宅基地上完全无证的房屋，拆迁谈判该怎么谈？

　　在明律师十分理解被拆迁人面临补偿数额被人为大幅压低后的心情，但坦率讲，“自己谈”几乎等同于“没的谈”，因为被拆迁人在法律上的“能量”是有限的，谈来谈去很可能只是车轱辘话来回说，反过头来给拆迁方做嫁衣裳。

　　日前，笔者接到一通咨询电话，电话中被拆迁人表示自家的宅基地上房屋位于华北地区某市某村，房屋面积有将近300平方米。然而这处建造于十几年前的房屋却诸证皆无，既无房屋所有权证也无集体土地建设用地使用证，就更甭提“房地一体”的不动产权证了。

　　眼下拆迁公司上门来协商，给出的补偿价格距这家人的心理预期差了足足大几十万，而村里也有相当一部分人家对拆迁方初步给出的补偿数额无法接受。

　　那么在房屋尚未被强制拆除的情况下，被拆迁人该作出什么选择呢?答案就是——先自己谈着看看，琢磨着谈几次补偿就提升上去了。如果不行，再考虑委托律师依法救济权利。

　　问题就在于，这自己去谈，究竟该怎么谈、谈什么呢?

　　【律师解析：自己谈，不如委托律师后一起谈】

　　在明律师不得不指出的是，有上述想法的被拆迁人，很容易就将宝贵的权利救济机会拱手浪费掉了。

　　这是因为，“先自己谈着”这种想法中，隐含着其3种不够理性、成熟的意识：

　　1. 误认为强拆离自己家还很远。拆迁项目才刚启动，我们先自己谈着，这话里话外的意思就是，强拆离着还有一段距离呢，不至于那么快就降临到自己家头上。

　　问题来了，谁给你的这么大自信?别忘了，涉案房屋可是“诸证皆无”，存在严重的合法性漏洞的无证房屋，被定成违法建设进而限期拆除还不是分分钟会发生的事情?

　　强拆这东西，你认为它离你远，它就离你不远了;你觉得它离你很近，它也许反而离你没那么近。

　　所以说，自己先谈着，倘若一旦不得要领，没能抓住矛盾的核心，拆迁方来个恼羞成怒铤而走险，倒霉的只能是本处于弱势地位的被拆迁人。

　　至少，只要拆迁项目启动了，强拆就是像雷暴大风一样随时有可能发生的事情，而完全不由任何人的控制。

　　2. 误认为拆迁方会轻易“放水”提升补偿数额。有的被拆迁人会将征拆协商理解为买东西时的讨价还价——你开的价格不合理，我就不卖给你，你能耐我何?

　　不过这种理解不是太正确。其一，无论拆迁方在一开始接触时看上去是否和颜悦色、和风细雨，但归根到底，其与被拆迁人绝非完全平等的“买卖关系”，而是强与弱、主导与应对的关系。

　　你不卖人家就买不下来么?绝不会。一来，征拆项目很可能涉及公共利益，一旦被拆迁人拒绝签约被扣上“滞留户”“钉子户”的帽子，绝没有好日子过;二来，你不签字，人家就威胁要走强制执行程序，敬酒不吃就让你吃罚酒。一旦行政管理职权被调动出来，可不是你卖与不卖的问题了。

　　其二，拆迁本质上就不是买卖，而是一种一方势在必得，另一方只能争取补偿利益的博弈。故此，指望拆迁方轻易“放水”是不现实的，给你家涨了那给别人家涨不涨?不知道一把尺子量到底么?

　　所谓博弈，是要靠足够的筹码来展开的，而不是仅凭着“谈判协商”这样的动作就能“对”得起的。

　　在任何一起个案中，提升补偿数额在复议、诉讼、查处申请等法律程序启动后都不会一帆风顺，遑论仅靠被拆迁人的协商谈判本领了。

　　3. 误认为过早花钱请律师介入可能不划算。有的被拆迁人觉得，请律师介入固然稳妥，但毕竟得花上一笔律师代理费。若是自己出马几次就谈妥了，那不是把这笔律师费给省下了么?如果自己谈不妥，再请律师也不迟。

　　类比几件事问问大家：你或者家人得了病，是自己先买药吃、信偏方，还是尽早去医院看大夫?拖延上十天半个月再看，和有了症状立马看能一样么?

　　你或者孩子有健身、美容等方面的需求，是自己参照网络上的“攻略”去搞，还是尽早请专业的咨询顾问、教练或者美容师来操作?没整好整砸锅了，再让专业人士来补救能行吗?

　　显然，“过于自信”和“疏忽大意”是被拆迁人最容易犯下的两类过失。事实上，在房子尚未被强制拆除，补偿协议也尚未签订这一启动阶段，律师介入的收效是最好的。越往后走，留给律师和被拆迁人的权利救济选择越少，空间越小，时间越紧张。

　　真正的“划算”，是把几十万甚至上百万元的“差价”给抹平，而不是在主要矛盾未得到有效解决时算小账不算大账。

　　每每听到被拆迁人“先自己谈着看看”这样的说法，在明律师在表示理解的同时也不由得心生担忧。等到你意识到自己谈不下来了，想到来委托律师了，房子还在吗?还没被逼签吗?评估报告出来了吗?这些都将是个问题。

　　在明律师最后要提示广大被拆迁人的是，无证房屋在征拆中的下场往往不容乐观，被拆迁人一定要对此保持足够的警惕性，不可无依据的盲目乐观。即便要自己谈，也应当建立在充分收集房屋合法性的证据，统一全家人认知和诉求，且准确捕捉拆迁方违法点的基础上去谈，而不可漫无目的地瞎谈，或者一味地强调自己困难委曲求全。

　　须知，拆迁方很可能需要的只是形式上和你协商上3次，凑够了次数就可以推进逼签或者强拆了。那么能否在3次之内展现出自己在法律上对对方的制约力量，促使其放弃逼签的念头转而进入积极、有效的沟通中，考验得就是被拆迁人的能耐本事了。

　　如果谈不下来了又被逼签逼得受不了，千万别硬撑着，还是赶紧回过头来寻求法律的帮助吧。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。