关于印发《青岛西海岸新区自然资源领域服务高质量发展十条措施》的通知

　　各大功能区管委

　　各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委，管委各部门，区直各单位，驻区各单位：

　　《青岛西海岸新区自然资源领域服务高质量发展十条措施》已经管委区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　青岛西海岸新区管委办公室

　　2022年5月31日   

　　(此件公开发布)

　　青岛西海岸新区自然资源领域服务高质量发展十条措施

　　为深入贯彻落实省委“十大行动”“十大创新”、市委“五个聚焦”和工委全面提质十大行动，充分发挥自然资源要素保障作用，进一步加大自然资源领域支持项目建设力度，积极推动全区高质量发展，根据省自然资源厅《履行自然资源“两统一”职责服务保障高质量发展政策清单(综合类)》，结合新区实际，制定如下措施。

　　一、加强耕地保护奖励激励

　　实行耕地年度“进出平衡”。所有经批准实施的占用耕地项目，必须在实施前完成补充耕地，做到“先进后出、以进定出”。按照上级下达的耕地保有量目标，对耕地转为林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地的，通过统筹林地、草地、园地等其他农用地及农业设施建设用地整治为耕地等方式，补足同等数量、质量的可以长期稳定利用的耕地，落实“进出平衡”。“进出平衡”由各镇街组织开展耕地“进出平衡”需求调查，形成耕地年度“进出平衡”意见。区自然资源部门汇总后形成耕地年度“进出平衡”总体方案并上报市级审批通过后实施。“进出平衡”由镇街或自然资源部门负责组织实施，经区自然资源、农业农村等部门验收合格后，将复垦耕地地块相关信息录入耕地“进出平衡”管理系统，并纳入年度国土变更调查。

　　对耕地保护工作成效突出的镇街进行奖励激励。每年由区自然资源部门会同财政部门依据《山东省自然资源厅 山东省财政厅关于印发<山东省耕地保护激励办法>的通知》相关要求以及市级相关标准，依据耕地保护激励评价标准，对上一年度耕地保护工作成效突出的镇街进行奖励激励，对上年度耕地保护目标责任制考核前5名的镇街，分别奖励50亩计划指标和40万元资金奖励，奖励计划指标应优先保障区域内高质量发展项目以及乡村振兴、基础设施、保障性住房、教育、科研、医疗卫生等社会民生项目，奖励资金由区财政统筹。区自然资源部门积极争取获得省级奖励激励。区内相关奖励激励资金根据资金来源(省级资金奖励或区财政资金奖励)按“就高原则”享受一次。

　　责任单位：区自然资源局、区农业农村局、区财政局、区城市管理局、各镇街

　　二、妥善处理未供即用土地

　　妥善处理政府主导的未供即用土地。对由政府主导以提前介入方式建设的安置房、棚改房、经济适用房等项目，符合土地划拨目录的，由用地单位提出申请，经区住建、发改等相关部门批准后，区自然资源局按照划拨方式完善手续，不符合划拨条件的可以协议出让方式完善手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设的房改房、集资房，可由单位提出申请、区自然资源局按划拨方式完善用地手续。对于其他建设项目，按照实际情况，报经区政府研究同意后，分不同时间段、不同类型，分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定完善用地手续。

　　对政府投资的城市公共道路、公共绿地、雨水污水排放管线、公共文体广场等城市基础设施、公共设施用地，由投资建设单位取得相关立项文件后提出用地申请，经区政府用地批准后，区自然资源局直接核发《国有建设用地划拨决定书》;对于道路绿化带、安全间距等代征地以及不能利用的边角地，确实无法按宗地单独供地的，由所在功能区、镇街或者相关政府部门提出申请，由区自然资源局集中“打包”办理区政府用地批准文件，直接核发《国有建设用地划拨决定书》。

　　妥善处置项目已开发建设完成的未供即用土地。结合国土空间规划编制工作，妥善处置已开发建设完成的项目用地。已建成项目用地应具备以下条件：1.对未批先建所涉及的违法用地及违法建设行为依法进行查处;2.在现行土地利用规划和城市规划中为建设用地;3.在2020年土地变更调查数据中为建设用地;4.与生态红线、908岸线、风景名胜区、文物保护、河湖控制等各类保护控制线不冲突;5.项目使用用途与现行城市规划用途不符的，不占用规划公共管理与公共服务设施、公用设施、道路交通设施、绿地等强制性内容;6.项目建设内容与区域发展定位、规划主导功能存在冲突的，应针对环保、安全、防灾、社会稳定等方面进行分析论证，由相应主管部门出具审核意见。

　　用途与空间规划一致的，确需给予行政处罚的，由区综合执法部门依法处罚、用地单位对现有建筑物安全鉴定，处罚到位且建筑物符合安全要求的，区自然资源局为其完善用地手续，用地单位取得土地后按程序补办建筑物规划审批手续。用途与国土空间规划不一致的，在不违反现行规划禁止建设区和强制性内容、不与国土空间规划管理要求矛盾冲突的前提下，由区自然资源局对允许保留的建设内容出具符合规划要求的意见，采取短期租赁等方式为其完善用地手续，租赁价格根据土地评估价格结合租赁年期确定，租赁年期由用地单位提出申请，短期租赁年限一般不超过5年，并在合同中明确到期退出土地或改变用途开发建设的相关要求。

　　责任单位：区自然资源局、区综合执法局、区住建局、区发改局、各大功能区、各镇街

　　三、完善土地调整利用政策

　　集体存量建设用地办理征收后难以实施征地拆迁程序，确实无法供应的，由功能区、镇街提出申请，区自然资源局按程序提请原批准机关调整有关批准文件，并明确调整后的权属归属。

　　已批准农用地转用并征收的新增建设用地，因征地、拆迁无法实施或因规划调整、海岸线划定、生态红线、自然保护地、水源保护地等原因导致整宗地或部分不具备供地条件，且未改变现状的，由功能区、镇街提出申请，区自然资源局按程序提请原批准机关对有关用地批准文件进行调整，明确调整后的权属归属，逐级上报变更备案信息。闲置土地因上述原因无法开发利用的，先行办理土地收回手续，撤销原供地合同后按调整利用政策办理。

　　责任单位：区自然资源局、各大功能区、各镇街

　　四、创新用地监管模式

　　结合“标准地”等供地方式改革，用地项目落实“双合同”监管机制。在区自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同时，分别由项目所在地的功能区、镇街或招商单位与受让单位签订建设项目《产业发展协议》，明确项目投入产出、建设要求、违约责任及处罚措施等内容，受让单位并应在出让合同签订前按照《产业发展协议》向各大功能区或镇街提供银行履约保函。由各大功能区或镇街负责对项目履约情况进行监管，对于违反《产业发展协议》的，由各大功能区或镇街负责会同区招商单位、行业管理部门按照《产业发展协议》约定，依法追究企业违约责任。由各大功能区或镇街负责对已出让土地的开工、竣工情况进行定期巡查，并每月向区自然资源局提报开工、竣工巡查情况及开工、竣工证明材料。对于未按土地出让合同约定开工、竣工的，由各大功能区或镇街负责调查明确原因，并会同区自然资源局依法追究违约责任。对于未按时开工建设，经综合执法部门调查并被区自然资源部门组织联合会审认定为企业原因导致土地闲置的，由区综合执法部门负责依法追缴闲置土地费或无偿收回土地使用权。对企业原因形成的闲置土地，在其违规违约用地行为整改完成前，各大功能区或镇街不得就闲置土地企业项目申请土地供应或新增建设用地指标。由区自然资源局、招商中心分别负责，定期梳理列入闲置用地处置地块的项目方市场主体名单，汇总移交区市场监管局、行政审批服务局，由区市场监管局、行政审批服务局负责，在受理涉及上述项目股权变更申请时，不予办理股权变更手续。区自然资源局不得受理土地使用权抵押登记业务。对于认定为政府原因造成的闲置土地，由区自然资源局负责按规定向社会进行公示。

　　新增工业用地产业项目实行弹性出让制度。弹性年期出让原则上不超过20年，对于区级以上重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经区政府批准后，可合理提高弹性出让年期，但不得超过法定最高年限。出让价格按照实际出让年期占最高出让年期的比例以及不低于土地取得成本的原则确定。

　　鼓励“租让结合，先租后让”的方式供应土地，对于已获农转用、征收批复的符合出让条件的国有建设用地，通过招拍挂方式确定租赁主体，租赁价格根据土地评估价格结合租赁年期确定，租赁收入纳入土地出让收入管理，由税务部门依法征收确定。对通过租赁方式使用土地进行的建设行为，各有关部门要给予大力支持，依据招拍挂文件和土地租赁协议予以办理审批手续。

　　以长期租赁方式供应土地的，不得高于20年，租赁期限届满经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权租赁合同，并由土地使用者按照租赁合同约定定期支付租金。

　　以先租后让方式供应土地的，租赁期满且土地达到产业用地条件后，由各大功能区、各镇街组织区发改、工信、生态环境、自然资源、住建等部门进行验收，通过验收符合约定使用条件的，通过协议出让方式为使用单位办理土地出让手续，土地使用年限自验收通过之日起计算，土地出让金为土地评估价格，前期租赁费用不计入土地出让金。租赁土地到期限后，对地上建筑物不予补偿，通过无偿收回或由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定。

　　责任单位：区自然资源局、区招商中心、区行政审批局、区市场监管局、区综合执法局、各大功能区、各镇街

　　五、实行城镇低效用地再开发奖励政策

　　由各大功能区、镇街负责在每年第一季度完成辖区城镇低效用地调查摸底，并负责组织盘活利用。每年以辖区的摸排的城镇低效用地规模为基数，各大功能区、镇街盘活总量超过70%且新增城镇低效用地低于去年总量10%的，给予50亩的新增建设用地计划指标奖励。

　　责任单位：区自然资源局、各大功能区、各镇街

　　六、建立建设用地使用权预告登记转让制度

　　以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，按照“先投入后转让”的原则，先行报区自然资源局和各大功能区、各镇街审核，申报价格比标定地价低20%以上的，区人民政府享有优先购买权。审核通过的由交易双方签订转让合同，可到区不动产登记中心申请办理建设用地使用权转移预告登记，待开发投资总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记。预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向有关部门申请办理建设项目报建手续。转让双方可以约定预告登记期限，不动产登记机构应当将预告登记期限记载于不动产登记簿和预告登记证明附记栏。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产转移登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

　　责任单位：区自然资源局、区住建局、区招商中心

　　七、规范建设用地使用权分割、合并转让

　　建设用地使用权分割、合并转让由权利人申请，经辖区功能区或镇街、招商中心、行业主管部门、自然资源局审查同意并提报区政府批准后，可予分割、合并转让，依法办理不动产转移登记。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。产业用地的分割、合并受让单位需由区招商中心会同行业主管部门进行审查。

　　拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应由申请分割单位取得相关权利人书面同意，不得损害权利人合法权益。分割转让应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求。产业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。允许标准厂房和新型产业用地(M0)在不改变功能和土地用途的前提下，按幢、层等固定界限为基本单元分割转让。具体分割条件、分割流程等实施细则由住建、工信等部门负责制定。

　　土地合并所涉及的宗地应当界限相邻，不同用途宗地合并的，应依照规定明确各自比例，并在不动产登记时予以注明;容积率不同宗地合并的，不得增加建筑面积，应按每宗地出让的建筑面积合并计算土地合并后的建筑面积;涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让方式，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款;合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式;涉及剩余出让年限不一致的，可按加权平均法计算出统一的剩余出让年限，也可经区政府批准后补缴一定年限土地出让金后按相应年限登记。

　　责任单位：区自然资源局、区住建局、区工信局、区招商中心、各大功能区、各镇街

　　八、规范以划拨方式取得的建设用地使用权出租

　　划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让、出租。需转让、出租的，划拨建设用地使用权人应当报经区政府同意。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，由区税务部门负责征收。土地收益具体标准根据土地等级、用途等因素确定。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，可不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。以划拨方式取得的建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，出租时间超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　责任单位：黄岛区税务局、开发区税务局、区财政局、区自然资源局

　　九、扩大建设用地使用权抵押范围

　　允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，区不动产登记中心依法办理抵押登记。

　　责任单位：区自然资源局

　　十、实行森林资源保护奖励政策

　　鼓励社会力量参与国土绿化，对按要求进行新造林的，可纳入森林植被恢复计划，同等享受相关资金补助政策。鼓励社会资本参与森林抚育，提高森林质量，增强碳汇能力;对镇街保护发展森林资源工作实行目标责任制，考核前5名的镇街给予奖励，上述森林保护相关补贴、奖励资金纳入财政预算，每年安排不超过200万元。

　　责任单位：区自然资源局、区财政局、各镇街

　　此前出台的规定与本文件不一致的，以本文件为准。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。