征收拆迁风险评估的方案，房屋征收评估存在哪些风险？被征收人如何应对？

征收拆迁风险评估的方案，房屋征收评估存在哪些风险？被征收人如何应对？

一、房屋征收评估存在哪些风险？被征收人如何应对？

房屋征收评估存在的风险主要包括评估价值不准确、评估程序不规范以及征收方可能存在的违法行为等。为应对这些风险，被征收人可以采取以下措施：

一、了解评估过程和评估标准

被征收人应了解房屋征收评估的具体过程和评估标准，以便对评估结果进行合理的判断。这包括对评估机构的资质、评估方法的科学性以及评估结果的公正性进行核实。

二、确保评估过程的公正性

被征收人可以要求评估机构提供详细的评估报告，并对评估报告中的各项数据进行核实，以确保评估结果的准确性。

如果发现评估过程中存在不规范或违法行为，被征收人应及时向相关部门举报，以维护自己的合法权益。

三、应对征收方的违法行为

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。被征收人应关注征收方是否遵循这一规定，若征收方采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，被征收人有权向公安机关报案，要求追究相关责任人的法律责任。

四、寻求专业法律帮助

在房屋征收评估过程中，如果被征收人对评估结果或征收方的行为有异议，可以寻求专业律师的帮助。律师可以为被征收人提供法律咨询、代理诉讼等服务，帮助被征收人维护自己的合法权益。

综上所述，被征收人在房屋征收评估过程中应保持警惕，了解评估过程和标准，确保评估的公正性，并及时应对征收方的违法行为。在必要时，可以寻求专业法律帮助以维护自己的权益。

二、在房屋征收过程中,有权委托评估机构

法律分析：

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；

协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

三、房屋征收评估存在哪些风险被征收人如何应对

房屋征收评估存在哪些风险被征收人如何应对

一：

评估机构仅进行了房屋外围测量估测，而并未入户

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条之规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

房地产价格评估机构对被征收人的房屋进行调查勘丈时，被征收人未在场，房屋评估机构仅是进行了外围测量估测，室内室外装饰及附属物并未作登记，评估机构依据外围估测的数据作为对被征收房屋价值的评估参考，由此作出的评估结果显然不合理。

这也就是一些被征收人在根本没见过估价师上门的情况下直接收到评估报告的原因所在。

根据《办法》规定，除非被征收人拒绝实地查勘，否则这种情况的出现就是不合法的。

二：

《房屋估价分户评估报告》无评估方法、无注册房地产估价师合法签字

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款之规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

评估机构出具的《房屋估价分户评估报告》，如果无评估方法描述、无两名以上注册房地产估价师签字则不符合上述法规规定，评估机构的评估程序明显违法。

实践中，签字这个环节是被征收人需要着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。

而评估方法的选择则会直接影响到评估结果的多寡，这一点被征收人一定要予以特别留心。

三：

评估机构直接采用抽号的方式选定，剥夺被征收人的选择权

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条之规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

征收方未组织被征收人对评估机构的选定进行协商，或通过多数被征收人决定选定的程序，而直接采用抽签、摇号方式选定评估机构的，其评估机构的选定程序均不符合法律规定。

这里需要补充的一点是，选定评估机构的时间590号令并无直接规定。

若各地方有具体的评估办法，则依据地方性规定操作;若无更进一步的规定，则评估机构的选定工作可以在房屋征收决定公告前进行。

实践中，各地一般都有相对详细的评估机构选定办法，在维权中被征收人还要注意关注自己所在地区的具体规定。

四：

被征收房屋有两层，评估机构却只对第一层房屋进行评估

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条之规定，房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

据此，评估机构出具的《房屋估价分户报告》应当是对房屋全部面积所进行的估价，在征收方没有提供充分依据证明涉案房屋的第二层系违法建筑的情况下，评估机构不得仅对第一层进行评估而完全忽视二层、三层的存在。

实践中存在的大量“部分违建，全部不予补偿”的现象显然侵害了被征收人的合法权益，需要引起广大被征收人的高度重视。

一旦自己的评估报告出现这一漏洞，被征收人要及时收集第二层建筑系合法建筑或依法应当予以适当补偿的证据，并在针对评估报告的复核、专家鉴定中明确提出这点。

五：

预评估结果直接作为评估结果生效

在一些棚户区改造、旧城改建类项目中，往往采取预征收、

四、征地风险评估由哪个部门评估

法律主观：

土地风险评估报告应当包括以下内容：

1、征地的原因；

2、征地动员；

3、征地范围；

4、征地补偿方案。

根据《 土地管理法 》第四十七条第一款、第二款的规定， 国家征收土地 的，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村 集体经济组织 及其成员、 村民委员会 和其他 利害关系人 的意见。

法律客观：

估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。

这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：

1、技术风险。

为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。

从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。

不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。

实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。

另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。

再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。

因此，估价技术也是一个风险源。

2、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。

政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。

政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。

同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

3、估价对象手续不全产生的风险。

房地产估价主要是对房地产权益的估价。

我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。

比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。

企业为了节省费用不去办理产权登记手续。

这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。

4、不端正执业态度引发的风险。

这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。

在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。

另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

5、客观因素引发的风险。

除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。

通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。

如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。

同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。

还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。

6、房地产估价自身特性而导致的风险。

房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。

评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。

由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

五、被征收房屋价值评估要考虑什么因素

法律分析：

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；

协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

六、被征收房屋价值评估考虑哪些因素

法律主观：

首先，房地产价格评估机构的确定主体。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

因此，如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对您的房屋进行评估的话，属于程序违法，您可以提出异议。

房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。

其次，房地产价格评估机构要评估独立。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

再次，注册房地产估价师正确适用评估方法。

主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等，因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，决定采用哪一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

最后，对评估报告或评估结果不服的救济途径。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，如果您如果对评估报告有疑问，可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。

如果对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，该机构应同样需要当书面告知您。

如果您对该复核结果有异议，一定要在收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

如果您对补偿仍有异议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

如果您对补偿决定还是不服的话，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

以上就是笔者总结的一些关于被拆迁房屋价格评估程序的知识点。

实践中，就房屋价格评估结果产生纠纷的案件时有发生，被拆迁人可能仅仅知道自己房屋的价格评估结果显失公平，但是又说不出个所以然来，所以，笔者告诉大家，当您遇见这种情况时，不要慌，法律赋予我们很多的救济途径，在专业的征地拆迁律师的指导下，终会使您的权益免受不正当的侵害。

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文章来源参考：头条-征收拆迁风险评估的方案，被征收房屋价值评估要考虑什么因素

内容审核：李佳欣律师

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