拆迁安置房房地产企业给拆迁人所开发票的增值税应该由谁承担，拆迁安置房交增值税吗

拆迁安置房房地产企业给拆迁人所开发票的增值税应该由谁承担，拆迁安置房交增值税吗

拆迁安置房房地产企业给拆迁人所开发票的增值税应该由谁承担

拆迁安置房房地产企业给拆迁人所开发票的增值税承担问题，需结合具体交易主体、性质及税收政策综合判断。以下从房地产开发企业与被拆迁人两个角度展开分析：

一、房地产开发企业的增值税承担与计税规则

1. 视同销售不动产的增值税征收

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条及《增值税暂行条例实施细则》第四条，房地产开发企业以自己名义立项开发拆迁安置房，并向被拆迁人无偿转让回迁安置房所有权时，需视同销售不动产缴纳增值税。销售额的确定方法包括：

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

计税公式为：应纳税额 = 销售额 × 9%（一般计税方法）或含税销售额 ÷（1 + 5%）× 5%（简易计税方法）。

2. 拆迁补偿费用的扣除规则

房地产开发企业支付给被拆迁方的拆迁补偿费用（如土地价款、拆迁补偿款等），符合规定条件的可在计算增值税销售额时扣除。具体扣除项目包括：

受让土地时向政府部门支付的土地价款；

在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。

销售额计算公式为：销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）。

3. 特殊免税情形

若回迁安置房的建造目的是安置被拆迁居民，且增值额未超过扣除项目金额的20%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，可免征土地增值税。但需注意，此免税条款仅针对土地增值税，不直接涉及增值税。

二、被拆迁人的增值税承担规则

1. 初次取得拆迁安置房的免税

被拆迁人因政府征收行为获得拆迁安置房，不属于增值税应税行为，因此无需缴纳增值税。此规则基于拆迁补偿的非市场交易性质，与普通商品买卖不同。

2. 转让拆迁安置房的增值税规则

若被拆迁人后续转让安置房，增值税缴纳需分情况讨论：

个人转让购买不足2年的住房：需按5%的征收率全额缴纳增值税；

个人转让购买2年以上（含2年）的住房：

非北京市、上海市、广州市、深圳市地区：免征增值税；

上述一线城市内：非普通住房按差额的5%征收增值税，普通住房免征增值税。

三、实务操作中的关键注意事项

1. 政策动态与地区差异

拆迁安置房的增值税政策可能因地区或项目性质调整（如“完税后两年免增值税”等新政），需密切关注当地税务部门的解释和执行情况。

2. 合规申报与资料留存

房地产开发企业应确保拆迁补偿费用的扣除符合规定，并留存相关凭证（如补偿协议、支付记录等）；被拆迁人转让安置房时，需准确计算持有时间并区分房屋类型。

3. 专业咨询与风险规避

鉴于增值税计算的复杂性，建议交易双方在操作前咨询专业税务机构或律师，避免因政策理解偏差导致税务风险。

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相关法律法规

有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

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本案为一起不当得利纠纷案件，朱某某上诉请求：

1．撤销一审判决，依法驳回王某某的诉讼请求；

2．二审诉讼费用由王某某负担。事实和理由：

一审判决认定酒泉市重任房地产开发有限公司（以下简称重任公司）收取王某某25293.8元税款后，未向税务局缴纳土地增值税、所得税，应返还多收取的税款11870.9元，上述认定错误，具体理由如下：

正如王某某在民事起诉状和一审判决书认定的“2018年3月，重任公司通知王某某办理房屋产权证，将购房发票、住房维修基金的正式票据给了王某某”，如果朱某某未向税务机关缴纳房屋买卖税款，王某某如何取得购房发票，如何将税务机关开具的购房发票交给朱某某，故本案事实是就案涉房屋，朱某某根据税务局核定的9.6％的税率（该税率包含营业税、企业所得税、土地增值税、附加税等税种），向税务局缴纳了25280.64元的税金（合同约定房款263340×9.6％=25280.64元）后，税务局才向王某某开具了案涉房屋正式购房发票。一审案件受理费448元，由朱某某、童某某负担178元，王某某负担270元，二审案件受理费102元，由朱某某、童某某负担88元，王某某负担14元。

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内容来源参考：法律头条-棚改回迁安置房开发企业需要缴纳增值税吗,拆迁安置房的增值税怎么算

内容审核：张新律师

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