房子拆迁后给了新的楼房，宅基地房重建过，房屋分配协议还有效吗？

房子拆迁后给了新的楼房，宅基地房重建过，房屋分配协议还有效吗？

一、宅基地房重建过，房屋分配协议还有效吗？

广州张静律师解答：房屋分配协议还是有效的，但由于房屋已重建，已失去了权利请求的基础，如果重建又没有合法报建的话，法院就更不会支持分配房屋的诉讼请求了。下面这个案件可供参考，父母的宅基地房，父母和三兄妹签订了房屋分配协议，协议约定第一间细房归大儿子。后多年后大儿子起诉要求却认第一间房归自己所有。一审法院予以支持。二审法院认为旧房已拆旧建新，新房未合法报建，且当年分配协议未约定面积，现在的面积与当年已不一致，故改判驳回大儿子要求确权的诉讼请求。

判决书节选：

本案二审争议的焦点是邓某1有关房屋确权的主张能否得到支持的问题。

首先,邓某1提交的落款时间为2002年4月14日的《房屋分配》材料中有邓某1、邓某3、邓某2的签名确认。从该《房屋分配》材料以及邓某3提交的落款时间为1994年8月18日的《房屋分配》材料的内容来看,位于广州市从化县某号的两层房屋的实际所有权人应为邓某3、邓某2、邓某1的父母邓父、谢母,只是登记在邓某3、邓某2名下,邓父、谢母在1994年8月18日对前述两层房屋进行分配,,将房屋首层门口第一间细房给邓某1｡该分配合法有效｡

其二,从粤房字第 号房屋所有权证的记载来看,位于广州市从化县某号的房屋应为两层房屋,但目前该址上的现状房屋为四层,且从一审法院到房屋现场勘验的情况来看,该址上的现状房屋首层部分的结构与前述房屋所有权证上的房屋平面图的结构并不一致,在双方未能就房屋的规划报建提供证据予以证明的情况下,无法认定现状房屋是在原有基础上加建的第三层和第四层,还是拆除后重建的四层,即无法认定现状房屋是否为合法建筑。

其三,2002年4月14日的《房屋分配》材料仅载明房屋首层门口第一间细房,未对房屋的面积作出约定,邓某1亦未就现状房屋中的房间进行测绘,无法知悉第一间细房的具体面积,在此情况下,邓某1直接要求对第一间细房进行确权亦不具有可执行性。一审法院判决第一间细房归邓某1所有缺乏依据。

由此,一审法院对邓某1关于确权的诉请予以支持,处置不当,本院予以纠正｡改判驳回邓某1全部诉讼请求。

二、可以重新分配新的宅基地吗

有宅基地使用权经审批可以重建房屋。

村民重建房屋应报经集体经济组织批准同意、由乡（镇）人民政府审核批准，重建的房屋应当建造合法、符合当地住宅标准。

一、宅基地使用证在哪办理

农民申请宅基地，由乡（镇）、村受理审查，对符合申请条件且经公示无异议的，按照程序上报，由县（市）人民政府进行批准。

《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知规定：

规范农村宅基地申请报批程序。

农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。

公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。

经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

二、同组村民是否可以买卖土地

不可以买卖土地。

同村组的村民，可以相互买卖房屋使用权，买卖房屋使用权后，不能再申请宅基地。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

三、宅基地怎么重新分配

宅基地重新分配需要按照当地政府的规定和程序进行，一般需要经过以下步骤：

1、申请：

宅基地的持有人可以向当地政府或者相关部门提出申请，说明重新分配的原因和需求，并提交相关材料；

2、审核：

当地政府或者相关部门会对申请进行审核，包括土地使用情况、宅基地的合法性、申请人的资格等方面；

3、划拨：

经过审核后，当地政府或者相关部门会对宅基地进行重新划拨，确定新的持有人，并颁发宅基地证书。

宅基地重新分配一般需要具备以下条件：

1、原宅基地使用者因故去世或离开家乡，无法继续居住；

2、原宅基地使用者被法院宣告失踪或死亡；

3、原宅基地使用者违法使用、转让、抵押或者赠与宅基地，被依法收回；

4、原宅基地使用者依法被撤销宅基地使用权；

5、原宅基地使用者依法被收回宅基地；

6、依法对原宅基地使用者的宅基地进行补偿或者安置的情况；

7、其他依法需要重新分配宅基地的情况。

综上所述，具体的条件和程序可能因地区而异，建议咨询当地相关部门了解详细情况。

【法律依据】：

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

四、宅基地的房子分给儿子后可以重建吗

法律主观：

在自己原来宅基地上建设房屋，不管是新增的还是翻建的，都得依法取得乡村建设规划许可证，否则是不允许建设的。

,（一）申报,凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。

村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。

然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。

,（二）权属调查,国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。

在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。

,（三）审核与公告,经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。

,（四）审批,公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市（县）人民政府领导签章，并加盖市（县）人民政府土地登记专用章。

,（五）登记注册,根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地（宅基地）为单位逐项填写土地（宅基地）登记卡、土地（宅基地）归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。

,（六）颁发土地证,农村村民建住宅需要使用宅基地的,须要完成以下程序：

,（一）申请,申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。

村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

,（二）现场勘查,乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

,（三）填申请表,国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

,（四）村委会审查,村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。

,（五）审核上报,乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。

县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

,（六）审批,县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

,（七）放样,由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。

放样后，用地申请人方能动工建设。

,（八）验收发证,新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

,取得审批许可之后是可以重建的。

五、有宅基地使用权可以重建房屋吗

有宅基地使用权经审批可以重建房屋。

村民重建房屋应报经集体经济组织批准同意、由乡（镇）人民政府审核批准，重建的房屋应当建造合法、符合当地住宅标准。

一、宅基地使用证在哪办理

农民申请宅基地，由乡（镇）、村受理审查，对符合申请条件且经公示无异议的，按照程序上报，由县（市）人民政府进行批准。

《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知规定：

规范农村宅基地申请报批程序。

农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。

公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。

经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

二、同组村民是否可以买卖土地

不可以买卖土地。

同村组的村民，可以相互买卖房屋使用权，买卖房屋使用权后，不能再申请宅基地。

《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

六、宅基地分配合同书怎么有效？

1、一般来说，因为自然灾害原因使得宅基地使用权灭失的，都应该给以重新分配。

2、可以享受重新分配宅基地的权利人应当是因此而丧失宅基地的集体成员。

宅基地使用权不应当流转到集体经济组织之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。

所以因自然灾害等原因重新分配宅基地时，应当按照规定的标准给予仍然属于本集体经济组织且丧失基本居住条件的村民。

对于多占的宅基地的情况，要予以纠正，即使因自然灾害等原因灭失，也不应当重新分配。

一、宅基地使用权怎么理解

宅基地使用权是基于集体成员身份享有的一种保障性的权利。

作为基本保障，宅基地使用权不应当流转到集体之外，也不应当无限扩大，变相侵占集体土地，特别是耕地。

所以因自然灾害等原因重新分配宅基地时，应当按照规定的标准分配给仍然属于本集体且丧失基本居住条件的村民。

对于多占的宅基地的情况，要予以纠正，不应当把多占的宅基地也纳入到重新分配中来。

二、从新分配宅基地的原则

虽然从物理属性上讲，土地是不可能消灭的。

但是从用途角度上说，自然灾害等原因可能使土地不再适用某种用途，例如由于河流改道，原来的住宅和宅基地有可能完全被淹没；

又如，由于山体滑坡，原来住宅所在的土地不能再建房居住。

在发生这类自然灾害，原有宅基地不可能再用于建设住宅的情况下，就必须对丧失居住条件的集体的成员提供新的宅基地以维持生计。

根据土地管理法第六十二条和国家的有关规定，宅基地应当符合乡（镇）土地利用总体规划，尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地。

尽量珍惜每一寸土地，特别是要严格限制对耕地的占用。

在重新分配宅基地的情况下，也要按照国家规定的原则，统筹安排，力行节约，尽可能保证将适宜耕作的土地用于农业生产，严格遵守国家关于土地用途管制和耕地保护的有关规定。

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内容审核：谭程泽律师

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