贵州农村别墅拆迁，建瓯市住建局关于乡镇所在地建房标准高度

贵州农村别墅拆迁，建瓯市住建局关于乡镇所在地建房标准高度

一、建瓯市住建局关于乡镇所在地建房标准高度

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会和谐稳定的重要基础，为切实解决我镇农村宅基地和住房困难户居住问题，进一步规范我镇农村宅基地和建房的审批管理，根据安溪县人民政府关于印发《安溪县规范农村宅基地和建房审批管理暂行规定》（安政综〔2020〕106号）文件精神，结合我镇实际，制定《城厢镇人民政府关于规范农村宅基地和建房审批管理实施方案（暂行）》。

一、适用范围

本镇行政区域内的村庄，农村集体土地上村民改建、扩建、新建个人住宅及其管理，适用本暂行实施方案。

二、镇村职责

建立“镇级主责、村级主体”的农村宅基地管理机制，镇政府将切实履行属地责任，统筹协调镇级相关机构，优化审批流程，提高审批效率。

（一）城厢镇人民政府：开展村庄规划编制、农村村民住宅规划许可及用地审批工作。

健全审批管理队伍，成立城厢镇农村宅基地和建房审批管理领导小组（详见附件1），依托便民服务中心综合窗口对外受理，建立国土空间规划、宅基地审批、农房建设及质量安全等联动运行的联审联批机制，完善联审联办制度，全面落实“三到场”要求，组织地质灾害安全性评估和防护措施落实，为农民群众提供便捷高效的服务。

建立健全农村宅基地和建房管理动态巡查制度，对未依法取得规划许可证或未按照规划许可的规定进行住宅建设的，按照《城乡规划法》《福建省实施办法》《福建省违法建设处置若干规定》及闽委农办〔2020〕4号文件等有关规定，在规划控制区外的，责令当事人停止建设、限期自行拆除；对不停止建设或者逾期不拆除的，依法依规组织强制拆除；在规划控制区内的，配合县直有关部门依法依规查处，真正做到早发现、早制止、早教育、早拆除；建立健全动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任，通过严格执法整肃农村宅基地和建房管理秩序；防止违反规定以分户名义多次、多处申请宅基地；严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地；加强矛盾纠纷调处，及时解决村民合理的信访诉求，维护社会稳定。

（二）村委会：村委会是日常监管的基层组织，履行巡查、报告、劝阻责任，各村既要做好村民建房申请审查服务、矛盾纠纷调处等工作，又要及时发现违法建设行为和质量安全问题，及时劝阻、上报镇政府，村委会应通过制定村规民约、成立理事会等方式，强化村庄治理；应当通过村规民约收取风貌保证金等措施，加强风貌引导和管控。

三、农村宅基地和建房标准及要求

（一）严格执行“一户一宅”制度。一本公安户口簿为“一户”，家庭人口数以本村集体经济组织成员人口为准。“一宅”是指农村村民一户只能拥有一处宅基地，申请对象应签订农村宅基地使用承诺书，经批准异地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，承诺在新房建成后拆除旧房，旧宅基地由村委会收回统一安排使用。

（二）规范建房规划用地选址。村民建房应当充分利用旧宅基地、存量建设用地和其他未利用地，严禁占用基本农田、生态保护红线区、河岸生态保护蓝线范围区和一级或二级省级生态公益林地；避开地质灾害点、高陡边坡、山洪灾害隐患等自然灾害隐患点，确实无法完全避让的，应当全面落实隐患治理措施，有效消除自然灾害隐患；涉及道路退线的应符合《公路法》《公路管理条例》有关规定。

（三）严格执行用地、建设规模限额标准。村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米，但家庭人口3人以下的每户宅基地面积不得超过80平方米。规划控制区外村民利用存量建设用地建房或原旧住宅进行原址翻建的，可适当增加面积，但增加的用地面积每户不得超过30平方米。

层数及层高：规划控制区内每户建房层数不超过3层（不含屋面楼梯间，楼梯间面积不超过占地面积的50%），总建筑高度不高于15.5米（含屋面楼梯间）；规划控制区外每户建房层数原则上3层（含3层以内，不含屋面楼梯间，楼梯间面积不超过占地面积的50%），总建筑高度不高于15.5米（含屋面楼梯间），确因生产生活需要的，不超过4层（不含屋面楼梯间，楼梯间面积不超过占地面积的50%），总建筑高度不高于18.5米（含屋面楼梯间）；两户及以上合为一户的总层数不超过5层（不含屋面楼梯间，楼梯间面积不超过占地面积的50%），总建筑高度不高于22米（含屋面楼梯间）。

四、农村宅基地和建房审批

(一)审批流程（详见附件2流程图）

申请对象提出申请→村委会审查→镇政府组织镇农办、国土资源、村镇、林业、水利、驻村干部等机构、人员踏勘审查（涉及林地的先经林业部门审批、涉及农用地的报上级自然资源部门按规定办理农转用审批手续；涉及规划控制区的送县自然资源局组织县直有关部门踏勘后报县政府同意）→乡镇政府核发《乡村建设规划许可证》（附规划红线图）、《农村宅基地批准书》→乡镇组织放样→乡镇组织验收→不动产登记。

（二）村民申请及村级审查

1.提出申请

属于本村集体经济组织成员，同时符合下列条件之一的村民以户为单位向村委会书面申请：

（1）因无住房或现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60平方米，需要新建或扩建住宅的；

（2）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定婚龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60平方米的；

（3）因国家或集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（4）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（5）原有住宅属D级危房需要拆迁重建的；

（6）向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的；

（7）相关法律、法规规定的其他情形。

【拓展资料】

申请对象（村民）提交给村委会材料

（1）《农村宅基地和建房申请审批表》（附件3）一式5份；

（2）申请对象户口簿及家庭成年成员的身份证复印件。一式5份；

（3）农村宅基地使用承诺书（附件4）一式5份；

（4）拟建房屋与相邻建筑毗连（相邻外墙间距4米及4米内）或者涉及到公用、共用、借墙关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议（附件5），协议应当经过当地村委会见证或者依法公证。一式5份；

（5）旧房（旧宅基地）土地使用证（产权证），或旧房审批表及交款票据（不包括村级）；

（6）申请翻建的应提交旧房现状照片（应体现整体及四周环境）；

（7）具有相应资质的建筑设计单位或具备注册执业资格的设计人员绘制的住宅设计图，或者选用住宅标准通用图；

（8）申请对象应委托第三方测量单位出具最新实测1:500地形图2000国家大地坐标系勘测定界地形（载明规划建房的具体位置、长宽、四至以及界址点坐标数据）（详见附件6）及电子版。一式7份。

2.村委会审查

（1）审查申请对象是否属本村集体经济组织成员，提交材料是否真实有效，原住宅情况和家庭成员情况是否符合宅基地和建房申请资格条件；是否符合“一户一宅”，旧宅处置方式是否符合规定，是否签订宅基地使用承诺书等。

（2）审查拟申请的建房用地位置、用地面积、拟建层数和建筑高度是否符合规定要求；用地权属是否清楚，有无影响相邻权利人利益，是否征求了用地建房相邻权利人意见；是否符合国土空间规划、村庄规划。

（3）召开村委会议或村民代表会议进行审议。

村委会应当每个月集中申请材料，依法组织召开村委会或村民代表会议审议，审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、高度和建筑面积等情况在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署具体审查意见，连同相关材料报送镇政府。

发现有下列情形之一的，不予批准，村委会应书面通知申请对象并说明理由：

（1）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（2）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（3）年龄未满18周岁的；

（4）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（5）将原住宅转让、出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（6）申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退还村集体的；

（7）不符合“一户一宅”政策规定的；

（8）其他不符合规定的。

村委会审查后报送镇政府应包括的材料

（1）上述申请对象提交给村委会审查的材料；

（2）会议纪要、公示材料（包括公示内容、公示照片、公示情况说明等）一式2份。

（3）如实上报《安溪县城厢镇XX村集体经济组织成员登记名单》，体现建房申请人信息。一式2份（详见附件7）。

（三）乡镇人民政府审查批准

1.机构联审

镇政府自收到村委会上报申请材料之日起5个工作日内组织由农办牵头，自然资源、村镇、林业、水利、驻村干部等管理机构及相关人员参与，进行现场踏勘、联合审查。

镇农办负责审查申请对象是否符合申请资格条件，是否符合“一户一宅”，旧宅处理方式是否符合规定；用地面积是否符合规定；是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。涉及河岸生态保护蓝线范围区的；涉及饮用水源地保护区的；涉及电力、通讯以及文物保护、历史文化名镇名村保护规划要求的由镇农办及时征求相关部门意见。

镇国土资源所负责审查建房用地是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制，拟建层数和建筑高度、建筑面积是否符合规定；用地权属（分家析产）是否清楚；是否存在地质灾害隐患；明确地类，是否涉及农用地等；是否属于规划控制区；通过宅基地申请资料和不动产登记信息协助审查村民申请是否符合“一户一宅”。

镇村镇办负责审查建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或市县住建部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。

镇林业站负责审查是否涉及林地。

2.现场踏勘审查

申请对象符合资格条件、建房用地初步符合规定的，现场确定规划建房用地范围，踏勘后镇国土资源所在收到勘测定界地形图5个工作日内（利用村庄规划测量图纸的在踏勘后5个工作日内）出具建房规划红线图，附在宅基地坐落平面位置图页面，同时，各相关部门应在《农村宅基地和建房申请审批表》中填写具体审查意见。

3.乡镇人民政府审批

镇政府根据联审结果，按不同情形审批：

同意利用旧宅基地翻建或存量建设用地建设的，由镇政府在规划红线图绘制完成之日起10个工作日内给予规划许可和宅基地审批，核发《乡村建设规划许可证》（附规划红线图）和《农村宅基地批准书》，并在镇便民服务中心公布。

涉及占用农用地且符合报批条件的，由镇国土资源所按规定组织上报县自然资源局，县自然资源局按规定上报办理农用地转用审批手续（涉及林地的须先经县林业局审批同意）。镇人民政府应自农转用批准之日起10个工作日内，给予规划许可和宅基地审批，核发《乡村建设规划许可证》（附规划红线图）和《农村宅基地批准书》，并在镇便民服务中心公布。

涉及规划控制区的，镇国土资源所必须根据安委〔2017〕14号文件、《规划控制区内个人建房实施细则》（附件9），针对不同对象，报送县自然资源局，县自然资源局组织县农业农村局、住建局、城管局等县直有关部门踏勘审核后报县政府同意。经县政府同意后，镇政府按照农村宅基地和建房审批管理流程办理相关建房申报手续。

批准后镇政府建立村民住宅审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批材料报送县农业农村局、自然资源局、住建局备案。

4.采取集中建房的由组织集中建房的镇政府或者村级组织，依据经批准的村庄规划，根据建房户需求和数量，划定集中建房范围，制定统一建设方案，按照上述审批情形规定程序，统一、分户办理规划许可和用地审批手续。

5.对申请对象建房申请不予批准的，镇政府自收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请对象，并说明理由，做好群众解释工作。避免反复退件，确保一次性通过审查，提高审批效率。

6.镇政府自核发《乡村建设规划许可证》（附规划红线图）、《农村宅基地批准书》之日起5个工作日内或村民提出放样5个工作日内组织镇农办、国土资源、村镇、驻村干部等管理机构、人员到现场进行开工查验，实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

五、农村宅基地和建房管控

（一）科学编制村庄规划。村民建房应当遵循“先规划、后建设”原则。国土资源所在乡镇级国土空间规划和村庄规划中，要为农村村民住宅建设用地预留空间。坚持“留白、留绿、留旧、留文、留魂”的规划理念，分类有序协助推进全镇村庄规划编制工作，实现村庄规划全覆盖。

（二）保障用地计划指标。镇政府组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，每年12月31日前向县农业农村局报送农村村民住宅建设新一年度用地计划指标需求，由县农业农村局汇总报送同级自然资源部门和市农业农村局。

（三）加强农房质量风貌管控。申请对象建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省市县住建部门编印的村镇住宅建设通用图集。

农村住宅建设一定规模以上（4层及4层以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工。对集中统建的农村住房项目应办理建筑工程施工许可证、质量安全监督手续，其质量安全管理由县住建局负责纳入工程质量安全监督体系；一定规模以下的可由建房村民自行选择农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工，其质量管理由镇村镇办负责。

（四）严格用地建房全程管理。镇政府全面落实宅基地申请实地审查、批准后实地丈量批放、住宅建成后实地核查“三到场”要求。领导小组下设机构应指导驻村干部、村土地协管员加强基础核样，防止移位、少批多建，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，填写《城厢镇个人建房施工许可及过程监管记录表》，加强事中事后监管。镇综合执法队负责全镇规划控制区外的土地巡查，对未依法取得规划许可证或未按照规划许可的规定进行住宅建设的，责令当事人停止建设、限期自行拆除；对不停止建设或者逾期不拆除的，依法依规组织强制拆除。同时，配合县直有关部门依法依规查处控制区内的违法违规行为。村民住宅建成后，及时组织验收，实地核实是否按照批准用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和建筑高度、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的，镇政府出具《农村宅基地用地和建房验收意见》，村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，镇政府下达整改通知书，限期整改。

申请对象应当自取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证及其附图、宅基地批准书自行失效。确需延期的，申请对象可以在规定期限届满前30日内，向原审批机关申请延期1次，延长期限不得超过1年。

六、本实施方案自印发之日起施行，试行期2年。镇农村宅基地和建房审批管理领导小组对本实施方案的具体应用问题进行解释。施行后法律、法规或有关政策有新规定的，从其规定。

二、浙江省农村自建房面积的规定

法律分析：

县城建设要坚持系统观念，统筹发展与安全，明确县城建设安全底线要求。

法律依据：

《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》 第二条 严格落实县城绿色低碳建设的有关要求。

(三)限制县城居住建筑高度。

县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。

确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

三、建德农村自建房高度规定

一、建德农村自建房高度规定

20－35平方米。

浙江省建德市农村宅基地面积具体要求如下：

（一）4人（含）以下每户建房占用“建设用地不得超过125平方米，非建设用地不得超过100平方米”；

5人以上每户建房占用“建设用地不得超过140平方米，非建设用地不得超过125平方米”（在不超出上述标准的情况下，若有《村规民约》的，可按具体标准执行）；

（二）两户以上联建的，每户统一控制在“建设用地125平方米以内，非建设用地100平方米以内”；

（三）建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得大于11米，坡屋顶总建筑高度不得大于14米。

随着宅基地有关规定的普及，相信很多人都了解宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

那么，宅基地上到底能盖多大的房子？这方面有没有什么限制？

农村村民宅基地标准：

每人20至30平方米，3人以下户按3人计算，4人户按4人计算，5人以上户按5人计算，扩建住宅新占的土地面积应连同原有宅基地面积一并计算。

移民宅基地标准按区的有关文件执行。

具体每个省份的标准有所差别，如：

根据《土地管理法》和《河北（农用地、商住地、工业地）省土地管理条例》规定，河北农村宅基地用地标准：

占用农用地每处不超过200平方米（0．30亩），占用建设用地和未利用地每处不超过233平方米（0．35亩）。

根据《广东（农用地、商住地、工业地）省土地管理办法》第21条规定，广东宅基地面积标准在平原地区和城市郊区为80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。

根据《福建（农用地、商住地、工业地）省农村住房建设管理办法》对宅基地面积做了详细的规定，层数一般不得超过三层，每户住房建筑面积控制在300平方米以内；

建设多层单元式住房的，每户住房建筑面积控制在200平方米左右。

层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

新建住房必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

所以，在申请宅基地建房时还需提前了解本地的相关规定和管理办法，按照要求设计建房图纸。

拓展阅读农村自建房注意事项

①房屋质量无保障

部分农民在建房时没有相应的图纸，存在很大的随意性，在施工中随便改变主意，片面追求房屋的使用功能，忽视了结构安全，导致房屋质量安全无法得到保障。

②施工安全检验不完善

在房屋施工现场缺乏必备的防护设施和安全条件，大部分施工人员未接受过专业培训。

③对自建房监管存在盲区

由于农民建房存在建设面积大、建设项目分散等特点，对其监管的难度较大。

自建房质量关乎生命安全，在配合本地相关部门安全监管的同时，自己也要留个心，别让“草台施工队”钻了空子。

四、住建部关于县级城市房屋高度的要求

法律分析：

县城建设要坚持系统观念，统筹发展与安全，明确县城建设安全底线要求。

法律依据：

《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》 第二条 严格落实县城绿色低碳建设的有关要求。

(三)限制县城居住建筑高度。

县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。

确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

五、住建部关于县级城市房屋高度的要求

法律分析：

县城建设要坚持系统观念，统筹发展与安全，明确县城建设安全底线要求。

法律依据：

《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》 第二条 严格落实县城绿色低碳建设的有关要求。

(三)限制县城居住建筑高度。

县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。

确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

六、贵州农村自建房占地标准

法律分析：

(一)村(居)民建房建筑占地面积不大于批准建房用地面积 的80%：

(二)新批宅基地建房的建筑面积不大于250平方米;(三)原址重建的建筑面积在符合规划技术标准的情况下不大于300平方米：

(四)建筑层数不超过3层，建筑高度不大于10.5米，屋顶坡度不大于30度。

法律依据：

《浙江省农村宅基地管理办法》第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

宅基地的用地面积限额为：

三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。

使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。

实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。

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文章来源参考：头条-贵州农村别墅拆迁，住建部关于县级城市房屋高度的要求

内容审核：张涛律师

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