非本村人购买本村房屋,遇到拆迁怎么补偿，非本村村民购买了农村房遇拆迁卖家起诉合同无效 该怎么

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非本村村民购买了农村房遇拆迁卖家起诉合同无效 该怎么

非本村村民购买了农村房遇拆迁，卖家起诉合同无效，该问题涉及农村房屋买卖合同的效力以及拆迁补偿的权益分配。以下是对此问题的详细分析：

1. 合同无效的情形：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农村集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。因此，非本村村民购买本村房屋，可能因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为合同无效。特别是当该房屋涉及宅基地的使用权转让时，若未经相关部门审批或违反土地利用总体规划，合同更有可能被认定为无效。

2. 合同无效的处理：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

1. 补偿对象：在房屋拆迁中，补偿对象通常是房屋的所有权人。若农村房屋买卖合同被认定为无效，那么非本村村民作为买受人，可能无法直接获得拆迁补偿。如果买受人已经实际支付购房款并占有使用房屋，且对房屋进行了维护或增值，那么在合同无效的情况下，其可能有权要求出卖人返还购房款并赔偿相应损失。

2. 补偿内容：拆迁补偿通常包括房屋补偿、宅基地使用权补偿以及其他相关损失补偿。对于非本村村民而言，由于其无法获得宅基地使用权补偿，因此只能主张房屋补偿及其他相关损失补偿。具体补偿金额和方式需根据当地拆迁政策和实际情况确定。

1. 咨询专业律师：面对此类复杂的法律问题，建议非本村村民及时咨询专业律师，了解自身权益和可能的法律后果。

2. 收集证据材料：为维护自身权益，非本村村民应收集购房合同、付款凭证、房屋占有使用证明等相关证据材料。

3. 参与协商或诉讼：在合同无效的情况下，非本村村民可以与出卖人协商处理后续事宜；若协商不成，则可向法院提起诉讼，要求出卖人返还购房款并赔偿损失。

非本村村民购买了农村房遇拆迁且卖家起诉合同无效时，应首先明确合同效力问题；其次根据合同效力确定拆迁补偿的权益分配；最后采取适当的法律措施维护自身权益。

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相关法律法规

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

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本案为一起确认合同无效纠纷案件，上诉人刘某某和上诉请求：

撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判确认双方签订的房屋买卖协议有效，驳回被上诉人返还拆迁补偿款的诉讼请求。事实和理由：

一审判决认定房屋买卖协议无效，适用法律错误。一审判决双方签订的房屋买卖协议无效适用的法律是：

合同法第52条和土地管理法（2004年修正）第8条、第9条、第62条第3款；

尽管没有阐明适用合同法第52条的哪一项，但因为同时适用了土地管理法，可以推定一审确认协议无效，适用的是合同法第52条第（五）项，以协议违反了土地管理法的强制性规定而无效。最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第14条规定：

合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。结合本案的实际争议，一审适用的土地管理法（2004年修正）对应规定的具体内容是，第8条：

宅基地属于农民集体所有；

这是宅基地所有权归属的规定；

第9条：

农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用；

使用的单位和个人，有保护、管理和合理利用的义务；

第62条第3款，是农村村民使用本村宅基地审批程序的规定。明显可见：

一审判决适用的土地管理法的规定，都不是针对农村房屋买卖的规定，也不是涉及民事合同效力的规定，更不是效力性的强制规定。国家基本法律有允许农村房屋买卖和宅基地使用权转让的原则性明确规定，具体法条是：

（1）民法通则（2009年修正）第71条和第75条第一款；

（2）物权法第39条、第64条、第153条、第155条；

（3）土地管理法（2004年修正）第62条第4款；

（4）土地管理法（2019年修正）第62条第5款，尤其是第6款新的规定：

“...鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。（5）民法典第240条、第266条、第363条、第365条。所以，一审根据合同法第52条和土地管理法（2004年修正）第8条、第9条、第62条第3款的规定，判决双方签订的房屋协议无效，确实属于适用法律错误。确认本案协议效力应当考虑的重要事由。一审完全未予考虑。1、双方签订的房屋买卖协议，经过大李家村的同意和追认。（1）双方签订的《买卖协议》有四个中说人，除了两个邻居外，另两个是主要村干部：

二个是村党支部书记李某某，另一个是村会计李某某。协议的中说人，是房屋买卖的联系人和协调人；

根据我国的实际国情，根据上诉人的个人认知，村里的党支部书记和会计作为房屋买卖的中说人，可以或者有理由认为房屋买卖经过大李家村的同意。（2）2020年12月3日签订的《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》，这个特别重要的协议是大李家村委会与上诉人签订的，而被上诉人就在村里居住，但大李家村委会没有与被上诉人签订。这一事实充分证明：

大李家村委会当初同意或者事后追认同意被上诉人将其房屋出卖给上诉人，以及上诉人享有房产权的事实。（3）房屋征收补偿款和搬迁奖励金，经过蓬莱市处农村财务管理中心全部直接支付给了上诉人。证明：

当地政府管理部门和大李家村委会都认为补偿款应当归上诉人，并且完全实际履行。2、房屋征收补偿协议有效并且实际履行，被上诉人无权否定。大李家村委会与上诉人于2020年12月3日签订的《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》有效，并且已经实际履行。上诉人用全部补偿款重新购买了一处住宅。被上诉人没有任何事由否定征收补偿协议的效力，以及履行该协议形成的事实和社会经济秩序。3、房屋买卖和房屋被征收，大李家村的权益没有受到任何损害。（1）被上诉人在大李家村××套房屋，其中1967年建设的房屋闲置不用，在2010年12月出卖给上诉人。该房屋无论是继续闲置，还是被上诉人自己使用，都必须占用宅基地，并不因为卖了才占用。（2）在房屋买卖协议中，没有涉及宅基地的任何内容，全部购房款对应的是房屋及其附属物，没有包含任何宅基地使用费。（3）在全部的房屋征收补偿款中，也没有针对宅基地的任何补偿款项。宅基地所占用的土地，因潍烟高铁建设征收房屋而退回大李家村随即就被国家征收，对应宅基地的补偿款全部归大李家村所有。4、影响房屋买卖协议效力的争议因素，已经不复存在。因潍烟高铁建设需要，房屋在2020年12月已经被拆除，买卖标的物已经不复存在!房屋所占用的宅基地已经被征收为国有土地；

房屋以及影响房屋买卖协议效力的争议因素已经不复存在。在这种情形之下，如果以损害村集体利益的名义而判决买卖协议无效，显然不符合实际的案情，就是支持恶意违约、支持违背诚信。5、房屋买卖协议即时实际履行，到房屋被征收经过了十年之久，房屋买卖协议签订的当天，上诉人与被上诉人均即时实际履行了协议义务。上诉人一直居住使用该房屋直至被征收，期间经过了十年之久。这种社会和经济秩序应当予以维护。被上诉人有不翻悔协议和承担严厉违约责任的承诺。在房屋买卖协议在前言中阐明：

房屋卖给上诉人“永久为业”；

协议第三条约定：

如因被上诉人的原因无法过户，被上诉人须承担违约责任；

第五条约定：

如果被上诉人违约，“须按照违约时房屋价格（以估价为准）的双倍支付违约金给买方”。清楚可见：

被上诉人有不得翻悔协议，有协助过户、有承担严厉违约责任的郑重承诺。7、诚信和恪守承诺，是被上诉人的重要法定义务，不得违反。民法通则、民法总则、合同法的基本原则，尤其是民法典第7条明确规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，守承诺”。被上诉人受利益驱使，恶意违约，并恶意提起诉讼，应当受到谴责，应当受到司法审判的严格制约。8、上诉人因特殊情况而购买房屋，房产权利应当给予保护。上诉人于1962年出生于蓬莱大辛店镇护驾沟村，1982年去新疆拜城县务农，2001年回到蓬莱老家，2005年到烟台市牟平区妻子的老家，2008年将户口从新疆迁入牟平；

2010年12月购买被上诉人的房屋，随后又回到蓬莱。上诉人夫妻漂泊半生，均患有严重疾病多年，一家人的基本生活极其艰难；

又，虽然是农民的身份，但却没有依法应当享有的土地承包经营权，长期没有自己的住房。2010年12月购买的房屋，是上诉人一家的唯一房屋，原因和目的是投亲到妹夫李某某、妹妹刘某某所在的大李家村，更有利于维持基本的生活。这种特殊的情形，与国家政策禁止的城镇居民到农村购买宅基地，与利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，与借流转之名圈占、买卖宅基地，有本质的区别。以上八方面的事由，均是本案确认房屋买卖协议效力应当考虑的重要因素，上诉人在答辩中明确提出，但一审却完全不予考虑。应当确认房屋买卖协议有效的法律适用。1、最高人民法院结合民法典的实施作出的新规定，极大地提高了维护合同效力的力度。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第二条：

“民法典施行前，适用当时的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”；

第八条：

“.....，适用当时的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。可见：

民法典实施后在确认合同效力方面，最高人民法院的规定更强调对民事权益的保护，更强调对社会和经济秩序的维护，强调弘扬社会主义核心价值观。2、民法典第143条对民事法律行为的有效要件只作了三项规定，只要符合这三项规定，民事法律行为即有效。民法典第153条第1款规定：

“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。所以，民法典实施后，因违法的事由而确认合同或民事法律行为无效的，不仅要具备违反法律、行政法规强制性规定的要件，而且还要具备该强制性规定直接导致民事法律行为无效的要件，二者同时具备，才能确认合同或者民事法律行为无效。本案中，确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议无效，但确实没有符合民法典第153条第1款规定的法律规范为根据，所以，依法应当认定协议有效。3、上诉人与被上诉人签订的买卖协议第三条约定：

待条件允许时，被上诉人协助办理过户事宜。民法典第215条规定：

“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；

未办理物权登记的，丕影响合同效力”。物权法第十五条也有相同的规定，但均对未办理物权登记的具体原因没有规定或者区分。所以，尽管未办理或不能办理房屋的变更登记，依法应当确认双方签订的买卖协议有效。虽然对宅基地使用权的处分必须依法，但私人对其房屋享有包括处分权在内的完整的所有权。将物权变动的原因（合同）与物权变动的结果（过户登记）区分开来，完全符合合同效力的法理。另外，村集体有权向非本集体组织人员收取宅基地使用费，或者可以请求解除当事人签订的房屋买卖合同；

但如果因宅基地使用权流转的限制而确认房屋买卖合同无效，既没有法律根据，又违背法理和社会常理。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：

“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；

第2款规定：

“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。适用于本案，应当认定房屋买卖协议有效，并且上诉人享有追究被上诉人违约或解除合同的权利。5、尽管被上诉人无权擅自处分宅基地使用权，但根据民法典五百九十七条的规定，应当确认双方签订的房屋买卖协议有效。民法典第597条第1款规定：

“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能够转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”；

第2款规定“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。该条的两款规定废除和改变了对应合同法第51条的规定。根据民法典的该条规定并结合本案的案情，上诉人认为：

即使根据相关法律规定被上诉人不得转让其宅基地使用权，因而出卖的房屋所有权不能转移给上诉人，民法典赋予上诉人一方可以解除合同或要求被上诉人承担违约责任的权利，这是以协议有效为前提，而不是无效。应当驳回被上诉人返还房屋拆迁补偿款的诉讼请求。双方签订的房屋买卖协议有效，本案即不适用合同法第58条，被上诉人无权请求返还房屋拆迁补偿款；

因此对其诉请应当驳回。一审判决存在的其他错误和不当。1、关于一审认定的房屋征收补偿协议“载明的被拆迁人为原告”（判决书第7页第二段第三行）。因为房屋没有过户，所以在协议的顶部记载的被拆迁人是被上诉人。合同法第32条规定：

采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；

第35条规定：

当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。《烟台市蓬莱区潍烟高铁建设房屋征收补偿协议》由大李家村村民委员会盖章、上诉人签字，所以，上诉人是协议的当事人，被上诉人并不是协议当事人。2、关于一审认为的房屋拆迁补偿款“包括了对土地使用权的补偿”，并具体解释为：

“对房价的支付支付本身已包含有对地价的补偿，地的价格一般以房价的形式表示，应承认拆迁补偿包括了房屋所有权补偿和土地使用权补偿”（判决书第8页倒数第二行至第9页第一段）。审查协议载明的补偿项目和金额便一清二楚，补偿款中确不包含对土地的任何补偿。一审解释的理由，针对的是购买商品房，完全脱离了本案的实际案情，是因为确认协议无效而编制的虚假理由。3、即使判决买卖协议无效，根据本上诉状第二条阐述的事由，被上诉人也应当承担全部过错责任，上诉人不应承担过错责任。一审认为上诉人承担25%的次要责任，不符合本案的基本事实和实际案情。4、即使判决买卖协议无效，因上诉人投资约3万元对房屋进行了装修、增设等，对应的补偿应当全部归上诉人而不能双方分配。5、即使判决协议无效，但对于上诉人诸多的事实和法律上的答辩主张成立与否，一审应当但未作出具体的分析说明，不能令人信服。综上所述，根据本案的实际案情和上诉的事实与理由，依法应当判决双方签订的房屋买卖协议有效，驳回被上诉人返还房屋拆迁补偿款的诉讼请求。驳回上诉，维持原判，二审案件受理费2074元，由上诉人刘某某和负担。

本案为一起农村房屋买卖合同纠纷案件，孟某某、李某某安向本院提出诉讼请求：

1.请求法院依法确认原告李某某安与被告藏某某之间的宅院买卖合同无效；

2.请求法院依法撤销被告臧某某与被告东平县东平街道高范村社区居民委员会（以下简称高范村居委会）于2018年7月27日签订的《东平街道高范村城中改造房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称《拆迁安置补偿协议》）；

3.本案诉讼费用由被告承担。后放弃第二项诉求。由于原告李某某安不是宅基地院落房屋的所有权和使用权人，在未征得原告孟某某同意下，私自将上述宅院房屋出售给非本社区居民的被告藏某某，其行为是无权处分，亦违反《土地管理法》相关规定，应属无效。确认原告李某某安与被告藏某某2001年2月签订的房屋院落买卖合同为无效合同，案件受理费100元，由被告藏某某、臧某某负担。

本案为一起确认合同无效纠纷案件，周某某、朱**荣、朱**华、罗某某上诉请求：

1.请求依法撤销一审判决，改判确认双方签订的《房屋买卖及作物补偿协议》无效并返还房屋拆迁款或者发回重审；

2.本案二审诉讼费用由被上诉人负担。一审判决以上诉人与被上诉人的公司签订《房屋买卖及作物补偿协议》和《土地折资入股协议》，认定上诉人与被上诉人买卖的仅是上诉人宅基地上的房屋，房屋下宅基地是以折资入股形式合作经营，人为把房地分割交易，违背“地随房走”的基本原则和常识。驳回上诉，维持原判，二审案件受理费7064元，由周某某、朱**荣、朱**华、罗某某负担。

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内容来源参考：法律头条-农村房屋买卖合同无效应该怎样处理,农村房屋买卖合同无效怎么办

内容审核：杨在明律师

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