宁波拆迁预算公示，如何理解拆迁评估

宁波拆迁预算公示，如何理解拆迁评估

一、如何理解拆迁评估

拆迁评估，是指在拆迁过程中，由专业的房地产价格评估机构对被拆迁房屋的价值进行评估，以确定合理的补偿金额。这是拆迁工作中的一个重要环节，旨在保障被拆迁人的合法权益，确保拆迁活动的公平与公正。

具体来说，拆迁评估主要包括以下几个步骤：

一、暂停公示

由建设主管部门颁发文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，并需要在有关的场合进行公告。这一步骤是拆迁评估的起始点，为后续的评估工作奠定基础。

二、入户调查评估

在确定拆迁范围并具备法律前提和依据后，拆迁工作进入入户调查阶段。此时，拆迁公司、评估公司等相关单位会共同前往现场，进行人口、户口调查以及评估的现场勘查工作。评估公司会根据评估规则对房屋进行拍照和记录，收集第一手资料。

三、内业计算

评估公司根据外业调查所收集的资料数据进行初步测算，通过专业的计算方法和技术手段，得出一个大致的初步评估价格。这一步骤是拆迁评估的核心环节之一，直接关系到最终补偿金额的确定。

四、制定拆迁实施方案

拆迁人需依据评估机构的初步调查和计算，了解拆迁范围内的补偿费用预算，并据此编制拆迁投资预算方案。同时，还需制定详细的拆迁补偿方案，明确补偿方式、资金来源等关键信息。这一步骤是拆迁评估的重要输出，为拆迁活动的实施提供具体指导。

五、发布拆迁公告与送达评估报告

在完成上述步骤后，拆迁人会发布拆迁公告，声明拆迁行为即将开始，并公开张贴《拆迁许可证》以证明其合法性。与此同时，评估机构会出具正式的评估报告，并送达给每一个被拆迁人。这份报告是确定被拆迁房屋价值的重要依据，也是被拆迁人申领补偿金的基础。

综上所述，拆迁评估是一个涉及多个环节和部门的复杂过程，它要求评估机构具备专业的知识和技能，以确保评估结果的准确性和公正性。同时，拆迁评估也是保障被拆迁人合法权益的重要手段，通过科学的评估方法和技术手段，为拆迁活动的顺利进行提供有力支持。

二、从评估到拆迁需要多久

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：

市场价评估、结算价评估、基准价评估。

如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；

如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：

高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：

钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：

使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：

使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。

被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；

被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。

钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：

按使用年限每年2％折旧计算确定。

但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；

砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：

由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：

161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

三、拆迁评估是谁评估

法律分析：

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，协商仍无法确定的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》 第十三条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

四、拆迁评估报告到正式拆迁多久

法律分析：

拆迁最快在205天左右。

具体情况具体分析，拆迁现在被称为征用,调查和评估房屋拆除计划的时间不计。

从市人民政府作出征收决定之日起,一般在五个工作日内发布征收通知。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、拆迁评估的有关问题

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：

市场价评估、结算价评估、基准价评估。

如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；

如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：

高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：

钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：

使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：

使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。

被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；

被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。

钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：

按使用年限每年2％折旧计算确定。

但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；

砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：

由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：

161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

六、拆迁评估是如何评估的

法律分析：

房屋拆迁评估的流程有：

被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

估价师对被征收房屋进行实地查勘；

房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。

估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起十日内，向价格评估机构申请复核评估；

对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起十日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法律依据：

《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于农村土地征收规定有所不一样，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

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文章来源参考：头条-宁波拆迁预算公示，拆迁评估的有关问题

内容审核：周雷律师

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