城乡拆迁改革方案全文解读，北京拆迁律师解读：影响你拆迁价格补偿的因素有哪些？

城乡拆迁改革方案全文解读，北京拆迁律师解读：影响你拆迁价格补偿的因素有哪些？

一、北京拆迁律师解读：影响你拆迁价格补偿的因素有哪些？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。根据该条款，房屋被征收时，被征收人能获得四个方面的补偿，而房屋价值补偿则是整个房屋征收补偿中最主要的部分。房屋价值补偿一般包括房屋本身价值、附属物价值、占用范围内国有土地使用权价值补偿三部分。

北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师:提醒大家，我们国家很大，每个地域的经济发展不一样，导致房屋、土地的价值自然不一样，即是同地方的房屋，因其房屋质量、装修水平不同也有不同区别，因此，国家级的法律是不能全面规定具体标准，市场价格需要单独评估。

史律师提醒您：平时多了解法律知识，如果遇到违法拆迁，我们要拿起法律武器维护自己的合法权利。

二、拆迁补偿中涉及的房屋补偿是否需要考虑低于市场价格的情况？

北京一般房屋拆迁补偿计算

货币补偿的基本原则是根据被拆迁房屋的价值确定拆迁补偿款，这一原则是市场经济的基本规律——价值规律的体现。

实行货币补偿的，根据新《条例》及新《办法》的规定，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

通常分为两种形式的计算：

(一)住宅房屋货币补偿款的计算方法

住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。

计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。

其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

根据《市房屋拆迁评估规定(暂行)》的规定，房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。

现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。

土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。

并报市国土房管局备案。

(二)非住宅房屋货币补偿款的计算方法

非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

计算公式为;非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。

其中，K1为容积率调整系数;K2为房屋原用途调整系数;K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取

0.

7，其他情况取1.O;地上物补偿价的计取按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制定，报北京市国土资源和房屋管理局备案。

三、判断拆迁补偿价格的法律依据有哪些

拆迁补偿评估的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的内容。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

四、北京拆迁最高赔偿款

法律主观：

下面是 北京 拆迁补偿 政策的相关内容：

一、将 拆迁 人对被拆除非成套住宅房屋使用人的补偿计算公式调整为：

　　补偿款拆迁补偿价格×原建筑面积＋经济适用住房均价×拆迁补贴面积其中，拆迁补贴面积按照下列公式计算：

　　拆迁补贴面积原建筑面积×拆迁补偿系数拆迁补偿价格由各区县政府参照被拆除房屋所在地区届时普通住宅 商品房 价确定，并报市国土资源和房屋管理局批准后执行。

经市政府批准，纳入本市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理城市河湖、电力、邮政、电信等城市市政建设工程的房屋拆迁，拆迁补偿价格由市政府有关主管部门根据项目范围内届时普通住宅商品房平均水平确定；

　　城区和近郊区的经济适用住房均价，由市政府有关主管部门根据本市经济适用住房的市场供应价格确定；

远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县政府根据本地经济适用住房的市场供应价格确定。

　　拆迁补偿系数一般为0.7，本市近郊区和远郊、县的房屋拆迁，当地区、县政府可以根据拆迁项目实际情况降低拆迁补偿系数；

按市政府有关文件规定经认定的特困户的房屋拆迁，当地区、县政府可以决定增加拆迁补偿系数0.1至0.2。

　　根据前款规定计算的被拆除房屋使用人的拆迁补贴面积仍不足15平方米的，并且符合下列条件的，可以按照15平方米计算拆迁补贴面积：

　　在拆迁范围外别无正式住房；

在拆迁范围内有本市常住户口并且长期居住人口在2人以上(含2人)；

　　不属于拆迁公告发布之日以前三年以内通过办理 房屋租赁 分户、析产、交换、赠与等手续新增的户；

　　不属于原农民 宅基地 上房屋。

二、拆除原划拨土地上的成套住宅房屋，对被拆除房屋使用人的补偿款中不含 土地出让金 。

具体标准参照已购公有住房上市有关规定执行。

三、拆迁人以 回迁房 及其在1992年6月以前取得的划拨土地上自行开发建设或者作为出地方与有关单位联建、合建项目中分成的房屋补偿被拆迁人的，补偿房屋参照经济适用住房政策管理。

四、拆迁人提供的 集体土地 上的房屋，在依法补办建设立项、规划、用地等手续后，方可用于拆迁补偿。

五、拆除住宅楼房，其厨房、卫生间齐全的，一律按照成套住宅房屋给予补偿。

拆除有厨房而卫生间公用或者有卫生间而厨房公用的住宅楼房，对被拆除房屋使用人加上其分摊的公用卫生间或者公用厨房的建筑面积后，按照成套住宅房屋给予补偿。

　　拆除成套住宅房屋，其厨房、卫生间等由两户以上合用的，对被拆除房屋使用人按照成套住宅房屋给予补偿，其原建筑面积按照被拆除房屋使用人单独使用的房间的建筑面积加上其分摊的该套房屋合用的附属建筑面积后计算。

六、本规定自6月1日起实施。

此前本市有关拆迁规定与本规定有抵触的，以本规定为准。

　　本规定实施前已由区、县房地局公告的房屋拆迁，不适用本规定。

绿化隔离地区建设和市区危旧房改造的房屋拆迁不适用于本规定。

北京市国土资源和房屋管理局 政策解读 　　1、《关于调整本市城市 房屋拆迁补偿 办法的有关规定》只是对原有政策的调整，实施于1998年12月的《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第16号)，未经调整的条款依然生效。

　　2、此次调整重点在拆迁补偿的计算公式上，原规定对被拆除房屋使用人根据原建筑面积增加25平方米附属面积后按照当地拆迁补偿价格给予补偿，但25平方米补贴标准偏高，增加了拆迁成本，一些房多的被拆迁人认为有失公平，并且，引发了一些居民为追求更多补偿款，办理公房租赁分户或私房析产等手续，扰乱了正常的房屋管理秩序，也不同程度地增加了城市建设拆迁成本。

因此，调整后的办法，将补偿款和房屋原建筑面积、经济适用住房均价结合起来。

　　3、拆迁补偿系数可上下浮动。

0.7的系数只是大概标准，近郊区和远郊、县的房屋拆迁，当地区、县政府可以根据拆迁项目实际情况降低拆迁补偿系数；

按市政府有关文件规定经认定的特困户的房屋拆迁，当地区、县政府可以决定增加拆迁补偿系数0.1至0.2。

五、北京一般房屋拆迁补偿计算举例

北京一般房屋拆迁补偿计算

货币补偿的基本原则是根据被拆迁房屋的价值确定拆迁补偿款，这一原则是市场经济的基本规律——价值规律的体现。

实行货币补偿的，根据新《条例》及新《办法》的规定，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

通常分为两种形式的计算：

(一)住宅房屋货币补偿款的计算方法

住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。

计算公式为：

房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。

其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

根据《市房屋拆迁评估规定(暂行)》的规定，房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。

现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。

土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。

并报市国土房管局备案。

(二)非住宅房屋货币补偿款的计算方法

非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。

计算公式为;非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价。

其中，K1为容积率调整系数;K2为房屋原用途调整系数;K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取

0.

7，其他情况取1.O;地上物补偿价的计取按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。

各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制定，报北京市国土资源和房屋管理局备案。

六、拆迁指导价是如何影响到拆迁赔偿标准的？

法律分析：

拆迁补偿的标准和方式由国家规定，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿应当以被拆迁房屋的实际用途、建筑面积、不动产登记簿记载的权属情况等因素为基础，并考虑符合某些征收补偿标准的情况下用市场价格为补偿标准。

如果被拆迁房屋不能满足征收补偿标准，可以参考市场价格，但不得低于政府规定的最低标准。

法律依据：

1.《城市房屋拆迁管理条例》第十五条“征收补偿应当以被拆迁的房屋的实际用途、建筑面积和不动产登记簿记载的权属情况等因素为基础，并考虑符合下列条件的，可以用市场价格为补偿标准：

（一）按照市场价格购买房屋极为困难；

（二）按照市场价格不能弥补被征收人的损失等。

”

2.《城市房屋拆迁管理条例》第十六条：

“在参考市场价格的基础上，按照政府规定的征收补偿标准进行补偿，不得低于最低征收补偿标准。

”

3.《中华人民共和国土地管理法》第五十八条：

“土地征收应当根据用途、土地等级、市场价格和有关政府部门规定的征收补偿标准等因素合理确定补偿标准和补偿方式，拆迁补偿的标准和方式由国家规定。

”

北京在明律师为您整理关于本文的法律热搜话题

1、城乡拆迁改革方案全文解读最新

2、城乡拆迁改革方案全文解读视频

3、城乡拆迁改革方案全文解读图片

4、城乡拆迁政策

5、2021年城乡拆迁标准

6、城乡拆迁补偿标准

7、城镇拆迁条例

8、城镇拆迁管理办法

9、城乡建设拆迁

10、城乡房屋拆迁

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“城乡拆迁改革方案全文解读，北京拆迁律师解读：影响你拆迁价格补偿的因素有哪些？”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：头条-城乡拆迁改革方案全文解读，北京一般房屋拆迁补偿计算举例

内容审核：李小乐律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。