房屋拆迁用户流失，案例分享：被查封着的房屋是如何流失的，来自何先生的遭遇

房屋拆迁用户流失，案例分享：被查封着的房屋是如何流失的，来自何先生的遭遇

一、案例分享：被查封着的房屋是如何流失的，来自何先生的遭遇

来自云南省玉溪市的市民何先生介绍称：自1997年自己借出了36万元，并约定了利息和违约金。其间，李某富作为债务保证人，同时用原属其所有的坐落于玉溪市红塔区春某街道的房屋为债务提供抵押担保，后借款人未按期向自己偿还借款。

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无奈之下，何先生提起了诉讼，请求支付还款，后经赔偿委员会审理查明：经核实，因李某富、李某程与顾某荣借款一案，1999年9月22日玉溪市相关单位作出（99）字第750号查命令已对该房屋予以查封。2003年3月25日，李某富取得该房屋的所有权证，同年4月17日李某富与银行签订公证借款合同，以该房屋抵押进行了借款30万，并于同日办理了抵押登记。后又因李某富未按期向银行还款，银行向相关司法单位申请强制执行公证借款合同，立案为（2004）玉红执字第423号案进行执行。2007年5月29日玉溪市红塔区相关司法单位作出（2004）玉红执字第423-2号民事裁定，再次查封了该房屋。后该房屋于2007年9月27日、2007年11月14日经两次公开拍卖得价24.2万元，扣除相关费用后22.99万元已用于偿还李某富欠银行的债务。

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何先生表示，这期间，自己作为第一执行申请人，都没能让其参与分配该财产执行。自此该房屋就这样被周转流失，原本属于自己的抵押房屋为何几年之间被进行了借贷、拍卖等一系列操作，何先生表示都对相关信息不知情。何先生介绍，债务人李某富在2003年拿着该套查封房到相关银行办理了借款30万元。既然是查封了的房屋众所周知是不能再拿去贷款的，只有没被查封的房屋才能贷款。这显然是750号查封令从来没有真正查封过李某富的房屋。为此，债权人何先生多次向相关司法单位提交了申请书，请求查明750号查封令是何时办理执行的？是否加贴过封条或者张贴公告？何时收押其建房证、土地使用证？何时向有关管理机关下发协助执行通知书的？等等诉请。但这些关键证据，但得到的回应是：“系利用房产登记变化的新情况所致。”以此来驳回了何先生的诉请。

何先生表述：早在2002年4月2日，自己申请执行（2000）玉中民初字第48号判决，不久，自己带执法人员高某程等人去到争议房屋的地点进行实地查看。高看到房屋未加贴封条或张贴公告，表示查封。事后不久高又告知自己该房屋被红塔区相关单位提前查封了，不予查封。

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2014年3月，何先生又听说梁某雄根本没有查封过李某富的房屋，紧接着何先生又向相关单位领导写信反映请求查清楚情况。一年后，何先生才得知李某富用抵押给自己的房屋办理了借贷行为。

何先生口述：2014年我得知该房屋又让被执行人李某富拿去贷了款。2015年4月我落实了李某富是2003年4月17日拿查封房到银行贷了30万元人民币。玉溪中院（2018）云04法赔2号决定书第3页倒数第10行：“1999年9月22日玉溪市红塔区……作出（99）字号第750号查封命令查封了李某富房屋至2007年未解封过。”那么：查封房为什么会在查封中又拿去贷了款呢？第750号查封令是否查封了李某富房屋？是否按照法律法规办理过查封该房屋的一切手续呢？法律规定是到现场造册登记，在场人都得签名，人手各留一份。

《关于……执行工作若干问题的规定》法释（1998）15号第41条既未向有关管理机关下发协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不能对抗其他……的查封。

《关于……民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条 查封、扣押、冻结、没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

这很显然得出第750号查封命令从未按照法律、法规规定查封过李某富房屋。李某富房屋在我申请查封时从未被查封过。是执行查封人员的原因造成被执行财产流失，该院应负法律责任及相关赔偿责任。多个执法相关单位在判案时均不提供750号查封命令是何时何地按法律法规规定查封了李某富房屋的证据，属无证据判决，有违法错判之嫌。

何先生表示，经多次反映，市相关单位最终执行了40万元，其间也是通过长达七个多月的追讨才拿到。经几十次向市相关司法单位、纪检相关单位、政法委相关单位反映至2018年8月均没得到答复，万般无奈之下，2018年9月20日提起了国赔申请书。但相关单位不开庭、不举证、质证，对申请调查取证内容不答复，就下了驳回的判决。

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何先生表示，自己从02年到15年期间，多次了解到李某富名下其实还有两辆汽车以及做完了村里的围墙工程项目，有执行条件，应该予以继续执行，特此向相关单位提出执行申请偿还剩下的债务。但也没有得到回应。根据相关判决规定：被执行人有执行条件的，应继续执行，申请执行人发现被执行人有可供执行的财产，可书面申请继续执行，经调查核实，确实具备执行条件的，重新立案继续执行。

何先生表示，自己多次口头、书面向相关司法单位领导、院长、纪检等反映情况至今得不到答复、确认和解决。至今不明白李某富抵押给自己的房屋是何时流失的。而750号查封令查封了该房屋直到2007年查封令未解封，2002年4月自己申请查封该房屋却又表示不予查封，2003年债务人李某富又拿未解封的查封房进行银行借贷，这是自相矛盾，认定事实不清。说明了相关命令没有执行，没有法律效力及约束力的，没有按照法律规定办理合法手续。究竟是执行拖延或不执行，导致财产流失，还是认定事实错误，错误的判决和裁定，还是中间有着什么不为人知的操作，至今都不得而知。

何先生呼吁：自己请求相关单位能够发现并纠正错误判定，申请书清楚明了指出此案的错误之处，按法律规定两个月必须答复，至今一年四个月不见答复，只能求助媒体帮助，维护我国法律的尊严，落实我国错案无条件必纠的政策，还百姓以清白。

来源：微博

https:m.weibo.cnstatus4765128777531566?wm=3333_2001&from=10C4393010&sourcetype=weixin&featurecode=newtitle

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二、非法住宅入侵罪案例

很多开发商因为高周转、高负债，导致资金链极为紧张，一旦出现危机，所开发的楼盘项目就会被各路债权人锁定偿债。

如果我们不幸买到这类楼盘，自己的房子会面临被法院查封拍卖偿债的风险。

一、案例回顾

北漂小张用多年积蓄在北京某开发商手里买了一套期房，《商品房预售合同》约定4年后交房。

但是房子建成后，突然传出开发商资金链断裂的消息，开发商的各大债权人和银行纷纷起诉开发商并查封了楼盘。

眼看着自己买的房子就要被执行拍卖了，小张心急如焚的找到我，让我给他出意见，我代理小张向法院提出了执行异议的申请。

二、法院裁判观点

法院经审查后认为，小张与开发商签订的合同合法有效，且该房屋的购买用途为小张及其家庭的生活居住，小张已经支付了一半以上的房款，符合法律规定的特殊保护条件，最终支持了小张的异议请求，小张成功的保住了自己的房子免予拍卖。

三、律师说法

1、如果碰到开发商诉讼缠身导致所购房屋被查封，同时符合以下三个条件时，购房人仍然可以取得房屋的所有权：

第一，在法院查封前已经签订合法有效的购房合同。

第二，符合「唯一居住用房」的情形，也就是说购房用于居住且购房人名下没有其他用于居住的房屋。

第三，已支付的房款超过总房款的50%。

2、此外，大家还需要注意以下几点：

第一，开发商出售的商品房必须是合法的房产，如果没有预售许可证就买了房，无法得到法律的保护，不能对抗法院的查封和执行。

第二，购买的房屋必须是居住用房且名下没有其他居住用房，如果是买来投资、商用或者自己名下的房产很多，那么就不值得法律的特殊保护，无法对抗法院的查封和执行。

第三，尽管自己名下没有其他居住用房，但是自己配偶名下有房的，也不能对抗法院的执行。

3、实务中，虽说法律对于购房的「小业主」有特殊的保护，但法院在执行程序中会从严审查具体情况。

四、法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

三、探究房屋被查封的影响

法院未告知登记机关的情况下，被执行人对被查封房产进行处分是无效的。

登记机关无法承担责任，因未收到法院通知。

被执行人违法处分房产，登记机关办理权属登记时不涉及争议。

只有同时满足法院未送达通知、被执行人违法处分、登记机关办理权属登记的条件，争议才会产生。

法律分析

依据最高院的相关规定，人民法院在查封房产的时候是会通知被执行人的，所以如果当事人没有收到法院的通知，就证明房产没有被查封。

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第一条人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。

查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

法院查封房产但未告知登记机关发生争议时如何处理

法院查封房产，但不告知登记机关的极为少见。

即使不告知登记机关，如果被执行人不对被查封的房产进行处分，也不会有争议产生。

即便有争议产生，如果登记机关没有为被执行人办理处分该房产的权属登记，争议也不会涉及登记机关。

因而，这种争议的产生应同时具备以下3个条件：

一是法院未将法律文书送达登记机关；

二是被执行人违法处分房产；

三是登记机关为其办理了权属登记。

法院未将法律文书送达登记机关，登记机关就无从知道应当协助执行的事项。

在这种情况下为当事人办理权属登记，不应对房产被查封一事承担责任。

但是对于被执行人来说，如果知道房屋被查封，而仍然对该房产进行处分，如转让或设定抵押，这种处分是无效的。

结语

根据最高院规定，人民法院在查封房产时需通知被执行人，若未收到通知，则证明房产未被查封。

法院未告知登记机关的情况很少见，且即使未告知，若被执行人不处分房产，争议也不会涉及登记机关。

若争议发生，需同时满足法院未送达登记机关、被执行人违法处分房产、登记机关办理权属登记三个条件。

登记机关无法知晓未送达的法律文书，因此不应承担责任。

然而，若被执行人知晓房屋被查封但仍处分，如转让或设定抵押，该处分无效。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条

四、房屋查封后应对策略

如果签订房屋买卖合同后卖家不卖房，买受人可以申请执行异议。

如果卖方将已经被查封的房屋卖给不知情的买受人，买受人可以起诉解除购房合同并要求卖方承担违约责任。

对于已经网签的房子，不能单方更名，需要买卖双方共同申请或等拿到房产证后进行更名。

如果存在卖方违约等情况使购房者拥有了解除购房合同的权利，可以通过法院诉讼解除原房屋买卖合同。

法律分析

查封房屋后,房屋买受人可以向作出查封决定的人民法院申请执行异议。

如果卖方将已经被查封的房屋卖给不知情的买受人,买受人可以到人民法院起诉,解除该购房合同,并要求卖方承担违约责任。

一、签订房屋买卖合同后卖家不卖房该如何

签订房屋买卖合同后卖家不卖房了该这样：

1、买卖双方依法签订房屋买卖合同，合同成立生效，对双方都有约束力；

2、双方应按照合同履行各自的义务，即买方支付购房款，卖方支付房屋并办理房屋产权转让登记；

3、如果卖方没有合法理由拒绝履行合同，不愿意将房屋交付转让给买方，则属于违约行为。

买方可以要求卖方承担违约责任，包括赔偿损失，并可以选择要求卖方继续履行合同或终止合同；

4、如果不能协商，买方可以向房屋所在地人民法院起诉，要求法院决定支持自己的主张。

二、已经网签的房子可以更名吗

已经网签的房子不可以单方更名。

网签是房管部门为了防止出现同一房屋多次出售而设置的管理制度，同一套房屋经过网签后，不能到房管部门再次进行登记备案、产权登记等产权交易手续。

已经进行过网签后向变更买受人姓名的，可以由买卖双方共同申请，撤销网签后重新办理，也可以等拿到房产证后通过二手房交易等方式进行更名。

如果存在卖方违约等情况使购房者拥有了解除购房合同的权利时，购房者可以通过法院诉讼的方式解除原房屋买卖合同，撤销网签备案，由新的买受人重新办理网签。

后一种方式需要卖方存在重大违约行为，也并非购房者单方意愿能够决定。

所以，为了避免不必要的麻烦，增加购房交易的成本，在购房之初就应当尽量全面考虑各种因素，直接以真正产权人的名义签署合同，谨慎进行借名买房等行为。

在未取得产权证需要转让房产时，也要考虑后续房屋产权证件办理的流程，以及可能增加的税费因素，在转让协议中约定清楚有关条款以免发生争议。

拓展延伸

出卖人未经配偶同意的房屋买卖合同有效吗？

出卖人未经配偶同意房屋买卖合同有效。

一方未经配偶同意独立实施的买卖配偶可以收回房权，但需要对买受人承担违约责任并赔偿其损失；

买受人善意购买、支付合理对价并已经办理产权登记手续配偶主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

结语

根据上述内容可知，对于已经签订房屋买卖合同但卖方不卖房的情况，买受人可以依法向人民法院起诉解除购房合同，并要求卖方承担违约责任。

而对于已经网签的房子是否可以更名，则需根据具体情况和法律规定进行处理。

为了避免不必要的麻烦，购房者在购房之初应尽量全面考虑各种因素，谨慎进行借名买房等行为，并在转让房产时注意后续房屋产权证件办理的流程和可能增加的税费因素。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

五、刘丛律师：新房因开发商欠债被查封，有一种方法可保住你的房子

很多开发商因为高周转、高负债，导致资金链极为紧张，一旦出现危机，所开发的楼盘项目就会被各路债权人锁定偿债。

如果我们不幸买到这类楼盘，自己的房子会面临被法院查封拍卖偿债的风险。

一、案例回顾

北漂小张用多年积蓄在北京某开发商手里买了一套期房，《商品房预售合同》约定4年后交房。

但是房子建成后，突然传出开发商资金链断裂的消息，开发商的各大债权人和银行纷纷起诉开发商并查封了楼盘。

眼看着自己买的房子就要被执行拍卖了，小张心急如焚的找到我，让我给他出意见，我代理小张向法院提出了执行异议的申请。

二、法院裁判观点

法院经审查后认为，小张与开发商签订的合同合法有效，且该房屋的购买用途为小张及其家庭的生活居住，小张已经支付了一半以上的房款，符合法律规定的特殊保护条件，最终支持了小张的异议请求，小张成功的保住了自己的房子免予拍卖。

三、律师说法

1、如果碰到开发商诉讼缠身导致所购房屋被查封，同时符合以下三个条件时，购房人仍然可以取得房屋的所有权：

第一，在法院查封前已经签订合法有效的购房合同。

第二，符合「唯一居住用房」的情形，也就是说购房用于居住且购房人名下没有其他用于居住的房屋。

第三，已支付的房款超过总房款的50%。

2、此外，大家还需要注意以下几点：

第一，开发商出售的商品房必须是合法的房产，如果没有预售许可证就买了房，无法得到法律的保护，不能对抗法院的查封和执行。

第二，购买的房屋必须是居住用房且名下没有其他居住用房，如果是买来投资、商用或者自己名下的房产很多，那么就不值得法律的特殊保护，无法对抗法院的查封和执行。

第三，尽管自己名下没有其他居住用房，但是自己配偶名下有房的，也不能对抗法院的执行。

3、实务中，虽说法律对于购房的「小业主」有特殊的保护，但法院在执行程序中会从严审查具体情况。

四、法律依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

六、开发商房屋查封又出售的责任

法律分析：

《中华人民共和国刑法》规定的非法侵入住宅罪，只有一个量刑等次，依据处三年以下有期徒刑或者拘役。

最高可处三年有期徒刑，最低是拘役。

法律依据：

《中华人民共和国刑法》 第二百四十五条 非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁用户流失，刘丛律师：新房因开发商欠债被查封，有一种方法可保住你的房子

内容审核：曹艳飞律师

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