企业拆迁补偿应交税费吗,房地产企业土地成本抵减销项税额 土地成本是扣税吗,2021企业拆迁补偿款要交税吗

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一、房地产企业土地成本抵减销项税额 土地成本是扣税吗

房地产企业土地成本抵减销项税额，土地成本是扣税项目。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定，房地产企业在销售自行开发的房地产项目时，其土地成本可以作为扣税项目抵减销项税额。

根据国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。销售额的计算公式为：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）

其中，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

这一规定明确了土地成本在计算增值税销售额时可以予以扣除，从而降低了房地产企业的税负。

土地成本通常包括土地使用权出让金、拆迁补偿费用、土地平整费用等与取得土地使用权直接相关的支出。根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条的规定，向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。这些费用均可以在计算增值税销售额时予以扣除。

在账务处理方面，房地产企业在销售房地产项目并确认收入时，应首先按照全部价款和价外费用计算增值税销项税额。然后，根据当期销售房地产项目对应的土地价款，计算当期允许扣除的土地价款及应抵减的销项税额。具体的账务处理步骤包括：

1. 取得土地时的账务处理：借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，贷记“银行存款”等科目。

2. 销售房地产项目并确认收入时的账务处理：借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”和“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目（尚未扣除土地价款）。

3. 计算当期允许扣除的土地价款及抵减的销项税额：根据公式计算当期允许扣除的土地价款和应抵减的销项税额。

4. 账务处理抵减的销项税额：借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”科目。

5. 申报纳税：在完成账务处理后，按照税务部门的要求，及时申报并缴纳剩余的增值税款。

房地产企业的土地成本在计算增值税时是可以作为扣税项目抵减销项税额的。这一政策旨在减轻房地产企业的税收负担，促进房地产市场的健康发展。同时，房地产企业在享受这一政策优惠时，应确保提供的凭证真实、合法、有效，并准确核算土地成本等可扣除项目金额，以避免税务风险。

二、房地产企业取得的土地价款可以进项抵扣吗

房地产企业取得的土地价款，在一定条件下可以进行进项抵扣，但并非直接抵扣增值税进项税额，而是通过扣除销售额来间接抵减增值税应纳税额。以下是详细分析：

1. 适用范围：此政策适用于房地产开发企业中的一般纳税人，且仅限于销售自行开发的房地产项目并采用一般计税方法计税的情况。自行开发指的是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

2. 条件要求：企业需为一般纳税人，且项目需为自行开发，并采用一般计税方法。

1. 直接支付的土地价款：包括向政府、土地管理部门或受政府委托的单位直接支付的土地价款，如征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

2. 拆迁补偿费用：在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，也允许在计算销售额时扣除。

1. 计算方法：当期允许扣除的土地价款按公式计算，即（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。此扣除用于减少销售额，从而间接抵减增值税应纳税额。

2. 会计处理：企业应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“销项税额抵减”专栏，记录因扣除销售额而减少的销项税额。会计分录为：借“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”，贷“主营业务成本”。

1. 发票要求：支付土地价款取得的是财政票据，而非增值税专用发票，因此不能凭票抵扣，但可按公式计算扣除销售额。

2. 申报填写：在增值税纳税申报时，计算出的当期允许扣除的土地价款应填入《增值税纳税申报表附列资料（三）》的相应栏次中，并在《增值税纳税申报表附列资料（一）》中按扣除土地价款后的销售额计算销项税额。

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内容来源参考：头条-房地产企业取得的土地价款可以进项抵扣吗,

内容审核：闫会东律师

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