征收拆迁比避坑指南

　　征收一直被认为是利国利民的好事，旧房换新房，人人得补偿。可是实际征收中，被征收人往往是提心吊胆的，担心征收补偿不合理，该给的少给，甚至不给。被征收人有此担忧也是源于征收方往往为了节约征收成本，推进征收进度，和被征收人玩套路，侵害了被征收人的知情权、参与权，甚至损害了被征收人的合法补偿权益。为了避免遇到征收却“越拆越穷”，咱得提前了解了解征收方的那些套路，学会见招拆招。

　　套路一：“红头文件”大于天，一切都是“依法”征收

　　在征收中，征收方往往只拿出政府的一些红头文件，就说自己的征收行为是合法合规的。这一点大错特错。

　　俗称的“红头文件”，泛指政府机关发布的措施、指示、命令等非立法性文件，这类文件对公众有约束力、涉及公众的权利和义务，也就是所称的地方性法规、规章以外的其他具有普遍约束力的规范性文件。

　　此前，国务院办公厅印发了《关于全面推行行政规范性文件合法性审核机制的指导意见》，对合法性审核的内容和标准做了统一规定，指出“红头文件”需要严格依法制定，其内容不得逾越法律规定。因此，“红头文件”不等于法律，也不可以逾越法律规定。

　　在征收过程中，常见的“红头文件”主要是征收补偿方案、征地补偿安置方案和事关某一具体项目、片区征收补偿的各类补充规范、文件，譬如叫“共性问题的处理意见”等。

　　这些“红头文件”都在直接或间接地影响被征收人的权利义务，影响着大家的钱袋袋。可不像征收方说的，是个文件就是合法的，自己依“文”办事就是合法的。

　　“一把尺子能不能量到底”，关键看尺子本身是不是合法、公平，而不能拿出个盖着大红印章的文件就来当尺子。

　　对于叫“方案”“意见”的红头文件，往往不是针对某一户被征收人作出的，被征收人不能直接就此提起行政复议或者诉讼进行审查。

　　但对后续的名为“xx决定”的行政行为提起行政复议或者诉讼时，被征收人可以附带提起对这些“方案”等红头文件的合法性审查。

　　此外，这些文件虽不能直接起诉审查，但却可能有提出异议、申请听证等其他救济渠道。当对其有意见的被征收人达到一定比例时，其存在被修改完善的可能性。

　　另外需要补充说明的是，政府部门开会时产生的“会议纪要”“会议记录”一般而言仅对其内部审批、管理存在效力，是不会直接对被征收人的权利义务构成影响的。如果这类文件的效力出现了“外化”，那么被征收人也是有权对其依法审查的。

　　套路二：拆“违建”，少补或不补

　　没说征收以前，房子“合法合规”，一到实际征收，房子哪哪都是“违建”。但法律可不是这么规定的，这种做法有违我国相关立法的初衷。

　　所谓违建，是指未取得建设工程规划许可证，或者违法占用非建设用地，违反《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律法规的规定擅自动工建造的房屋建筑。

　　以国有土地上房屋征收为例，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：“市、县级政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　市、县级政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

　　对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

　　因此，一处房屋是不是违建，可不是征收方随口一说就能认定的，这其中需要行政机关依法予以甄别，综合考量房屋来源、房屋建造的时间、实际用途、居住利益等因素做出调查、认定和处理。

　　如果征收方在未经入户调查、询问被征收人、获取规划部门复函及航拍影像等情况下，仅以被征收人无法提供规划、建房、不动产权登记手续为由就将涉案房屋定性成违建，并作出责令限期拆除决定，那么被征收人就一定要在律师的指导下及时进行复议或者诉讼，将违建的认定结果予以撤销。

　　需要指出的是，凡是无证、未经登记的房屋都存在在“有事”(如面临征收、腾退、城市更新等项目)时被往违法建筑上“靠”的风险，被征收人要未雨绸缪，尽早咨询专业律师看看有无补救的措施。

　　套路三：早签约补的多，早搬迁早拿补偿

　　其实，奖励这事，在国有土地上房屋征收方面，法律是有相关的规定的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二款的规定：“市、县级政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”但这种奖励需要公开透明，且不能过高。

　　如果奖励金额设置过高，那可能就是征收方克扣了被征收人的补偿款，“羊毛出在羊身上”。征收方打着奖励的名义，拿着原本应该给被征收人的补偿款当做奖励金诱导被征收人早签约，早搬迁。

　　在集体土地征收过程中，由于征收程序的特殊，需要被征收人先签订征地补偿安置协议，征收方才能申请征收，启动正式的征收程序。

　　因此，征收方会和被征收人说早签约，补得多，但实际上，这些补偿往往就是被征收人应该得到的补偿利益中的一部分。

　　特别注意的是，无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，我国现行的法律都要求征收方遵循“先补偿，后搬迁”的原则。

　　在没有实际落实征收补偿的情况下，任何口头承诺都是征收方为了早日完成征拆任务给被征收人画的大饼，被征收人切莫轻信，贪图小利，签了不合理的补偿协议。

　　我们常常用“丢西瓜捡芝麻”这句老话来告诫被征收人不要因贪图奖励金而在大的方面上随意让步妥协，使得整体的补偿利益受损。但实践中我们发现，对许多普通的老百姓而言，眼前的既得利益、短期利益才是他们所看重的，“芝麻”唾手可得，“西瓜”仍需努力，那么芝麻比西瓜更容易受其青睐。

　　只有在你对补偿安置条件完全认可、无异议的情况下，才可签订补偿协议去领取奖励金。这个顺序不可能倒过来，变成你领到奖励金就全认可了。这种情况只能叫“认命”，因为一旦签订了补偿协议就是难以反悔的。

　　当然，征收方的套路不止于此，但综合分析以上三类常见的套路，便不难发现其规律：征收方往往是利用自己的职权地位优势，借助被征收人对法律认识不足、贪小便宜的心理套路被征收人，要求被征收人乖乖听征收方指挥，早早签协议，配合尽快完成征收工作任务。

　　对此，在明律师提醒各位被征收人，要时刻保持头脑清醒，对不够公平、合理的征收行为要敢于拒绝、说不，扛住征收方的第一波舆论“攻势”，及时在专业征拆律师的指导下制定周密细致的权利救济方案，实施我们的“反套路”应对。只有这样，我们才能真正实现变被动为主动，让“越拆越穷”“越补越低”的事情彻底远离我们。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。