房屋拆迁无法评估的原因，房屋拆迁为什么评估机构不能站在公平公正的角度进行评估？

房屋拆迁无法评估的原因，房屋拆迁为什么评估机构不能站在公平公正的角度进行评估？

一、房屋拆迁为什么评估机构不能站在公平公正的角度进行评估？

李顺华主任律师公益法律直播系列文章第九十六篇

北京一讼律所李顺华主任律师解答：

补偿方案当中确实也规定了补偿的标准由专业的评估机构来评估确定，这也是有明确的符合法律规定的，但是在实践操作过程中，事实上导致评估机构不能够站在公平公正的角度进行评估它的补偿价值。比如说在选择评估机构的环节，法律规定是由被征收人，也就是咱们这个房子被拆迁的人来协商选择评估机构，那么如果协商不成的话，可以通过摇号抽签等方式来确定，但事实上在这个过程中，很多征收方就跳过了由被征收人协商选定这一个环节，也就是说他认为说被征收人过于松散，不能够说形成一个统一的意见，也无法进行协商，所以说他们直接就跳过这个环节，而事实上这个是不符合法律规定的。

首先、征收部门要有一个组织的行为，如果确实组织大家组织不起来，或者是无法形成多数人同意某一家评估机构的意见，如果说是这种情况下，可以说是协商不成，然后再去抽签，但事实上他并没有经过协商的环节直接公布说是进行抽签，这个实际上是在程序上是剥夺了被征收人协商选定评估机构的权利的。当然如果说是抽签这个环节，那么当然也是由相关的法律规定的，但是在这个过程中也是出现了很多问题，比如说参与抽签的评估机构，其实都是由征收方先确定好的评估机构，也就是说它确定了有哪几家评估公司去参与，因此从本质上来讲，无论是选择哪一家，都是由征收方来确定的，评估机构也就事实上是由征收方来选择的。评估机构而不是由被征收人选择评估机构，那么抽签其实无论抽哪一家，都是抽的是征收方选定的，所以说这个其实本质上也是存在问题的。

第二、为什么这个问题非常关键，就是说能够入围的评估机构，这是他们参与评估业务，获得营业收入的一个重要的一个关口，大家可以想一下，如果说一个评估机构对于征收部门的意见，如果说经常与他们相左，或者是他们敢于去坚持法律规定的补偿标准，那么与征收部门提出的补偿标准或者是补偿意见，他还可能去入围评估机构的选择范吗？这个也很显然。所以说本身你有评估机构，有征收部门来预选评估机构，它本身就是导致我们评估机构丧失公平中立性的一个重要的环节。

第三、我们必须说明白，就是说这个问题实际上在国家一级的征收补偿条例，包括评估机构选定办法里边，并没有赋予征收部门预先选定评估机构的权利。但是在实际操作过程中，在各个地方的相关征收的这个地方性的规范性文件也好，或者地方性法规也好，确有类似的这种规定，我们认为这个规定实际上是超越了法定的职权，也是直接把评估机构应该公平公开来选定这一个法律的规定来给规避了。那么这样做的结果就是评估机构必须要听取征收部门的意见，否则他很难入围，也是导致评估机构不敢于真正的根据市场比较法进行评估的一个重要的因素。

第五、在评估机构进行评估的时候，缺少一个重要的环节，就是缺少对周边类似房屋的交易案例，缺少这一方面的一个搜集。类似房屋的交易案例是体现市场价值的，这个是体现市场价值的一个重要的依据。如果说类似的交易案例都没有，你说评估机构说我是根据周边类似房屋的市场价值，按照市场比较法进行评估确定的房屋价值，这个根本就没有事实依据。其实在很多的征收评估报告里边，我们没有发现甚至非常少的，99%是看不到类似房屋的交易案例的，这个其实也可以说明它评估的其实并不是真正的进行了市场调查，我们觉得他也就是根据征收部门的授意，然后根据他们的意思来确定补偿标准，这个其实是一个非常严重的问题。

第六、另外还有针对评估的问题，还有涉及到什么？就是说涉及到我们在申请复核之后，那么评估机构也就是走流程式的进行复核，没有真正对被征收人提出的一些，比如说面积少了，土地的面积遗漏了，或者是建筑面积遗漏了，或者是说涉及到一些房子未登记的合法性的没有确定的情况下就没有评估，事实上这是一个非常严重的问题，因为评估报告它是涉及到对原告房屋价值的一个重要的确定的一个依据，如果说对房屋的面积都不能够确定的情况下就进行评估，这个很显然是会损害被征收人利益的，那么这也是评估机构它不能够公平进行评估的一个重要的方面。还有就是遗漏了装饰装修一些附属物、停产停业的评估补偿等等问题，这些都是我们在办案过程中发现的一些经常出现的问题。

第七、我们在申请的专家委员会鉴定，从法律规定上来讲，先有评估报告，然后如果说你不服的话，可以申请评估机构进行评估复核，那么复核完了之后，如果说你还不服的话，还可以申请专业委员会进行鉴定。但是我们在刚刚办理的一个信阳的案子，确实出现了我们对复核评估报告申请了鉴定，专家鉴定委员会还没有出鉴定结论，没有出鉴定报告之前，结果征收部门就把房屋的补偿决定做出来了，这个是违反法律程序的，因为一个评估报告能否作为被征收房屋的补偿的依据，它必须要经过评估的复核评估的鉴定才能够确定评估报告是合法的有效的，也才能够作为一个评估，这个才能作为一个评估就是说补偿决定的一个重要的事实依据，但是我们却发现在我们代理的一些案件当中就缺少这么一个重要的问题，重要的环节，这就是我们对评估涉及到补偿标准发现的一些问题。

第八、当然最终如果说评估报告出来了，然后双方还没有达成一致意见，那么必须要经过征收部门报请做征收的补偿决定，如果征收补偿决定做出来之后，不服的话，还可以采取司法措施，但是有些地方并没有等到补偿决定作出，甚至没有等到法院甚至没有等到司法的结果最终出来，结果就出现了把这个房子给强行的拆掉了，这个也是违反法律程序的，因为作为一个补偿征收补偿程序来讲，那么这个就是说法律设置了非常严密的法律程序，其实就是为了一方面保障被征收人的意见，另一方面也是为了保障、督促行政机关依法行政形成一个权力，就是说行政权力与老百姓的权力之间的一个相互制约，从而让一些事情达到一个公平达，真正的能够说有秩序的去进行，而不是说是由一方单方面去决定，或者是采取利用自己的优势的地位，然后去去强迫一另外一方。

最后，像这种情况主要是征收机关，他在这个方面可能更强势一些，因为他掌握了行政的权力，掌握了相关的法律上的一些知识，甚至他有专业的队伍，对于一个老百姓来讲，老百姓这些方面都是缺失的，但是我们说老百姓的法律意识要进一步的提高，要多学习一些相关的法律法规，知道自己手里有什么样的权利，才可能利用这些权利，利用这些法律赋予老百姓的权利来去进行相应的制衡，然后才能保护自己的合法权益。

二、房屋拆迁怎么评估

法律分析：

评估机构首先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务;其次评估机构的产生要有严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定，在由被拆迁人选择的期限内，各评估机可以适当宣传自己。

法律依据：

《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

三、拆迁房屋如何实现公正评估？

法律分析：

拆迁房屋评估是保障公民合法权益的重要环节，需要实现公正评估。

法律规定了以下要点：

1.《物权法》第二十二条规定，房屋拆迁时应当按照合理补偿的原则，依法确定补偿费用和补偿方式。

2.《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿费用应当按照公平、公正、合理的原则确定，拆迁方案应当经过公示，并听取当事人意见。

3.《房屋征收与补偿条例》第十七条规定，房屋征收应当进行公正、公平的评估，评估结果应当向当事人公示，并征求当事人意见。

法律依据：

《物权法》第二十二条

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条

《房屋征收与补偿条例》第十七条

四、拆迁评估不合理怎么办

拆迁评估不合理应当自收到评估结果之日起10日内向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，指出评估报告存在的问题，复核结果应当书面告知复核评估申请人或予以公告。

房屋拆迁评估的方式有：

1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动；

2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布；

3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

【法律依据】：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

五、如何合法评估房屋拆迁

法律分析：

评估机构首先要具有一定的资质，应该按照资质规定的范围开展评估业务;其次评估机构的产生要有严格的程序，先公正推荐，后由被拆迁人选择确定，这是拆迁评估的特殊规定，在由被拆迁人选择的期限内，各评估机可以适当宣传自己。

法律依据：

《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

六、房屋拆迁,对于政府选的评估机构不满意,如何处理

一般采用市场比较法，未来收益法，以及基准地价法 进行房屋拆迁的评估。

还有成本材料法等，但是因社会变迁以及实践需要一般不会采用。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁无法评估的原因，如何合法评估房屋拆迁

内容审核：熊世红律师

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