院再审判决：

驳回之某公司的再审申请。

【争议焦点评析】

一、案涉《房地产开发合同》性质及效力

（一）《房地产开发合同》性质

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干

规定》第一条第二款规定：

“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

本案法律事实引起的民事纠纷发生于《民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）5号，简称《国土使用权解释》）第二十一条规定：

“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。

案涉《房地产开发合同》约定，某师作为提供案涉土地使用权的一方，仅按照100万元／亩收取固定的土地收益金，不承担经营风险。

依据前述规定，案涉《房地产开发合同》名为联合开发合同，实为土地使用权转让合同。

（二）案涉《房地产开发合同》效力

《国土使用权解释》第九条规定：

“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。

第十二条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”。

合同中约定的两宗土地为划拨土地，但某师在起诉前已缴纳案涉48.63亩的土地出让金，土地性质由划拨土地变更为出让土地，并于2020年12月7日取得案涉土地的《不动产权证书》；

剩余10.036亩幼儿园土地虽属于划拨土地，但转让该划拨用地使用权已经过有批准权的某市人民政府同意。

案涉《房地产开发合同》的约定不违反法律法规强制性规定，各方当事人后续亦按照转让土地使用权的相关约定履行部分合同义务。

故案涉《房地产开发合同》已依法成立并生效。

二、案涉《国有土地使用权转让合同》效力及与《房地产开发合同》关系

（一）案涉《国有土地使用权转让合同》效力

本案中，当事人先后于2015年11月13日和2015年12月23日签订两份《国有土地使用权转让合同》。

第一份合同约定土地转让使用费为60678000元；

第二份合同约定土地转让使用费为60662340元。

两份《国有土地使用权转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效；

各方当事人对此均无异议。

（三）案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》之间的关系

案涉《房地产开发合同》与《国有土地使用权转让合同》就相关事宜约定不存在冲突。

如前者“项目概况”约定：

“总用地面积约50亩（具体以实际测绘数据为准）”，后者约定：

两宗土地合计40451.98平方米（约60.678亩，以测绘报告为准）；

《房地产开发合同》前者“开发形式”约定某师按每亩100万元收取土地使用权收益金，后者约定土地转让使用费1500元／平方米（约合100万元／亩）。

2.当事人并未明确约定以《国有土地使用权转让合同》取代《房地产开发合同》

解除或终止合同必须由当事人以明确的意思表示作出而不能随意推测。

无证据证实当事人在签订《国有土地使用权转让合同》同时废止《房地产开发合同》。

故《房地产开发合同》对当事人依然具有法律约束力，应成为确认当事人权利义务的依据。

3.之某公司认可负有支付某师土地转让收益义务

2020年6月13日，之某公司出具《承诺书》，载明“我公司应付第某师土地转让收益6067.80万元，我公司尚欠4067.80万元”。

表明之某公司认可对土地转让的收益部分给予某师补偿。

土地转让使用费和土地使用权收益金的性质相同、金额相同。

因此，签订在后的《国有土地使用权转让合同》对《房地产开发合同》进行部分变更，以土地转让使用费的形式变更原《房地产开发合同》中土地使用权收益金的形式，并非《国有土地使用权转让合同》已完全取代《房地产开发合同》。

三、某师主张的土地收益金数额如何确定及土地收益金中是否包含土地出让金

（一）土地收益金数额的确定

1.之某公司就案涉宗土地负有支付某师土地收益金之合同义务

案涉《房地产开发合同》约定：

某师用该项目内已取得的土地使用权作为投资并收取土地使用权收益金，按每亩100万元计算。

某师已取得案涉商用、住宅等三宗土地共计48.63亩的土地使用权证书，已具备将三宗土地的使用权办理至之某公司名下的条件；

某师亦同意履行合同义务办理变更登记手续，之某公司应当按照合同约定支付相应的土地收益金。

三宗土地共计32419.90平方米，之某公司应支付某师土地收益金48629850元（1500元/平方米×32419.90平方米）。

2.之某公司就幼儿园用地向某师支付土地收益金

2018年2月9日，某市人民政府出具专题会议纪要载明：

某师将部分土地用途进行变更，总面积为60.733亩，其中：

幼儿园用地10.036亩；

商住用地50.697亩，需缴纳土地出让金面积为47.352亩，经评估总地价为3510.37万元”；

会议决定，某师一次性缴纳土地出让金3510.37万元，交清后由某市国土资源局办理不动产登记手续，某市规划局按照缴款人名称办理相关手续；

……

对于10.036亩幼儿园用地，某师承诺在不改变土地用途的情况下，可将幼儿园土地使用权变更至之某公司名下。

依照《国土使用权解释》第十二条之规定，之某公司取得该土地不存在法律障碍。

其应按照《房地产开发合同》相关约定向某师支付土地收益金10036000元（100万元/亩×10.036亩）。

3.之某公司对已被政府收回的土地不应承担土地收益金

某师收取土地收益金的前提条件是将土地交付之某公司。

因规划需要，某市人民政府收回部分案涉土地，此部分土地客观上已经无法交付。

某师未能履行交付土地之合同义务，其自然无权主张之某公司支付相应的土地收益金。

（二）土地收益金中是否包含土地出让金

当时有效的《合同法》第一百二十五条规定：

“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。

1.从合同签订经过看，《国有土地使用权转让合同》并未否定《房地产开发合同》

双方签订《房地产开发合同》《国有土地使用权转让合同》均为有效合同，且内容并不冲突及相互否定，后一份合同只是对前一份合同内容进行补充和完善。

有明确约定的应当按照合同约定履行，无明确约定或者约定不明及存在不一致的，应当以最后一份合同为准。

2.从文义看，《房地产开发合同》明确约定之某公司承担土地收益金及土地出让金

案涉《房地产开发合同》第二条第二款约定之某公司按照每亩100万元标准支付某师土地收益金；

第三款约定，该项目土地按照某市有关规定，改变土地用途后，由乙方补缴相应的土地出让金，并承担相应的费用。

可见，土地收益金及土地出让金是并列关系，土地收益金并不包含土地出让金，之某公司除支付某师土地收益金外还需承担土地出让金。

3.《国有土地使用权转让合同》并未免除之某公司承担土地出让金义务

《国有土地使用权转让合同》将土地收益金变更为土地转让使用费，费用标准不变；

该合同并未明确废止《房地产开发合同》，也未免除之某公司承担土地出让金义务，故之某公司提出每亩100万元土地收益金中已经包含土地出让金的抗辩意见缺乏事实依据，不能成立。

四、民法典解决合同争议条款效力的规定

法律分析：

对于合同争议的解决方式，主要有以下四种：

第一种是协商解决。

第二种是和解与调解。

第三种是仲裁。

第四种就是起诉。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百零七条 合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

五、合同无效后,合同中解决争议的条款是否有效

法律分析：

合同无效争议解决条款有效。

合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

因此合同无效以后，合同中解决争议的条款是有效的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百零七条 【争议解决条款效力】合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

六、当事人对合同条款的理解有争议的，应当怎么确定争议条款的含义

法律分析:

如果合同当事人对合同条款理解上有争议,应当按照合同法的规定进行处理。

法律依据:

《中华人民共和国民法典》

第四百六十三条 合同编的调整范围，本编调整因合同产生的民事关系。

第四百六十四条 合同的定义和身份关系协议的法律适用，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的,可以根据其性质参照适用本编规定。

第四百六十五条 依法成立的合同效力，依法成立的合同,受法律保护。

依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

第四百六十六条 合同条款的解释，当事人对合同条款的理解有争议的,应当依据本法第一百四十二条第一款的规定,确定争议条款的含义。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。

各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

第四百六十七条 无名合同及涉外合同的法律适用，本法或者其他法律没有明文规定的合同,适用本编通则的规定,并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。

在中华人民共和国境内履行的中外合资经营企业合同、中外合作经营企业合同、中外合作勘探开发自然资源合同,适用中华人民共和国法律。

第四百六十八条 非因合同产生的债权债务关系的法律适用，非因合同产生的债权债务关系,适用有关该债权债务关系的法律规定;没有规定的,适用本编通则的有关规定,但是根据其性质不能适用的除外。

第二章 合同的订立

第四百六十九条 合同订立形式，当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取查用的数据电文,视为书面形式。

第四百七十条 合同主要条款与示范文本，合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)标的;

(三)数量;

(四)质量;

(五)价款或者报酬;

(六)履行期限、地点和方式;

(七)违约责任;

(八)解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第四百七十一条 合同订立方式，当事人订立合同,可以采取要约、承诺方式或者其他方式。

第四百七十二条 要约的定义及构成要件，要约是希望与他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列条件:

(一)内容具体确定;

(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。

第四百七十三条 要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。

拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传的内容符合要约条件的,构成要约。

第四百七十四条 要约生效时间，要约生效的时间适用本法第一百三十七条的规定。

第四百七十五条 要约撤回，要约可以撤回。

要约的撤回适用本法第一百四十一条的规定。

第五百零二条 合同生效时间，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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文章来源参考：头条-房产拆迁新规定解读心得，合同无效后,合同中解决争议的条款是否有效

内容审核：王家才律师

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