艺和社区拆迁是商品房吗，购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

艺和社区拆迁是商品房吗，购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

一、购房者必看：掉进商品房广告陷阱里该如何维权

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商品房广告背后的“特殊寓意”

你是否有细细品味过

▼

比如这些

“私属领地，冬暖夏凉”

——地势低洼

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“超大绿化，满眼绿意”

——边上是荒草地

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“告别闹市喧嚣，独享静谧人生”

——地段偏僻

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中心政务区核心地标

——边上有个居委会

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如果你不小心被开发商的夸张广告给蒙骗，从而购买了“依山傍水”的豪宅，或者买了“没有学区”的学区房，该如何维权呢？

法律依据

HUAGELAWYER

维权的核心就是《民法典》了，这里要注意名词问题：

要约

VS

要约邀请

【要约】

第四百七十二条“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

【要约邀请】

第四百七十三条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。”

商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

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“要约、要约邀请”这两个概念，会涉及到你所签订的《商品房预售合同》中的权利和义务。

通俗地解释就是

▼

如果一家水果店，在店门口牌子是上写“有新鲜草莓卖”，这就是【要约邀请】；

你看到这个牌子后去店里询问“草莓多少钱一斤”，店家说“15元一斤买不买”，这就是【要约】；

如果你说“可以，买一斤”，这样你们之间买卖合同关系就成立了，会受到法律的保护。

而之前，在店门口挂卖水果的广告牌子，只是针对不特定的多数人，对你并不具有法律约束力。

案例解析

HUAGELAWYER

学区房买了，学区没了

2020年，B房地产公司对外进行宣传，其旗下一个新楼盘“周边配套某某小学、某某中学”，“教育资源丰富，某某中小学位于某府组团对面，性质：公办，规模：小学50个班，初中20个班，只要业主户口在楼盘片区，均可入读”

2021年6月，李女士为了让子女读上该小学，便急迫与该开发商签下了《商品房买卖合同》《委托装修合同》和《承诺书》，总价132万元，2021年7月其以银行按揭方式付总房款的70%以后，尚未支付尾款。另，该房交房日期为2023年3月。

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后该市自然资源和规划局发布了一项重磅消息：某某中小学确定重新选址，不会出现在原来的小区附近。

这对李女士来讲简直是晴天霹雳，她怒气冲冲地把B房地产公司告上法庭，起诉要求：撤销她和B房地产公司签订的《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。事实和理由就一点：被开发商欺骗签的该合同；B房地产公司答辩：该合同合法有效，XX小学是政府规划的，如今是政府要换地址，责任不在我们。

不仅如此，B房地产公司还反告了李女士，反诉要求：李女士支付房屋余款，同时赔偿违约金。

法院经审理认为：

· 李女士的本诉

B房地产公司以某某中小学作为销售广告和宣传资料，并不满足要约的条件，其仅仅属于要约邀请，不应当作为合同的内容，对原、被告双方均无约束力。所以，最终驳回了金女士的全部诉讼请求。

· B房地产公司的反诉

双方签订的合同是当事人的真实意思表示，具有法律效力，因此李女士应当依约履行合同义务。所以，最后法院判决李女士不但要支付剩余房款还需承担逾期付款违约金。

华格律师建议

HUAGELAWYER

如果你接下来有购买商品房的打算，务必注意以下问题：

商品房的宣传广告、样板房，你看看就好，关键要看合同怎么说，只有明确写在了合同里面，才会有保障。

如果要打官司，搜集好证据，要求赔偿时，要避免狮子大开口，以避免浪费多余的诉讼费。对于无法识别真假的商业广告，可请专业律师帮忙先行审查。

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最后，愿大家擦亮眼睛，识别坑人的商业广告，顺利买到自己满意的房子。

作者介绍

黄瑶瑶

华格律所公共法律事务部负责人

西北政法大学法律硕士研究生

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黄瑶瑶律师从业多年，先后担任人民政府、大型企业的法律顾问。曾在劳动仲裁委员会、市司法局实习。有着丰富的民商事案件处理经验，尤其擅长建设工程施工合同纠纷、金融借款合同纠纷、交通事故纠纷等案件。

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作者 | 黄瑶瑶

审核 | 学术交流委员会

图片 | 摄图网

二、怎样防止商品房的虚假广告

消费者在买房前的第一手资料往往源于广告，而由此产生的投诉也非常惊人。

为了避免以后不愉快的纠纷，列出了房地产商在广告中常用的一些促销技巧和手法。

(一)价格

广告中常有为回报消费者厚爱，以优惠成本价销售，每平方米仅售若干元这样的广告词，看了让人心动。

但建筑商的偷工减料，使消费者实际得到的住房与所购买期房往往不一样。

另外，室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收天线等房屋附属设施都需另外计价，加上一定比例的印花税和契税等规定款项及电话初装加急费、实装煤气材料费等不合理收费，商品房的实际价格就超过了标价。

广告中还常说售价×元起。

当打电话询问该价格的房子时，接待小姐告诉你这个价格的房子已售罄。

果真如此吗？起价如何理解？起价一般都是销售面积中各方面最差的单位的销售价格。

所以，凡是广告中标明×元起价的，至少应当有此价位的房子。

但大多数开发商这么做仅仅是为了吸引更多人观看广告，实际该价位的房子并不存在，购房者对此应保持清醒的头脑。

(二)地理位置

房地产广告为了证明物业升值潜力或交通便利，往往附一个房产的地理位置图，并在图中说明交通便捷，直通繁华市区，乘车仅需若干分钟(或距市中心×公里)，给人的感觉是近在咫尺。

事实上，这里的车程要么少报，要么指的是在汽车畅通无阻状况下的直线距离。

(三)环境

有些小区号称花园，但绿化面积极小一块，根本无法称之为花园，有些称绿化面积占××%，但实际交付使用时并没有达到该绿化比例。

(四)现场实景图片和户型设计漂亮的模型场景，也是房地产广告中常见的部分，并且总是显得很诱人。

但是购房者尤其是按揭期房购买者却总在入住时发现，现实与图纸并非一回事。

所以要给购房者提个醒，别以为付款之后就万事大吉，一定能住进这童话世界里，因为开发商在长达1-3年甚至更长的开发期间里，少不了根据实际情况作出各种设计变更，到入住时，漂亮的模型已变了样。

(五)投资商、发展商、代理商、物业管理

买房时是与房产代理商打交道，签合同的对象是住房发展商，投资商只是住房的投资者，很多购房者对此往往混淆不清。

房地产销售代理在我国尚属新鲜事物，相应的法规政策还不完善，加上在房产交易中代理商的活动具有短期行为特征(购房人认购房产，签定认购书，代理商的任务即可完成)，很容易造成代理商为追求高销售额在广告上夸大其词，购房者不慎上当后，难免要追究责任，甚至打官司。

在这种情况下一般购房很难清楚找谁论理，应该说，发展商有责任、有义务对所有的广告作最后把关，解决的过程只涉及购买者和发展商。

发展商是项目的最终责任者，消费者一定要清楚最后签合同付款的对象是发展商而非其他部门。

物业管理同代理商一样是受发展商委托进行管理的部门，其好坏直接关系购房者未来的居住质量。

如果广告中对××物业公司管理作了专门说明，那么尚属正规，但大多数不会作此说明。

一、购房广告中的陷阱有哪些

(一)夸大项目现状

房地产是一项高资金投入的项目，资金收回的速度对发展商的滚动发展至关重要，因此好多房地产广告宣传中都暗含着一点儿提前量。

例如有的把正在“征地拆迁”说成已经“三通一平”；

有的把正在办理《预售许可证》说成是已经“开盘销售”；

有的把刚刚主体完工但尚未具备居住条件的说是“现房迎客、旺地旺销”；

有的把尚有大量空置房屋的说成是“热销过望”、“硕果仅存”。

他们用夸张的语言，同时利用楼书设计中打眼的图文效果给消费者造成巨大的“购买耸动力”和“视觉冲击力”，这样客户常常自投罗网。

(二)广告语言模糊

中国消费者协会提醒，售房广告常见的有七种情形：

一是模糊时间。

二是模糊距离。

三是模糊数字。

四是模糊图片。

五是模糊概念。

六是模糊出处。

七是模糊规定。

八是模糊规划。

(三)渲染起价低廉

现在房价有起价、均价、最高限价之分。

起价说白了就是该物业内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房子的价格，地产广告往往打出起价价格，给人一种价格低的印象。

起价、均价也是房地产发展商们特别喜欢使用的概念，起价缺乏代表性、普遍性和参考价值，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢人心的效果。

而“最高价”则易使人想到还有个最低价，但最低与最高除去楼层朝向原因外几乎相差无几。

三、警惕商品房广告宣传6大陷阱

商品房的投诉最近几年一直居高不下，但由于商品房投诉有其自身的特点，解决起来比较困难。

广告宣传得虚假，签合同方面注意不够，必须引起广大购房者的注意。

今天的《新闻听点》请听《警惕商品房广告宣传6大陷阱》。

采写新闻台记者晓云。

【出新闻听点片头】

记者从市消协了解到，去年我市消协接到的房产投诉占到总投诉量的10%，而广告合同方面的投诉又占到其中的十分之一。

为此，市消协针对平时接触到的房产广告宣传引起的投诉，提出了六个方面的陷阱，供广大的购房者参考。

陷阱之一降低首付:正常首付都是30%，但一些开发商为了销售自己楼盘推出首付10%。

同时由房屋投资公司提供给消费者20%的借款。

银行承担70%的贷款。

10%的首付对广大购房者无疑是一个很大的诱惑。

市民李女士：

(出录音)

“我买这套房子30万，我手头没有那么多现金，首付3万挺划算的。

”

表面上看，降低了首付款，的确可以帮助一时手头现金不多的购房者。

但这样也由原来的三方关系变为四方关系。

会给自己带来一定的风险，市消协秘书长童-朴提醒购房者要慎重对待：

(出录音)

“能不能在投资公司借到款，借到款怎样还。

银行对这种方式有没有附加条件。

这都是要慎重对待。

消费者首先要根据自己的财力，综合投资公司的信誉来购买，而且合同要签得很细致、考虑周全。

”

陷阱之二返还差价：

某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。

童秘书长提醒购房者，这些承诺并不意味着购房者无风险了。

在签合同时应充分考虑：

(出录音)

“购房者应注意返还差价，怎么返还，多大的时间段内能返还。

返还的时候，同一楼盘不同的房子还是不一样的，以那个为基准进行返还，这都是要约定明确的。

”

陷阱之三无理由退房:某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。

退房时，购房者的房款还将获得一定的年利率。

对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在，购房者要了解清楚，市消协童-朴秘书长：

(出录音)

“这个时候，消费者要注意。

大多数，购房者买房都是由银行按揭的，这个按揭的贷款贷款怎样计算，怎样退换，其中购房的契税，保险费支出如何退还。

已经花出去的怎样退还，这个必须约定清楚。

不约定清楚，有可能这花出去的钱就损失了，而且是一笔不小的费用。

都要约定清楚，不要盲目。

”

四、楼盘广告存在欺诈怎么处理

法律分析：

1、买房者可以以欺诈为由撤销与开发商签订的房屋买卖合同，撤销权为形成权，原则上，通知到即发生法律效力。

2、不要求解除合同，因开发商违背了合同约定，可要求开发商继续履行合同，并要求其承担违约金。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条 一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条 第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条 一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

五、购房广告中有哪些陷阱

消费者在买房前的第一手资料往往源于广告，而由此产生的投诉也非常惊人。

为了避免以后不愉快的纠纷，列出了房地产商在广告中常用的一些促销技巧和手法。

(一)价格

广告中常有为回报消费者厚爱，以优惠成本价销售，每平方米仅售若干元这样的广告词，看了让人心动。

但建筑商的偷工减料，使消费者实际得到的住房与所购买期房往往不一样。

另外，室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收天线等房屋附属设施都需另外计价，加上一定比例的印花税和契税等规定款项及电话初装加急费、实装煤气材料费等不合理收费，商品房的实际价格就超过了标价。

广告中还常说售价×元起。

当打电话询问该价格的房子时，接待小姐告诉你这个价格的房子已售罄。

果真如此吗？起价如何理解？起价一般都是销售面积中各方面最差的单位的销售价格。

所以，凡是广告中标明×元起价的，至少应当有此价位的房子。

但大多数开发商这么做仅仅是为了吸引更多人观看广告，实际该价位的房子并不存在，购房者对此应保持清醒的头脑。

(二)地理位置

房地产广告为了证明物业升值潜力或交通便利，往往附一个房产的地理位置图，并在图中说明交通便捷，直通繁华市区，乘车仅需若干分钟(或距市中心×公里)，给人的感觉是近在咫尺。

事实上，这里的车程要么少报，要么指的是在汽车畅通无阻状况下的直线距离。

(三)环境

有些小区号称花园，但绿化面积极小一块，根本无法称之为花园，有些称绿化面积占××%，但实际交付使用时并没有达到该绿化比例。

(四)现场实景图片和户型设计漂亮的模型场景，也是房地产广告中常见的部分，并且总是显得很诱人。

但是购房者尤其是按揭期房购买者却总在入住时发现，现实与图纸并非一回事。

所以要给购房者提个醒，别以为付款之后就万事大吉，一定能住进这童话世界里，因为开发商在长达1-3年甚至更长的开发期间里，少不了根据实际情况作出各种设计变更，到入住时，漂亮的模型已变了样。

(五)投资商、发展商、代理商、物业管理

买房时是与房产代理商打交道，签合同的对象是住房发展商，投资商只是住房的投资者，很多购房者对此往往混淆不清。

房地产销售代理在我国尚属新鲜事物，相应的法规政策还不完善，加上在房产交易中代理商的活动具有短期行为特征(购房人认购房产，签定认购书，代理商的任务即可完成)，很容易造成代理商为追求高销售额在广告上夸大其词，购房者不慎上当后，难免要追究责任，甚至打官司。

在这种情况下一般购房很难清楚找谁论理，应该说，发展商有责任、有义务对所有的广告作最后把关，解决的过程只涉及购买者和发展商。

发展商是项目的最终责任者，消费者一定要清楚最后签合同付款的对象是发展商而非其他部门。

物业管理同代理商一样是受发展商委托进行管理的部门，其好坏直接关系购房者未来的居住质量。

如果广告中对××物业公司管理作了专门说明，那么尚属正规，但大多数不会作此说明。

一、购房广告中的陷阱有哪些

(一)夸大项目现状

房地产是一项高资金投入的项目，资金收回的速度对发展商的滚动发展至关重要，因此好多房地产广告宣传中都暗含着一点儿提前量。

例如有的把正在“征地拆迁”说成已经“三通一平”；

有的把正在办理《预售许可证》说成是已经“开盘销售”；

有的把刚刚主体完工但尚未具备居住条件的说是“现房迎客、旺地旺销”；

有的把尚有大量空置房屋的说成是“热销过望”、“硕果仅存”。

他们用夸张的语言，同时利用楼书设计中打眼的图文效果给消费者造成巨大的“购买耸动力”和“视觉冲击力”，这样客户常常自投罗网。

(二)广告语言模糊

中国消费者协会提醒，售房广告常见的有七种情形：

一是模糊时间。

二是模糊距离。

三是模糊数字。

四是模糊图片。

五是模糊概念。

六是模糊出处。

七是模糊规定。

八是模糊规划。

(三)渲染起价低廉

现在房价有起价、均价、最高限价之分。

起价说白了就是该物业内楼层、朝向等最差，从而价位也最低的那套房子的价格，地产广告往往打出起价价格，给人一种价格低的印象。

起价、均价也是房地产发展商们特别喜欢使用的概念，起价缺乏代表性、普遍性和参考价值，但其相对低的价位在广告中却能起到聚拢人心的效果。

而“最高价”则易使人想到还有个最低价，但最低与最高除去楼层朝向原因外几乎相差无几。

六、房产广告中不可不防的五大陷阱有哪些

目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人有大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。

但千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。

凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，如果很在乎，也就是说，正是看中了宣传广告中宣传的某方面，一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。

如果是现房可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。

一、房屋广告信息不符怎么办

房屋实际情况与广告不符需要承担违约责任。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、欺骗销售商品负什么责任

欺骗销售商品负民事责任。

针对一些商业促销广告中严重存在的对产品（服务）质量的虚假宣传，欺骗和误导消费者的现象，国家相关法律规定，在广告中对产品质量作出虚假宣传的，依照广告法追究法律责任。

从产品质量法角度对广告法的相应规定作出回应，为打击以虚假广告宣传欺骗消费者的行为提供了更有力的法律武器。

【本文关联的相关法律依据】

《商品房销售管理办法》第十四条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

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文章来源参考：头条-艺和社区拆迁是商品房吗，购房广告中有哪些陷阱

内容审核：张海涛律师

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