集体土地转城市试点,关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见

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一、关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见

关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见，主要围绕农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为进行阐述。以下是详细解答：

农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。这包括土地利用总体规划划定为建设用地、详细规划确定为工业仓储、商业服务业、租赁式住宅等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，由土地所有权人通过集体民主表决后，以有偿方式进入市场。

1. 入市条件：

- 符合所在地市县总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

- 土地权属清晰，不存在权属争议；

- 地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

- 未被司法机关、行政机关限制土地权利；

- 法律法规规定的其他条件。

2. 管理办法：

- 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条，土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，需由市、县人民政府自然资源主管部门提出规划条件，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

- 土地所有权人应编制出让、出租等方案，并依照法定程序由本集体经济组织形成书面意见，报市、县人民政府审批。

- 集体经营性建设用地出让、出租等方案应载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

1. 意义：

- 允许集体经营性建设用地入市，是土地管理法的一项重要修正，旨在进一步完善土地制度，促进乡村振兴，保障农民权益。

- 通过入市，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值得到显现，有助于加快经济发展方式转变。

2. 影响：

- 集体土地入市有助于建立城乡统一、开放、竞争有序的土地市场，发挥市场在土地资源配置中的基础作用。

- 入市为农民集体提供了更多的土地收益分配方式，有助于增加农民收入，提高农民生活水平。

- 同时，入市也要求政府加强监管，确保土地市场的健康有序发展，防止违法违规用地行为的发生。

深化农村集体经营性建设用地入市试点工作是土地制度改革的重要组成部分，对于促进乡村振兴、保障农民权益、加快经济发展方式转变具有重要意义。

二、农村宅基地104个试点城市新规

关于农村宅基地104个试点城市新规，以下是对相关政策的详细解读：

根据相关政策，新一轮农村宅基地制度改革试点地区共包括104个县（市、区），具体名单如下：北京市昌平区、大兴区；天津市静海区、蓟州区；河北省邯郸市峰峰矿区、邢台市信都区等。这些地区将作为农村宅基地制度改革的先行先试区域，探索新的宅基地使用和管理模式。

1. 改革方向：农村宅基地制度改革旨在优化宅基地使用效率，保障农民合法权益，促进农村经济社会可持续发展。通过试点改革，将探索宅基地“三权分置”的具体实现形式，即宅基地所有权、资格权、使用权分置，以更好地发挥宅基地的使用价值。

2. 改革原则：

- 依法保护宅基地所有权。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律法规，宅基地属于农村集体所有，任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让。

- 节约集约用地。按照《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的要求，农村居民点布局和建设用地规模应遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。

- 保障农民权益。改革过程中应充分尊重农民意愿，保障农民对宅基地的合法权益，不得强迫农民搬迁退出宅基地或违法收回农民依法取得的宅基地。

1. 宅基地申请与审批：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十四条，农村村民申请宅基地的，应以户为单位向农村集体经济组织提出申请，并依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。

2. 宅基地使用与流转：依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十六条，禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

3. 宅基地退出机制：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

农村宅基地104个试点城市新规旨在通过改革试点，探索优化宅基地使用和管理的新模式，以保障农民合法权益，促进农村经济社会可持续发展。

三、宅基地买卖跨村流转的试点

宅基地买卖跨村流转的试点情况分析

根据现行《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地的使用权具有严格的身份属性，通常仅限于本村集体经济组织成员之间流转。这一规定旨在保护农村土地资源的合理分配，维护农村社会秩序的稳定，以及确保农民的居住权益不受侵害。

近年来，随着农村经济社会的发展和城乡融合进程的加速，农村宅基地流转改革成为了一个新的议题。部分地方开始探索宅基地流转的新模式，试图在保障农民权益的同时，促进土地资源的优化配置。

1. 改革背景与现状：

- 长期以来，严格的宅基地管理制度导致了大量宅基地和农房的闲置，这不仅造成了土地资源的浪费，也阻碍了农村经济的发展。

- 为解决这一问题，各地积极开展宅基地流转改革试点，如浙江义乌等地通过“三权分置”模式，允许宅基地使用权在集体经济组织内部流转，并鼓励社会资本参与开发。

2. 改革的新突破：

- 拓宽流转范围：改革逐步放宽流转范围，允许在一定条件下向本集体经济组织以外的单位和个人流转，为吸引社会资本投入农村、促进农村产业融合发展提供了可能。

- 丰富流转方式：除了传统的出租、转让方式外，还探索了宅基地使用权抵押融资、宅基地置换等新模式，为农民提供了多元化的增收渠道。

- 强化权益保障：在改革中，更加注重对农民合法权益的保障，明确了宅基地资格权的认定，规范了流转合同管理，并建立了合理的收益分配机制。

1. 意义：

- 增加农民收入：通过流转宅基地和农房，农民可以获得租金、转让金等财产性收入，同时流转也为农民提供了更多的就业机会。

- 优化土地资源配置：改革盘活了闲置宅基地，使土地资源得到更合理的利用，促进了农村经济的发展。

- 促进城乡融合发展：宅基地流转吸引了城市资本、技术和人才向农村流动，加强了城乡之间的要素交流，有助于缩小城乡差距。

2. 挑战：

- 尽管改革取得了一定成效，但仍需完善相关法律法规，为改革提供坚实的法律支撑，并加强对违法违规行为的监管。

- 需要科学编制村庄规划，合理安排宅基地布局，避免无序开发和资源浪费。

- 应提升金融服务支持，创新金融产品和服务，满足农村宅基地流转和农村产业发展的资金需求。

1. 法律规定：

- 根据《土地管理法》及相关法律法规，宅基地属于农民集体所有，其使用权具有特定的身份属性，非本村集体经济组织成员无法获得该集体宅基地的合法使用权。

2. 跨村流转的限制：

- 宅基地制度的初衷是保障本村村民的基本居住需求，跨村买卖宅基地可能会破坏这一平衡，影响本村村民的宅基地分配。

- 允许跨村流转可能会打破农村社会原有的稳定结构，引发土地纠纷和社会问题。

3. 宅基地上房屋的流转：

- 虽然宅基地本身不能跨村买卖，但宅基地上的房屋可以依法流转。购买者仅获得房屋的所有权，而宅基地使用权仍属于原村集体。

- 若房屋自然坍塌或失去居住价值，宅基地将由村集体收回。

对于涉及宅基地的跨村流转问题，应严格遵守现行法律法规，并在改革试点中积极探索新的流转模式和机制。建议：

- 完善相关法律法规，明确宅基地流转的具体范围和程序。

- 加强村庄规划，引导宅基地合理流转。

- 提升金融服务，支持农村宅基地流转和农村产业发展。

- 加强农民宣传教育，提高他们的参与积极性和市场意识。

总之，农村宅基地流转改革是一项复杂而重要的任务，需要在保障农民权益、促进土地资源优化配置和维护农村社会稳定之间找到平衡点。随着改革的深入和法律法规的完善，未来宅基地流转将更加规范、有序，为乡村振兴注入新的活力。

四、宅基地可以自由买卖试点城市

关于宅基地可以自由买卖的试点城市问题，首先需要明确的是，根据现行法律，宅基地并不能自由买卖。

1. 宅基地的性质与使用权

- 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。这表明宅基地是农村集体所有的土地，其使用权受到法律的严格保护，并非可以自由买卖的商品。

2. 宅基地使用权的转让规定

- 《中华人民共和国民法典》第三百六十三条指出，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。这意味着宅基地使用权的转让必须遵循特定的法律程序和国家政策。

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准，并且农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。这表明宅基地使用权的转让受到严格限制，且转让后不得再次申请宅基地。

3. 宅基地改革与试点情况

- 尽管宅基地不能自由买卖，但国家正在推进农村宅基地改革，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。这并不意味着宅基地可以自由买卖，而是要通过合法途径进行流转和利用。

- 目前，并没有明确的法律或政策规定哪些城市可以作为宅基地自由买卖的试点。宅基地的流转和利用仍然受到土地管理法律和国家政策的严格约束。

宅基地并不能自由买卖，也没有所谓的试点城市允许宅基地自由买卖。宅基地是农村集体所有的土地，其使用权受到法律的严格保护。任何关于宅基地自由买卖的说法都是不符合现行法律和政策规定的。

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内容来源参考：头条-农村宅基地104个试点城市新规,宅基地买卖跨村流转的试点

内容审核：陈福文律师

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