底层楼房拆迁新规划图，广东汕头出差办案处理一起房屋征收补偿纠纷案件

底层楼房拆迁新规划图，广东汕头出差办案处理一起房屋征收补偿纠纷案件

一、广东汕头出差办案处理一起房屋征收补偿纠纷案件

广东汕头出差办案处理一起房屋征收补偿纠纷案件

二、汕头市拆迁补偿标准

法律分析:

征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低。

法律依据:

广东省人民代表大会常务委员会《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》 第十条 被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换两种补偿方式。

被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。

被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，可以由拆迁人与被拆迁人协商确定。

拆迁人与被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

对委托房地产评估机构不能达成一致意见的，可以采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式确定房地产评估机构进行评估。

拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋，补偿金额按照房地产市场评估价格增加百分之五至百分之十确定，具体增加比例由各地级以上市人民政府规定。

三、律师解析《汕头市国有土地上房屋征收与补偿工作规程》

为规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合本市实际，制定本规程。

一、适用范围

在本市范围内因公共利益项目建设，需要征收国有土地上单位、个人的房屋及其附属物的，适用本规程。

二、基本原则

房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，切实维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

三、国有土地上房屋征收一般工作程序

（一）提出项目房屋征收申请

需征收房屋的建设项目，由项目业主单位或者人民政府确定的部门（单位）向房屋征收部门提出房屋征收书面申请。

提出申请时应当提交下列资料：

（1）拟征收范围（附图）；

（2）符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的相关文件；

（3）保障性安居工程建设、旧城区改建项目纳入市、区（县）国民经济和社会发展年度计划或者专项投资计划的相关文件。

对尚未确定项目业主单位，或者人民政府未确定部门（单位）作为申请主体的，由房屋征收部门直接按上款规定组织文件资料，向同级人民政府提出申请。

（二）办理审查、报批手续

房屋征收部门组织对申请单位报送的相关文件资料进行审查，提出审查意见，报同级人民政府批准。

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当及时书面通知城乡规划、住房和城乡建设、工商、房产管理、不动产登记等部门暂停在征收范围内办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、抵押登记、工商设立、住所迁入变更登记等相关手续，并将暂停办理事项在征收范围内公告。

暂停办理的通知和公告应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过一年。

（三）产权调查登记

房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

征收范围内未经产权登记的建筑由市、区（县）人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

（四）制订房屋征收补偿方案

1、房屋征收部门委托房地产价格评估机构对房屋征收范围内房屋进行分类评估。

2、房屋征收部门依据分类评估报告、调查登记结果及征收相关规定制订房屋征收补偿方案。

3、房屋征收部门将房屋征收补偿方案报同级人民政府，由政府组织有关部门对房屋征收补偿方案进行论证优化。

4、房屋征收补偿方案在房屋征收范围内和政府门户网站公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于三十日，并根据意见反馈情况修改完善征收补偿方案。

因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、区（县）人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改完善方案。

5、房屋征收部门将修改完善的房屋征收补偿方案报人民政府批准并公布。

6、属市财政投资且由区（县）人民政府组织实施的项目，区（县）房屋征收部门拟订的房屋征收补偿方案，需经市房屋征收部门审核，并报市人民政府同意，方可公布及征求公众意见。

（五）测算征收补偿费用

房屋征收部门依据同级人民政府批准的房屋征收补偿方案和有关依据测算征收补偿总费用。

属财政投资的项目，房屋征收部门应当将征收补偿费用测算情况及依据报同级人民政府审定。

（六）监管征收补偿资金

房屋征收部门向项目业主单位或者人民政府确定的部门（单位）出具房屋征收补偿资金测算总额审定情况的通知。

在房屋征收决定作出前，征收补偿资金测算总额应当足额划入在金融机构开设的专用账户。

征收补偿资金实行专户存储、专款专用。

财政拨款建设项目，由房屋征收部门会同财政部门按照财政资金拨付的有关规定实施管理。

（七）社会稳定风险评估

在作出征收决定前，房屋征收部门应当按照有关规定开展社会稳定风险评估工作，出具社会稳定风险评估报告。

社会稳定风险评估报告应当做出低风险、中风险或者高风险的风险预警评价，并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议。

（八）房屋征收决定

1、房屋征收部门报请同级人民政府作出房屋征收决定。

报请时需提供下列资料：

（1）符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划相关文件。

属于保障性安居工程建设和旧城区改建的，还需提供纳入市、区（县）国民经济和社会发展年度计划的相关文件。

（2）房屋征收补偿方案以及市、区（县）人民政府对拟实施房屋征收项目征收补偿方案公布征求意见的情况和相关资料。

因旧城区改建需要征收房屋的，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、区（县）人民政府组织召开听证会记录及听证意见。

（3）房屋征收部门对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况的调查登记公布情况的相关材料。

（4）组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理情况的相关材料。

（5）涉及被征收人户数在二百户以上的房屋征收项目，经市、区（县）人民政府常务会讨论决定材料。

（6）拟实施房屋征收项目社会稳定风险评估报告及相关资料。

（7）拟实施房屋征收项目征收补偿安置费用存储证明。

（8）房屋征收部门认为必须提供的其他资料。

2、发布房屋征收决定公告，并载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

（九）确定及委托评估机构

1、由房屋征收部门在相关网站公开发布有关房地产价格评估机构参加评估工作申请的通知。

2、确定符合条件的房地产价格评估机构备选名录，并在征收范围内和相关网站公布。

3、由房屋征收部门采取送达通知或者公告通知的形式书面通知被征收人在三十个工作日内按备选名录协商选定房地产价格评估机构。

4、被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家，随机确定房地产价格评估机构时应当由公证机构现场公证。

5、房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门委托房地产评估机构评估，签订房屋征收评估委托合同。

（十）实施房屋征收补偿

1、确定被征收房屋价值。

（1）评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

房屋征收部门将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示七日，期间评估机构应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。

（2）分户初步评估结果公示期满并修正后，评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。

由房屋征收部门向被征收人送达分户评估报告。

（3）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定处理。

2、房屋征收部门组织开展补偿安置协议签订、房屋搬迁工作，依法收回被征收房屋产权证。

3、房屋征收部门公示分户补偿结果。

4、房屋征收部门统一办理注销被征收房屋产权证等事项。

5、房屋征收部门依法委托具有专业承包或者总承包三级以上建筑施工资质的建筑业企业对被征收房屋实施拆除。

四、国有土地上房屋征收特别工作程序

（一）作出补偿决定

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（二）行政复议和行政诉讼

根据有关规定，依法做好房屋征收决定和征收补偿决定的行政复议、行政诉讼应议应诉工作。

（三）申请人民法院强制执行

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）追加征收补偿资金

征收补偿过程中如实际应补偿资金超出测算补偿资金总额的，房屋征收部门应当将资金缺口情况通知项目业主单位或者人民政府确定的部门（单位），及时追加征收补偿资金。

五、监督管理

（一）各区（县）房屋征收部门编制的本区（县）下一年度房屋征收计划，应于每年10月31日前报市房屋征收部门。

市房屋征收部门汇总各区（县）的年度征收计划，并会同市发展和改革、财政、国土资源、住房和城乡建设、城乡规划、房产管理等部门编制市年度房屋征收计划，报市人民政府批准。

（二）监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门及其工作人员的监察。

（三）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位开展房屋征收与补偿的具体工作，并对其行为进行监督。

房屋征收部门委托房屋征收实施单位开展房屋征收补偿的，双方应当签署责任书，明确房屋征收实施单位应当依法文明实施房屋征收补偿工作，出现违法、违规行为的，根据情节轻重追究相应责任。

（四）属市财政投资且由区（县）人民政府组织实施的项目，区（县）房屋征收部门应当将被征收房屋的征收补偿、房屋评估、复议诉讼等各项工作记录在案，建立征收档案，供财政、审计、监察部门和上级房屋征收部门定期检查。

六、本规程自2016年10月1日起施行，有效期至2022年9月30日止。

有效期届满，经评估认为需要继续施行的，根据评估情况重新修订。

四、汕头经济特区城市房屋拆迁补偿标准

第三十二条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家和集体的房屋及其附属物的管理人)，依照本规定给予补偿。

拆除违章建筑或者超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。

第三十三条拆迁补偿的方式可以实行产权调换，也可以实行作价补偿，具体补偿形式由被拆迁人选择，本章另有规定的除外。

市人民政府应当根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素，以房地产市场评估价格规定拆迁各类房屋作价补偿的具体办法，报市人大常委会备案。

产权调换可实行原地或者异地产权调换实行原地产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按前款规定的作价补偿具体办法，计算被拆迁房屋补偿价格和所调换房房屋的商品房价格，结清产权调换的差价。

实行异地产权调换的，可根据地域等级，由拆迁当事人协商确定是否增加补偿面积。

从区位好的地段补偿安置到区位差的地段，增加补偿的面积不得少于原建筑面积的百分之二十，不增加补偿面积的，被拆迁人不作差价结算。

商品房价格由拆迁人通过市场评估确定并公布。

第三十四条被拆除房屋的建筑面积，按下列办法确定：

(一)有土地使用证和房屋所有权证，按房屋所有权证登记的建筑面积计算;

(二)没有房地产权证和其他合法证件的，由拆迁人委托有资质的专业测绘机构测丈建筑面积。

第三十五条被拆除房屋有下列情形之一的，补偿时应分别情况，按下列规定处理：

(一)没有土地使用证的，其产权调换所得房屋的土地使用权，应按有关规定向国土行政管理部门缴交地价款，办理确权手续;实行作价补偿的，由拆迁人将被拆除房屋情况报国土行政管理部门确认权属，并按规定对应当补交地价款的予以扣缴后，余额补偿被拆除房屋所有人;

(二)属占用他人持有人民政府核发土地使用证的土地建造房屋的，占用人应与土地使用权人协商解决;协商不成的，占用人应按实际占用的土地面积，以拆迁当年同类区域住宅用地基准地价补偿土地使用权人后，拆迁人方能将房屋补偿给占用人;实行作价补偿的，拆迁人应从补偿款中代扣款(标准同上)交还土地使用权人后，方能将剩余补偿款付给占用人;

(三)没有房地产权证、房屋所有权证或者私自买卖房屋未办理交易确认、产权转移登记手续的，应在房屋拆迁公告规定期限内向房产行政管理部门申办确权或者交易确认、产权转移登记手续，缴交有关税费后，方可实行补偿。

第三十六条拆除用于文化、教育、卫生、体育、邮政等与群众生活密切相关的公益事业的房屋及其附属物的，拆迁人应按其原性质、规模实行原地产权调换，因规划要求不能在原地调换的，给予作价补偿，或者由市人民政府按照城市规划统筹安排;拆除国家机关、团体办公用房，拆迁人应按原房屋用途和面积补偿、安置;拆除市政基础设施、公共设施等，拆迁人应按有关规定，予以重建或者作价补偿。

第三十七条拆除非公益事业房屋的附属物(包括花圃、庭院、水井、围墙、操场、游泳池、淡水池、简易停车棚和凉亭等)，不作产权调换，按残值给予补偿，其占地面积按拆迁当年同类区域同类用途土地基准地价作价补偿。

第三十八条房屋拆迁范围内的宅基地、空地，按拆迁当年同类区域同类用途土地基准地价作价补偿。

第二十九条以产权调换形式偿还的非住宅房屋，可分别情况。

按下列标准计算补偿面积：

(一)拆除已办理工商营业执照和税务登记，并有实际营业事实的底层商业用房，按原房屋建筑面积的百分之六十在原地或者附近调换底层一商业用房面积，百分之四十调换住宅面积;

(二)拆除仓库、轻型加工厂的底层生产用房，按原房屋建筑面积的百分之四十在原地或者附近调换底层生产用房面积，百分之六十在经结构处理的其他层次调换面积;

(三)拆除本条第(一)、(二)项规定以外的其他非住宅用房，按原房屋建筑面积的百分之六十一在新建楼房中调换同一使用性质的非住宅用房面积，百分之四十调换为住宅用房一面积;

(四)按本条规定调换后的房屋，可接其价格折算调换为同一使用性质的房屋。

第四十条以产权调换形式偿还的住宅用房，可分别情况，按下列标准计算补偿面积：

(一)拆除一住宅一平房，按原房屋建筑面积的百分之一百二十在原地或者附近新建住宅楼房中调换产权面积;

(二)拆除二层以上住宅房屋，按原房屋建筑面积的百分之百在原地或者附近新建住宅楼房中调换产权面积。

第四十一条拆除房屋中的技术层(含夹层、阁楼)，如属原建筑物整体结构和布局或者经报建批准，层高在2.2米以上、层底高度不少于2.4米(即自然层高不少于4.6米)的，可计算产权面积，按夹层、阁楼建筑面积的百分之百在原地或者附近新建住宅楼房中调换产权面积。

不符合上述条件的，不作产权调换，给予作价补偿。

第四十二条建设部门拓建、新建城市道路及进行公共设施建设等专项项目(商品房开发项目除外)，需要拆除全民所有制单位所有和房产部门管理的国有房屋，可向市人民政府申请核销固定资产(属部队直属单位所有的另行解决)，办理产权注销手续，原则上不予补偿，但确因房屋拆迁造成被拆迁单位经济困难的，可参照本规定的补偿标准给予适当补偿。

需要拆除前款规定范围以外房屋的，按本规定给予作价补偿。

第四十三条被拆除房屋的装饰物，由被拆迁人自行拆用，不予补偿。

第四十四条拆除无主房屋或者所有人死亡后继承人下落不明、又无合法代理人的房屋，由拆迁人报请房屋拆迁主管部门登报公告，自公告之日起六十日内无人认领的，由房产行政管理部门依法代管，并与拆迁人签订补偿安置协议书。

其补偿原则上实行作价补偿，补偿款由房产行政管理部门在银行开户代为储蓄，并保存好档案资料。

房屋拆除前拆迁人应当办理证据保全公证。

第四十五条拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内纠纷未解决的，由拆迁人征求纠纷当事人意见后提出补偿安置方案，报经房屋拆迁主管部门或者市人民政府授权的部门批准后实施拆迁。

拆迁前，拆迁人应当向公证机关办理证据保全。

第四十六条房屋所有人在拆迁期限内不与拆迁人协商有关补偿事宜的，由房屋拆迁主管部门或者市人民政府授权的部门限期办理补偿安置手续。

房屋所有人逾期仍不办理的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门或者市人民政府授权的部门批准后实施拆迁。

拆除前，拆迁人应向公证机关办理证据保全。

第四十七条拆除设有抵押权的房屋，按有关担保的法律规定执行。

第四十八条拆除已办理租赁登记的出租房屋，原则上实行产权调换，在原租赁期限内租赁关系继续保持，因拆迁需变动原租赁合同条款的，应作相应变更。

五、广东房屋征收与补偿政策 法律问题

法律分析:

征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低。

法律依据:

广东省人民代表大会常务委员会《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》 第十条 被拆迁人可以选择货币补偿或者房屋产权调换两种补偿方式。

被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。

被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，可以由拆迁人与被拆迁人协商确定。

拆迁人与被拆迁人协商不能达成协议的，可以共同委托具备房屋拆迁评估资格的房地产评估机构进行评估。

对委托房地产评估机构不能达成一致意见的，可以采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式确定房地产评估机构进行评估。

拆迁属落实侨房政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇购建的华侨房屋，补偿金额按照房地产市场评估价格增加百分之五至百分之十确定，具体增加比例由各地级以上市人民政府规定。

六、房屋征收补偿纠纷案由 -征收征用

法律主观：

答：

依据《汕头经济特区 城市房屋拆迁 管理规定》第三十条规定：

拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家和集体所有的房屋及其附属物的管理人）依照本规定给予补偿。

拆除违章建筑 或超过批准使用期限的临时建筑不予补偿。

第三十三条规定：

被拆除房屋有下列情形之一的，实行补偿时应分别情况，按下列规定处理：

（一） 没有土地使用证 的，其产权调换所得房屋的 土地使用权 ，应按有关规定向国土房产部门缴交地价款，办理确权手续。

属占用他人持有人民政府核发的 土地使用权证 的土地建造房屋的，占用人应与 土地使用权人 协商解决；

协商不成的，占用人应按实际占用的土地面积，以拆迁当年同类区域住宅用地基准地价补偿土地使用权人后，拆迁人方能将房屋补偿给占用人；

实行作价补偿的，拆迁人应从补偿款中代扣 土地补偿款 （标准同上）交还土地使用权人后，方能将剩余补偿款付给占用人。

（二）没有房地产权证、 房屋所有权证 或私自买卖房屋未办理交易确认、产权转移登记手续的，应在房屋拆迁公告规定期限内向国土房产部门申办确权或交易确认、产权转移登记手续，缴交有关税费，方可实行补偿。

（三）集体土地上的房屋没有土地使用证和房屋所有权证的，被拆迁人须按规定向所在村（居）委会提出申请，并报经国土房产部门核准，办理确权手续后，方可实行补偿。

如果该厂房确是违章拆除，根据上述规定，违章建筑不予补偿。

如果该厂房不是违章拆除，我们都知道厂房拆迁不同于一般民房拆迁，必须先对厂房进行评估，按照评估公司的股价进行补偿，补偿项目包括房屋补偿、装修费、搬迁补助费、临时 安置补助费 、经营性补助费、停产停业补偿、设备设施搬迁费，评估作价赔偿房屋补偿，营业损失，机器拆装费用等。

各地 拆迁补偿标准 不同，可以查看拆迁公告的具体规定，或建议去当地土地部门咨询。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-底层楼房拆迁新规划图，广东房屋征收与补偿政策 法律问题

内容审核：仝永宽律师

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