宝鸡眉县拆迁新规定文件，易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议

宝鸡眉县拆迁新规定文件，易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议

一、易律师案例释法一百二十四：房屋征收补偿方案的法律适用与争议

【易律师案例释法一百二十四】《房屋征收补偿方案》与法律规则有冲突怎么办？ 【案件背景】2020年4月初，易律师在河北某地办案，当时实施了严格的疫情防控措施，事情办完以后，准备回北京。在火车站被拒绝进站，买了票也不行。后来，在逗留了一晚之后，我换成了另外一个隔壁城市的火车站，顺利回到北京。实际上，很多政策规定，在实践中，会有很大的不同和适用上的区别，这一点，我们律师也是深有体会。实际上在各地的房屋征收项目中，确实会出现，在执行力度和细则上面会有很大的不同。当然我国是单一制国家，好处就是北京这边制定的法律，在全国范围内的法庭上，都可以大声读出来，还有易腾飞律师也可以，在全国范围内得到承认。换成一个联邦制的国家，情况就可能会有很大的不同，比方说，美国🇺🇸，各州有各州的法律，旧金山市的执业律师，到了休斯顿市的话，极有可能不好使了。当然，我们国家的法律制度就是这样的，北京这边可以制定出来很多，有立法权的部门确实不少，全国人大常委会、国务院（即中央人民政府）、还有各个部位单独或者联合制定的部门规章都可以视为广义上的法律规定，比方说今年2023年国庆节前后出台的不允许中小学校外补课的规章，实际上就是教育部发布的部委规章，因此校外补课，应当是“违规”，而并非“违法”。以上做了诸多的铺垫，各位朋友，就应当知道一点，现实中，适用什么的规定，还有适用哪里的规则，对于涉案的当事人影响巨大且特大，刑事案件里面可能会有罪变成没罪了，民事案件那就可能会出现截然不同的判决结果。即便是规则一样，比方说涉嫌杀人致死的情形，都是犯法要追究的，判决结果，在香港、美国加州，还有中国北京，不用说大家都猜得到，极有可能会不同的结果，包括认定为是否构成犯罪以及刑期的长短。 【易律师的讲解】在房屋征收补偿纠纷这个领域呢，目前是有很多法律规定和程序规定的，比方说，《国有土地房屋征收与补偿条例》，还有涉及到评估的《国有土地房屋征收评估实施办法》等。但是呢，各地在具体实施这个房屋征收项目的时候，都会有一个叫做《房屋征收补偿方案》的文件，这个就是涉及到最细化的步骤和规定了。比方说，很多日常咨询的时候，被征收人问到的问题，都可以初步得到答案或者可能的意向处理办法。比方说:我们家装修的很豪华，补偿只给2万多，差距太大怎么办？还有我们家的面积测出来以后，不给奖励，从而上调20%的比例呢，而附近其他单位的人可以多给？还有的咨询问题是:没办证的部分房屋到底该问算的呢？上述问题，在《房屋征收补偿方案》中，都可能会有答案，或者操作步骤，又或者可能会是不太明确，通过现场口头询问征收办的工作人员，也可以得到答案。在本期的内容中，易腾飞律师要给大家列举几种，争论很大的情形，甚至到了必须要到法院法官裁判才能明确的事项。一个就是同项目区域范围内，同住一个楼或者相邻的楼栋，为什么补偿标准不同？甚至差距很大？还有一个争论，那就是院落还有部分自建房，还有部分业主集资新建的停车场该怎么计算补偿标准？上述问题，其实《国有土地房屋征收与补偿条例》都有答案，极有可能都属于他所称的“证外面积”，通俗的说，那就是这个部分不属于房产证以内的面积，与上述《条例》的规则不符，所以不予补偿。当然了，在这种事情上面，还有另外两个部门很有发言权，他们的做法、说法或者裁判结论，也很有影响力。一个就是征收办发布的《房屋征收补偿方案》，里面对于“证外面积”，可能会设定另外一个步骤，那就是“认定步骤”，认定为合法的就没事了，可以补偿。而法院呢，通常是会按照法律、法规《国有土地房屋征收与补偿条例》来办理，通常不会支持我们的诉讼请求的。这样的话，上述矛盾，就非常明显的了，我们与征收办的规定，一旦上了法庭反而得不到法院的支持。当然了，各地凡此种种的争论，都可能有不一样的结果，也可能会出现不一样的局面，法律法规并不妨碍争论的双方自行协商解决问题。所以这种时候，征收办发布的规则，很明显对于我们的被征收人更加有利，更加人性化，毕竟很多房子在实践中，根本是不可能办成所谓的“房本”，但是确实有存在的必要，我们认为《国有土地房屋征收与补偿条例》也应当授权或者留下各地自行决定的领域，这个事情并非个例。另外一个，我在上面提到的案例，那就是《房屋征收补偿方案》不利于我们委托人的情形，甚至实在故意制造不公平。同住一个小区的业主，在征收补偿的时候，差距可能高达40%-50%，据业主透漏给我们的消息，可能是因为有的业主是属于某某单位的现任员工，或者是已退休的员工。当然了，上述信息，都无法在《不动产权证》中记载。这样的做法，就违反了《房屋征收补偿方案》公平公正的补偿规则，这样的做法会导致业主的不服且有法律争议。当然了，今天易腾飞律师所列举的这些事项，同样属于规则，但是规则之间本身也有冲突或者是不同记录的情形，只是在试图就这样可能不公平的做法进行探讨，从而促进问题的解决。#房屋拆迁补偿# #律师# #法律# #征地补偿法律实务# #行政法# #律师咨询# #法律咨询#

二、当事人获满意补偿，武汉熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定案！

法律分析:

房屋征收系由多个过程性行为组成的行政行为，制定征收补偿方案、确定被征房屋价值评估时点等，均是市、县级政府作出征收决定的前置阶段性行为，不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响。

不属于行政诉讼受案范围。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、最高法院判例：房屋征收部门对达不成协议的应及时报请政府作出补偿决定——滑玉惠诉惠济区政府行政补偿案

【裁判要旨】

在房屋征收过程中，被征收人有权先获得补偿，且对补偿方式依法具有选择权。

房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应及时报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

（2020）最高法行再265号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：

滑玉惠，女，1958年9月13日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。

委托诉讼代理人：

邹伙发，北京桦天律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：

河南省郑州市惠济区人民政府，住所地河南省郑州市惠济区开元路8号。

法定代表人：

丁文霞，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：

张东旻，河南省郑州市惠济区刘寨街道办事处工作人员。

委托诉讼代理人：

马国杰，河南千业律师事务所律师。

再审申请人滑玉惠因诉河南省郑州市惠济区人民政府（以下简称惠济区政府）行政补偿一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫行终915号行政判决，向本院申请再审。

本院于2020年6月16日作出（2019）最高法行申11709号行政裁定提审本案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

郑州铁路运输中级法院一审查明：

滑玉惠系河南省郑州市惠济区南阳路房屋的所有权人。

2013年11月22日，惠济区政府作出惠政通〔2013〕1号《郑州市惠济区人民政府关于国有土地上房屋征收决定的通告》，对郑州粮机家属院棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有建筑物、构筑物及其附属物实施征收。

案涉房屋在该征收决定的范围内。

2014年12月，案涉房屋被惠济区政府强制拆除。

2016年9月28日，滑玉惠以其案涉房屋被惠济区政府强制拆除为由，诉至郑州铁路运输中级法院，请求法院确认该拆除行为违法。

2016年11月18日，郑州铁路运输中级法院作出（2016）豫71行初688号行政判决，确认惠济区政府强制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行为违法。

2017年8月23日，滑玉惠以邮寄方式向惠济区政府提出《关于要求依法依规、依据郑州粮机家属院棚户区改造项目房屋征收补偿方案给予补偿安置

四、房屋的征收与补偿 法律问题

法律分析:

国家征收房屋补偿标准主要有货币补偿和产权补偿两种形式。

货币补偿主要是对房屋的价值由专业的评估机构对房屋进行专业的评估，然后确定其补偿金额。

产权补偿也称为产权调换，包括异地安置和回迁安置两种。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以也有货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律依据:

《国有土地.上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、房屋征收朴偿最高法判例 -拆迁补偿

法律分析:

房屋征收系由多个过程性行为组成的行政行为，制定征收补偿方案、确定被征房屋价值评估时点等，均是市、县级政府作出征收决定的前置阶段性行为，不属于最终的行政决定，不直接对被征收人的权利义务产生影响。

不属于行政诉讼受案范围。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

六、房屋征收补偿纠纷 法律问题

当事人获满意补偿,武汉市熊某诉某行政机关撤销房屋征收补偿决定上诉案!

案情介绍：

熊某在湖北省武汉市某区拥有合法的住房，房屋面积是XX平米，土地性质是国有土地，房屋证件齐全，被征收房屋所在区域地理位置优越，交通便利，基础设施完善，环境优美，居住舒适，周边的房屋市场价约4.5--5.9万元一平米，2020年启动征收，房屋也测量了面积，经过了相关房地产评估公司的评估，但评估价格明显偏低，才21000多元一平米，明显违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：

“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格”，明显违背了该条法律规定，亦违反公平合理补偿原则，降低了上诉人的生活水平，不能保障上诉人的长远生计。

该征收补偿决定存在诸多违法之处，比如：

1、补偿决定遗漏了上诉人合法阳台面积；

2、案涉房屋征收项目不符合“公共利益征收”的条件；

3、被诉补偿决定所依据的房屋分户评估报告违法等。

为此，熊某决定委托律师依法提起行政诉讼，维护自己的合法权益。

一审法院审理及判决：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：

“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，......由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

”故在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告某行政机关具有作出被诉《补偿决定》的法定职权。

关于原告提出未给予土地使用权补偿及封闭阳台补偿错误问题。

......,本案中，被告已对原告被征收房屋的未登记建构筑物进行勘验记录，并根据《征补方案》的规定作出处理，原告仍有异议的，可根据该开放性条款的规定，向征收部门补充提交相关证据材料，可以按照被诉《征补决定》相关规定寻求救济。

关于原告提出补偿标准远低于类似房地产市场价格的问题。

......,被告根据评估价格，按照《补偿方案》规定的计算项目和标准确定被征收房屋的补偿符合相关规定，原告的该理由不成立，本院不予支持。

综上，原告熊某请求撤销XX征补（2022）X号《补偿决定》的理由不成立，本院对其诉讼请求不予支持。

咨询律师及上诉二审法院

熊某对一审的判决不服，来到位于北京王府井大街99号世纪大厦某室咨询了李顺华资深征收拆迁主任律师，李主任仔细阅读了当事人提供的案件材料，包括征收决定、补偿决定、评估报告、一审的判决书等，再结合当事人的叙述，给出当事人专业咨询及下一步上诉的建议，当事人当即决定委托了北京一讼律师事务所李顺华律师代写了上诉状，按照李主任的指导，在法律规定的期限内提起了上诉，及提前准备委托李主任作为二审代理律师。

当事人获得了比较满意的补偿：

当事人向法院提交了二审上诉状并立案后，大概过了一个多月的时间，武汉市某区某行政机关积极主动联系了上诉人，同意协商谈判并提升补偿，前提条件是：

补偿提升到上诉人满意并签订补偿协议，相关补偿款汇款给上诉人后，要求上诉人撤回上诉，后经过协商谈判，某行政机关给予上诉人提升了补偿款，该提升的补偿款比同项目同片区同一栋楼未依法提起行政诉讼的被征收人提高了XX万元的补偿，当事人对提升的补偿还是比较满意的，也非常感谢李主任的支持与帮助，认为李主任及团队律师是他本次“拆迁维权的坚强后盾”，如果没有李主任及团队律师的支持与帮助，他可能很难坚持下去，是北京一讼律师给了被征收人坚持下去的“勇气和力量”，为此，特意寄送锦旗，感谢北京一讼律师事务所律师，尤其感谢李顺华律师。

律师建议：

补偿决定作出来之后，就是法律上确定被征收房屋补偿利益的一个法律文件，如果被征收人对补偿不满意，应当及时向法院起诉，如果说不起诉，这个补偿决定就生效了，那么在补偿决定生效的情况下，征收方就可以直接依据这个补偿决定向法院申请强制执行拆房，这也就是为什么征收方在做出补偿决定之后不再跟被征收人协商的原因。

因为征收方已经作出补偿决定，我们也没有起诉，对方已经不需要再跟我们协商了，被征收人即便对补偿不满意，但如果没有及时行使诉权，这就导致补偿的结果已经确定了，所以说一定要重视补偿决定， 像我们这位当事人一样，积极提起诉讼，只有你克服一切的心里障碍，勇敢维权，征收方才会重视你，并不会像以往认为被征收人没有法律意识，才会重视你的拆迁补偿问题，在你找出征收方诸多方面的违法点之后，对方才可能意识到问题的严重性及压力，才可能对于违法行政的问题进行纠错、改正，才会有一个双方平等协商的机会，这也是拆迁律师经常讲的“以打促谈”提升拆迁补偿的诉讼技巧。

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文章来源参考：头条-宝鸡眉县拆迁新规定文件，房屋征收朴偿最高法判例 -拆迁补偿

内容审核：刘晓刚律师

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