日本房屋拆迁许可，武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

日本房屋拆迁许可，武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

一、武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案

入库编号2023-07-2-091-006武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案——开发商宣传内容具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，构成要约关键词民事

房屋买卖合同

商品房预售

要约

虚假宣传

来源：最高人民法院案例库 （用途：郜gào云律师个人学习研究）

基本案情2016年10月15日，武某某（乙方）与上海某房地产公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买嘉定区某路某弄某号某室房屋（以下简称系争房屋），暂测房屋建筑面积为78.71平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为2,434,767元；第四条，乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）；附件二，该房屋建筑设计及平面图，地下建筑面积：0，平面图对系争房屋的露台进行了标示；合同对双方其他权利义务亦作了约定。合同签订后，武某某支付了全部购房款，上海某房地产公司则向武某某交付了系争房屋。

武某某以系争房屋所在小区的设施、设备与上海某房地产公司的前期宣传不符，且系争房屋的阳台层高低于合同约定为由，起诉请求；1、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的经济损失人民币10,000元（其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元）；2、判令被告赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失19,161.89元（按照阳台面积的购买价格即阳台面积的12乘以购买单价再乘以层高差额比例计算）。

另查明：2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向上海某房地产公司作出沪监管嘉案处字（2018）第142017002301号行政处罚决定书：……经现场核实，上海某房地产公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三某电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌” “每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。

原告在合同约定的交房日到房屋现场时发现两间卧室均没有飘窗，南、北阳台层高明显低于客厅约50厘米，地下室贮藏空间变成了开放式的空间，游泳池变成了蓄水池，日本进口三某电梯变成国产三某电梯等诸多与宣传不符的情况。故原告诉至法院，请求法院：1、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的经济损失人民币10,000元（以下币种同，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元）；2、判令被告赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失19,161.89元（按照阳台面积的购买价格即阳台面积的12乘以购买单价再乘以层高差额比例计算，详见起诉时提交的计算明细）。

被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于虚假宣传所造成的经济损失，首先原告实地查看房屋，并依据预售合同购买系争房屋；原告对房屋包括结构、户型、面积、布局及房屋本身所在小区设备设施等在内各项信息明确、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合预售合同的约定。原告主张的几项所谓“虚假宣传”即飘窗、地下储藏空间、三某电梯、游泳池景观水池等缺乏事实及法律依据，与双方合同约定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合预售合同约定。处罚决定书所指违法广告不会也没有导致原告对房屋购买本身认知存在误差，原告主张的虚假广告认定与原告购买系争房屋之间无任何关联。第三，原告所主张的虚假宣传造成的损失也缺乏事实和法律依据。关于阳台层高损失，首先系争房屋交易时已经建成，原告购房时已经实地查看房屋，被告从未对系争房屋在内的顶楼房屋层高进行隐瞒，原告明确知晓系争房屋的阳台层高。其次，系争房屋设计、施工符合预售合同约定，符合国家《住宅设计规范》等规定。预售合同并没有对阳台的层高作出明确具体约定，相反双方在合同的补充条款中约定房屋的实际层高以最终测定为准；因此，包括阳台在内的层高变化并非合同所约定的违约情形，原告据此主张违约缺乏合同依据。国家也未对阳台层高作出强制性的规范或标准。第三，原告所计算的阳台层高的经济损失缺乏依据，且主张过高。系争房屋属于顶楼，屋面上方的空间并无实际使用功能，故阳台上方的屋面并不属于楼面，建筑设计规范中对层高的定义不适用系争房屋的阳台。况且阳台属于辅助的使用空间，主要功能为晾晒，系争房屋的阳台净高完全可以满足阳台本身的使用功能及房屋的日照要求，对原告的使用不产生任何影响。阳台的价值不可能直接参照房屋单价进行确定，更不可能包含装修价值作为其计算依据，原告采用阳台净高计算损失更是不合理的。

审理中，武某某确认其主张的系争房屋阳台的高度2.34米为净高，长、宽、高数据均由其实际测量得出。上海某房地产公司自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右,并称因项目交付时间长久，相关图纸缺失，未能计算出阳台面积。

上海市嘉定区人民法院于2020年6月24日作出（2020）沪0114民初9117号民事判决：一、被告上海某房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某某因虚假宣传造成的损失人民币8,000元；二、被告上海某房地产公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告武某某阳台层高损失人民币16,000元。一审宣判后，上海某房地产公司不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。审理中，上海某房地产公司申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）沪02民终10195号民事裁定：准许上诉人上海某房地产公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。裁判理由法院生效裁判认为：被告虚假宣传构成违约，应赔偿原告的相关损失。理由如下：

上海某房地产公司对于泳池、电梯所作的宣传内容具体确定，应当视为“要约”。上海某房地产公司构成违约，应当赔偿损失。

根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约到达受要约人时生效。通常而言，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是在符合特定条件的情况下，可视为要约，对开发商具有法律约束力。

2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释首次规定商品房销售广告的内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施”“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”，就可认定为要约，无须将广告内容载入合同文本中，也同样产生合同条款的法律约束力。该条款有效地遏制开发商通过虚假宣传引诱消费者购房的不诚信行为，保护了购房人的合法权益，规范了房地产市场。

2020年12月31日，最高人民法院发布《最高人民法院关于修改\u003C最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释\u003E等二十七件民事类司法解释的决定》，该决定已于2021年1月1日开始实施。根据该决定，《商品房买卖合同司法解释》第三条中“应当视为要约”修改为“构成要约”，与《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”之规定相衔接。

广告宣传被认定为要约时应符合以下要件：1.被视为“要约”的说明和允诺应当局限在“商品房开发规划范围内”。2.被视为“要约”的说明和允诺应“具体确定”。法院在判断是否“具体确定”时，通常会将含有品牌、参数等无需再行磋商即可固定下来的内容认定为要约。3.被视为“要约”的说明和允诺应对“合同订立”和“房屋价格的确定”有重大影响。

具体到本案，原告主张被告赔偿因虚假宣传给其造成的经济损失10,000元，其中赔偿电梯、泳池损失8,000元、顶层专享露台及地下室储藏空间损失2,000元。虽被告对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌” “每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”等内容均被行政机关认定为虚假，然在具体认定损失时，法院结合被告在宣传材料中未明确地下室储藏空间及丁晨露台的交付标准，合同中对地下室储藏空间及露台也未约定交付标准，属于约定不明。现被告实际交付的地下室储藏空间及露台为毛坯交付，在约定不明的情况下，法院认定被告毛坯交付不构成违约，原告主张的该部分损失未予支持。而“带游泳池高端社区” “日本进口三某品牌”的宣传内容虽然未在预售合同中明确约定，但被告在宣传材料中关于泳池和电梯的宣传内容具体、明确，泳池和电梯作为公共配套设施属于商品房开发规划范围内，且对于合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合上述司法解释中视为“要约”的要件，应视为要约。现被告交付的房屋不具备游泳池及进口三某电梯的设施，应属违约，被告应赔偿原告的相关损失。关于损失金额的确定，考虑到泳池和电梯作为公共设施，业主享有共同使用的权利，开发商的违约行为对业主权益的实际影响，结合系争房屋的价格及面积，酌定被告赔偿原告因该项虚假宣传造成的损失8,000元。

上海某房地产公司交付的阳台层高不符合合同约定，构成违约，造成武某某损失，应予赔偿。理由如下：

房屋层高与居住环境存在紧密联系，亦是房屋市场价格的参考因素之一。原、被告签订的预售合同中明确约定层高为2.9米，被告自认系争房屋的阳台层高低于2.9米，实际层高在2.54米左右，其行为已经构成违约，鉴于目前恢复至合同原层高已无法实现，故原告要求被告赔偿损失于法有据。争议的焦点是如何确定因层高不足产生的损失。1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人对层高违约没有约定，法律对此又无明文规定，但层高不足对房屋的使用价值及交换价值确有一定的影响，如何量化为损失？法院考虑到房屋价格=单价*建筑面积，阳台按实际面积的12计入建筑面积，而层高不足对买受人的直接影响即为可用空间的减少和通风采光等的影响，法院结合层高差、阳台面积、房屋销售单价等因素，酌情根据层高差占比、阳台面积、房屋单价确认损失金额为16，000元。裁判要旨商品房销售广告的性质在一般情况下属“要约邀请”，当广告内容同时满足“开发商开发规划范围内的房屋及相关设施” “具体确定”及“对合同订立及价格确定有重大影响”的，视为“要约”，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。关联索引《中华人民共和国民法典》第473条、第577条（本案适用的是2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第107条）

一审：上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初9117号民事判决（2020年6月24日）

二审：上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10195号民事裁定（2020年11月30日）（民一庭）

二、商品房预售合同纠纷

法律分析：

随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色。

《规定》此次修改，将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。

而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速，经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多，《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。

需要注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由；

而签订商品房预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，就不适用缔约过失责任纠纷的案由。

另，商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，此处已将其作为独立的第四级案由，就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

因房屋买卖合同纠纷涉及不动产，从“两便”原则出发，应由房屋所在地人民法院管辖。

三、房地产预售合同纠纷

房地产买卖合同纠纷应该协商解决。

当事人双方自行协商解决合同的纠纷，指的是合同纠纷的当事人双方，在自愿互谅的基础之上，根据国家的相关法律、政策及合同的约定，通过摆事实和讲道理，以达成和解的协议，自行解决合同出现的纠纷的一种方式。

应该从有利于合同履行的角度进行出发，怀着互谅互让的态度在较短时间内，通过协商解决纠纷。

一、工程施工合同违约和争议怎么处理

工程施工合同违约和争议可以采取的处理方式包括协商、调解、起诉等。

（一）协商

当事人自行协商解决合同纠纷，是指合同纠纷的当事人，在自愿互谅的基础上，按照国家有关法律、政策和合同的约定，通过摆事实、讲道理，以达成和解协议，自行解决合同纠纷的一种方式。

（二）调解

合同纠纷的调解，是指双方当事人自愿在第三者（即调解的人）的主持下，在查明事实、分清是非的基础上，由第三者对纠纷双方当事人进行说明劝导，促使他们互谅互让，达成和解协议，从而解决纠纷的活动。

（三）仲裁

仲裁也称公断。

合同仲裁，即由第三者依据双方当事人在合同中订立的仲裁条款或自愿达成的仲裁协议，按照法律规定对合同争议事项进行居中裁断．以解决合同纠纷的一种方式。

仲裁是现代世界各国普遍设立的解决争议的一种法律制度、合司争议的仲裁是各国商贸活动中通行的惯例。

（四）诉讼

合同在履行过程中发生纠纷后．解决争议的方式有4种：

即当事人自行协商解决，调解仲裁和诉讼。

其中，仲裁方法由于比较灵活、简便，解决纠纷比较快，费用又比较低，所以很受当事人欢迎。

但是，如果当事人一方不愿仲裁，则不能采用仲裁的方式、而只能采用诉讼的方式来解决双方当事人之间的争议。

所以，诉讼是解决合同纠纷的最终形式。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。

各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

四、上海法院房地产纠纷案件裁判观点

房地产类改发案件裁判要点问题之一

在挂靠人与发包人之间形成事实上的建设工程施工合同关系的情况下，挂靠人起诉要求发包人支付工程价款，应否支持？裁判观点

没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与发包人签订建设工程施工合同，在发包人知道或应当知道系借用资质的实际施工人进行施工的情况下，发包人与借用资质的实际施工人之间形成事实上的建设工程施工合同关系，且该合同关系因实际施工人缺乏资质违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

民法典第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

在借用资质的实际施工人与发包人之间形成事实上的建设工程施工合同关系且建设工程经验收合格的情况下，借用资质的实际施工人有权请求发包人参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

问题之二

建设工程施工合同中约定，发包人应当在双方完成工程结算后一定期限内支付除质量保证金外的全部工程价款。

而在实际履行过程中，双方未能在工程通过竣工验收后的合理期限内完成工程结算，承包人起诉要求发包人赔偿逾期支付工程价款之利息，利息的起算时间应当如何认定？

裁判观点

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十七条规定，利息从应付工程价款之日开始计付。

当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：

（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；

（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；

（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

上述司法解释规定旨在避免因发包人拖延结算而损害承包人的期限利益。

基于这一裁判导向，法院确定建设工程价款利息起算时间时，一方面应当充分尊重当事人的真实意思表示，另一方面也应当对发包人无正当理由拒绝结算或拖延结算的行为予以否定性评价。

如果建设工程施工合同中约定发包人应当在双方完成工程结算后一定期限内支付除质量保证金外的全部工程价款，则可参考建设工程的行业惯例，以承包人提供完整的竣工结算资料的时间为基准，确定双方完成工程结算的合理期限，进一步依据合同约定的付款期限确定应付工程价款时间，并从应付工程价款之日开始计算利息。

双方完成工程结算的合理期限可参考财政部、建设部印发的《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）第十四条关于发包人结算审查期限的规定确定，即工程竣工结算报告金额在500万元以下的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起20天；

在500万元至2000万元之间的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起30天；

在2000万元至5000万元之间的，发包人的审查时间为从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起45天；

在5000万元以上的，发包人的审查时间从接到竣工结算报告和完整的竣工结算资料之日起60天。

问题之三

房屋租赁合同的履行过程中，承租人提出不再继续履行合同并实际完成清场，出租人拒绝解除合同并怠于收回房屋。

双方均未及时提起诉讼。

长时间后，出租人才起诉至法院要求解除合同，或要求继续履行合同而承租人主张终止合同的，承租人支付租金或占有使用费的截止时间应当如何认定？

裁判观点

首先，《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；

没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

因此，在承租人提前弃租的情况下，出租人作为守约方负有相应的减损义务。

其次，根据前述规定，适用减损规则的前提仅是违约方的行为导致损害发生，并不要求合同解除或者终止。

换言之，在房屋租赁合同存续期间，只要承租人欠付租金已经达到根本违约的程度，出租人即可采取减损措施，并不以原房屋租赁合同解除或者终止为前提条件。

最后，减损措施的主要类型有停止履行、替代安排、变更合同等。

在承租人未经出租人同意提前弃租的场合，出租人可以采用的减损措施一般为停止履行（即收回房屋）和替代安排（即另行出租）。

出租人是否负有减损义务，应当从主客观两个方面进行综合判断：

主观上，出租人应当为“非善意”，即知晓承租人提前弃租并搬离房屋的事实；

客观上，收回房屋并另行出租应当具备“可行性”。

如果承租人已经向出租人表示不再继续履行合同，则符合主观方面要件；

如果承租人已经实际完成清场，出租人收回房屋不存在障碍，则符合客观方面要件。

此时，应当认定出租人负有减损义务，即出租人应当在合理期限内收回房屋，合理期限之后的租金损失则由出租人自行承担。

另需强调的是，法官审理此类案件时，如果发现房屋租赁合同已经丧失履行基础，而出租人尚未收回房屋的，则应当及时向当事人释明，要求当事人搁置争议并尽快办理房屋交接手续。

问题之四

出租人交付的租赁房屋中存在部分违法建筑，房屋租赁合同解除的后果应当如何处理？

裁判观点

实践中，存在出租人交付的租赁房屋中部分为合法建筑、部分为违法建筑的情形，具体表现为产证载明的建筑面积小于实际租赁面积。

此时，应当结合违法建筑在租赁房屋中是否相对独立和具体面积占比等因素判断房屋租赁合同的效力。

如果违法建筑占比较小且与合法建筑相对独立，则一般可认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同中关于合法建筑的部分有效、关于违法建筑的部分无效。

在一方当事人主张解除合同的情况下，应当对房屋租赁合同中的有效部分和无效部分进行区分处理：

对于有效部分，解除权人可以请求违约方承担违约责任；

对于无效部分，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；

各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

问题之五

房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人的违约行为承担连带保证责任。

后因承租人逾期返还房屋，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任，则保证人的保证责任应当如何认定？

裁判观点

关于保证期间的审查《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十四条规定，人民法院在审理保证合同纠纷案件时，应当将保证期间是否届满、债权人是否在保证期间内依法行使权利等事实作为案件基本事实予以查明。

保证期间届满后债权人的实体权利消灭，对当事人权利义务的影响甚大，故法院对保证期间的审查不采取类似诉讼时效的当事人抗辩主义，而应当主动查明与保证期间有关的基本事实。

关于保证期间的计算。

根据民法典第六百九十二条规定，保证期间自主债务履行期限届满之日起算。

然，违约责任不存在履行期限届满的问题，考虑到保证期间的立法目的在于敦促债权人尽快行使权利，如果以债权人起诉要求债务人和保证人承担违约责任的时间作为保证期间的起算时间，将导致保证责任长期处于不确定状态，不符合立法目的。

因此，保证期间应当自违约责任产生之日起计算。

问题之六

房屋租赁合同签订后，承租人之关联公司或关联人承诺就承租人在房屋租赁合同项下的租金支付义务承担连带保证责任。

后因承租人逾期支付租金，出租人起诉要求承租人承担违约责任，并要求保证人承担连带保证责任。

出租人起诉时保证期间尚未届满，但因保证人下落不明，法院依法适用公告送达，公告期限届满之日已超出保证期间，能否认定出租人在保证期间内请求保证人承担保证责任？

裁判观点

首先，无论是此前的担保法还是现在的民法典，仅要求债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，但并未限定请求的具体方式。

其次，最高人民法院曾在对《关于担保期间债权人向保证人主张权利的方式及程序问题的请求》的答复中明确指出，债权人向保证人主张权利的方式包括“提起诉讼”。

最后，法律设置保证期间的制度目标是督促债权人及时向保证人主张权利，对债权人主张权利的方式作出过于严苛的限定将有失公平，在保证人已下落不明的情况下，债权人已无法通过自行向保证人发送通知的方式主张权利，而在债权人对保证人提起诉讼的情况下，如果将公告送达的时间计入保证期间，对债权人而言显然过于严苛，却同时为保证人逃避保证责任打开方便之门，有违制度初衷。

因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十一条第二款不应当作扩大解释，即不应当理解为只有诉状副本送达保证人才能认定为债权人已经依法向保证人主张权利。

换言之，债权人在保证期间届满前对连带责任保证人提起诉讼，一般应当认定为债权人在保证期间届满前请求保证人承担保证责任，除非债权人起诉后又自行撤诉且诉状副本未曾送达保证人。

问题之七

房屋租赁合同签订后，承租人长期存在拖欠租金以及不足额支付租金的情形，出租人起诉要求解除房屋租赁合同，并要求承租人补足租赁期限内欠付的全部租金，诉讼时效期间应当如何计算？

裁判观点

首先，关于诉讼时效的援引。

民法典第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。

因此，诉讼时效的援引应当以承租人提出相应抗辩为前提。

其次，关于租金的诉讼时效。

房屋租赁合同约定按期给付的租金，其性质属于定期履行债务。

定期履行债务是当事人约定在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的债务，各期债务在履行期限届满后均为独立债务，诉讼时效期间应当自每一期履行期限届满之日起分别起算。

定期履行债务不同于分期履行债务，不应当适用民法典第一百八十九条关于分期履行债务的诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算的规定。

最后，关于已付租金的清偿抵充顺序。

根据民法典第五百六十条规定，如果承租人支付租金时指定对应租期，则应当用于清偿抵充当期租金；

如果承租人支付租金时并未指定对应租期，则应当按照债务到期的先后顺序抵充。

需注意的是，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，承租人作出部分履行行为的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“义务人同意履行义务”的情形，进而发生诉讼时效中断的效果。

因此，如果承租人支付租金时指定对应租期，而该期租金债务的诉讼时效尚未届满，则在清偿抵充当期部分租金的同时，还将引发当期租金债务诉讼时效的中断。

问题之八

房屋租赁合同纠纷案件中，法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，应当如何处理？

裁判观点

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条，起诉应当有明确的被告。

原告起诉时提供被告的身份信息，法院亦能够核实确认被告身份的，应当认为原告的起诉符合法定的起诉条件。

即使法院审理后认为原告起诉时所列的被告并非真实的房屋租赁合同关系主体，也不应当径行裁定驳回起诉。

出于纠纷一次性解决的考量，此时宜向原告释明并要求其明确是否追加共同被告，如果原告明确不追加被告，则应当判决驳回原告基于房屋租赁合同关系提出的诉讼请求。

五、商品房销售合同纠纷案由

法律分析：

随着社会发展，房屋交易量逐年增多，而对一般人而言房屋交易价值额较大，相关纠纷的处理具有自己的特色。

《规定》此次修改，将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由，并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。

而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速，经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多，《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。

需要注意的是，商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由；

而签订商品房预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，就不适用缔约过失责任纠纷的案由。

另，商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同，此处已将其作为独立的第四级案由，就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

法律依据：

《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十四条 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

因房屋买卖合同纠纷涉及不动产，从“两便”原则出发，应由房屋所在地人民法院管辖。

六、原告某房地产公司与被告某旅游公司签订商品房预售合同约定被告购买原告开发

法律分析：

商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。

依照相关的法律规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

法律依据：

《城市商品房预售管理办法》第六条：

商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

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文章来源参考：头条-日本房屋拆迁许可，商品房销售合同纠纷案由

内容审核：白琳律师

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