导读
在征收拆迁过程中，没有办证的老宅基地被认定为违法建筑，以达到“以拆违代拆迁”的方法，似乎是常见的现象。但是，如果在认定违法建设的过程中，乡镇级别的行政机关引用了《城乡规划法》第65条，将没有取得“乡村建设规划许可证”的老房子都认定为不合法的建筑。老百姓祖传的宅子真的就此不合法吗?注意，法律规定的解读不能“断章取义”。
那么，没有“乡村建设规划许可证”就不符合规划吗?不符合规划就要自行拆除吗?
由此，北京在明律师事务所的专业律师，将结合一个案件，为大家解析老百姓打破征收方所谓的“没取得乡村建设规划许可证即违建”的“魔咒”，并提出依法维权的思路!
【基本案情：老房子被认定为不符合《城乡规划法》】
20世纪90年代末，李先生从村委会取得一块村里建设用地的土地使用权。W先生全家填了这个荒废的大坑，引了水源开始生产经营，赖以为生。
2021年初，村里来了开发商，要进行城市更新的项目。乡里成立了拆迁办，负责相关具体的征收拆迁工作。但是，因为李先生的土地区位非常好，双方补偿安置条件始终没谈妥。
2021年底，乡里突然下达了一张《行政处罚决定书》，以李先生该土地上的建筑物不符合《城乡规划法》第65条，即没取得乡村建设规划许可证就是不符合城乡规划的理由，将建筑物认定为违法建筑，并责令自行拆除，否则强拆。
李先生觉得很委屈，近30年来村里从来没人说过要办证，遇到征收拆迁就提不符合规划，可当年买这个块地的时候，李先生问过村里明明是可以建设的。
那么，农村建筑是否符合城乡规划，仅看有没有证吗?遇到这种情况，李先生的建筑到底不符合什么规划呢?
【律师分析：建筑是否符合规划，要以当地有城乡规划为前提】
我国2008年《城乡规划法》生效之前，存在1993年生效的国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》，而无法律层面的规定。农村建筑合法性评价，要尊重历史。
最高人民法院在(2020)最高法行申6108号《行政裁定书》中认为：虽然涉案房屋无合法权利凭证，但涉案房屋的历史沿革具有一定的特殊性，当事人基于涉案房屋的相关权益应予认可。地方的行政机关应有义务统筹协调，妥善处理，切实解决历史遗留问题。
乡镇行政机关有义务编制乡规划、村庄规划，并及时调整、更新。如果一个地方没有规划依据，就不能说该地方的某建筑不符合规划不合法。
《城乡规划法》第22条规定，“ 乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。”
本案中，李先生的房屋建设当年是得到村委会的认可的，并且征收方也不能拿出当年、甚至2021年所在时间段的乡规划、村庄规划。所以，征收方用这个理由说李先生的房屋是违法建设的，确实是“以拆违代拆迁了”。
在明律师最后要提示大家：在征收拆迁维权时，老百姓往往遇到各种征收套路。农村集体土地征收补偿是否合法，往往涉及老百姓的合法利益，并不是简单一纸诉状就能解决，这需要专业律师在维权时从各种合理角度取证调查，并具体分析。只有这样，老百姓的权利才能真正得到维护。因此，遇到相关问题，大家要及时向专业律师咨询!
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
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